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News

Aktuelle Nachrichten, Entscheidungen und Tipps aus unserer Praxis. 

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Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19).

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Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16).

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Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19). 

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Vermieter von Wohnraum können einen Mietvertrag nicht ohne Grund kündigen. Denn eine Vermieterkündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ hat oder wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Selbst wenn ein Vermieter den Mietvertrag wirksam gekündigt hat, heißt das aber nicht, dass der Mieter sofort bzw. nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen muss – v.a. in der Corona-Krise. Denn das Landgericht (LG) Berlin hat zuletzt beschlossen, dass die Räumungsfrist während der Corona-Pandemie mindestens bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden muss (LG Berlin, Beschluss v. 26.03.2020, Az.: 67 S 16/20).

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Seit die Corona-Krise Deutschland erreicht hat, hat sich für nahezu alle Menschen im Land viel verändert: per Erlass haben die Bundesländer beispielsweise Kontaktbeschränkungen erlassen, um die Ausbreitung des Covid-19-Virus einzudämmen, zahlreiche Arbeitnehmer von ihren Arbeitgebern ins Homeoffice geschickt. Andere Arbeitnehmer wurden in Kurzarbeit geschickt – nicht ohne spürbare Auswirkungen auf die Bezahlung –, Selbstständigen bescheren behördliche Schließungsanordnungen v.a. im Einzelhandel erhebliche Umsatzeinbußen.

Das bleibt nicht ohne Folgen, da viele Haushalte sich nun die Miete für die Wohnung kaum noch oder gar nicht mehr leisten können. Da liegt es nahe darüber nachzudenken, ob man die Miete für die eigene Wohnung möglichweise nicht oder nur noch teilweise bezahlen muss, wenn man sich die Miete schlichtweg nicht mehr leisten kann. Oder setzt man sich so dem Risiko aus, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt?

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Die Corona-Pandemie stellt Deutschland seit der zweiten Märzhälfte vor immense Herausforderung. Für einer Eindämmung der Pandemie wurde in Abstimmung von Bund und Ländern auf Erlass der jeweiligen Bundesländer – auch in Köln – z. B. die Schließung von nahezu allen Einzelhandelsgeschäften für eine bestimmte Dauer behördlich angeordnet. Das bedeutet vor allem für Mieter von Gewerbeflächen – Ladengeschäfte, aber auch Praxen und Büros – enorme finanzielle Einbußen: Einnahmen fallen bis 100% aus, Mieten für die Gewerbeflächen sind gleichzeitig weiter zu bezahlen.   

Viele gewerbliche Mieter würden deshalb gerne die Miete zumindest reduzieren oder für die Zeit der angeordneten Schließungen gar nicht bezahlen. Aber geht das rechtlich betrachtet?

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Die Schutzmaßnahmen zur Vermeidung der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie, insbesondere die Einschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten von Personen, haben zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die Handlungsfähigkeit von Unternehmen verschiedener Rechtsformen, da diese teilweise nicht mehr in der Lage sind, auf herkömmlichem Weg Beschlüsse auf Versammlungen der entsprechenden Organe herbeizuführen. Dies betrifft nicht nur juristische Personengesellschaften oder Vereine, sondern auch Wohnungseigentümergemeinschaften.
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften stehen in der nächsten Zeit die jährlichen Eigentümerversammlungen an, während zeitgleich aufgrund der Coronavirus- Pandemie das tägliche Leben immer stärker eingeschränkt wird.

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Um die wirtschaftliche Existenz in der Corona-Krise zu sichern hat die Bundesregierung eine Erleichterung für Mieterinnen und Mieter, die infolge der Pandemie aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können, durch Einführung eines Kündigungsschutzes beschlossen. Demnach soll das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt werden. Dies gilt sowohl für Wohn-, Gewerberaum- und Pachtverträge, die wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 01. April 2020 und dem 30. Juni 2020, in Schieflage geraten könnten. Die Bundesregierung möchte somit verhindern, dass durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

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Wer als Mieter in einer Mietwohnung lebt, muss damit rechnen, dass der Vermieter ggf. eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Bedeutet die Kündigung wegen Eigenbedarf jedoch einen Härtefall für den Mieter, kann das Mietverhältnis trotzdem weiterbestehen.  

Ob die Kündigung eines knapp 90-jährigen, selbstmordgefährdeten Mieters wegen Eigenbedarf wirksam ist, der seit mehr als 40 Jahren in ein und derselben Wohnung lebt – mit dieser Frage befasste sich das Amtsgericht München (AG München, Urteil v. 22.11.2019, Az.: 411 C 19436/18).

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Das Landgericht Osnabrück hat die Anforderungen, die an eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellen sind, mit Urteil vom 29.01.2020 (Az.: 1 S 117/19) präzisiert. Im zugrunde liegenden Fall sah das Landgericht zu Gunsten der betroffenen Mieter keine Grundlage für die ausgesprochene Verwertungskündigung. Dabei stellte das Gericht unter anderem darauf ab, dass die geringe Rendite auf Versäumnisse der Vermieterin selbst zurückzuführen war und diese auch keine Anstrengungen unternommen habe, um einen Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand zu erreichen. 

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Wird ein Mietinteressent allein aufgrund seiner ethnischen Herkunft am Bewerbungsverfahren für Mietwohnungen benachteiligt, indem er vom potentiellen Vermieter eine Absage für eine Wohnungsbesichtigung erhält, stellt dies eine Diskriminierung i.S.d. § 19 Abs. 2 AGG dar mit der Folge, dass dem Mietinteressenten ein Schadensersatzanspruch aus § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG zusteht.

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Sie haben Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung entdeckt und fragen sich was ist zu tun? Ihr Vermieter verlangt bei Auszug Schadensersatz von Ihnen, weil sich die Wohnung nicht im vertraglichen Zustand befindet? 

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