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Pachtvertrag: außerordentliche Kündigung wegen Lockdown?

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Vor allem Mieter und Pächter von Gewerbeflächen – ob Gaststätte, Friseursalon oder Einzelhandel etc. – leiden finanziell unter den Corona-Bekämpfungsmaßnahmen. Viele Gewerbemieter sind so stark betroffen, dass sie ihr Geschäft oder Restaurant aus finanziellen Gründen aufgeben müssen. Das Problem jedoch: Gewerbemietverträge und auch Pachtverträge sind in aller Regel zeitlich befristet geschlossen, eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist in aller Regel nicht möglich.

Dass Gewerbemieter in einer solchen Situation einen Gewerbemietvertrag „wegen Corona“ dennoch außerordentlich kündigen können, entschied nun das Landgericht (LG) Kaiserslautern mit Urteil vom 03.04. 2021, Az.: 4 O 284/20.

Kein Mietmangel, keine Kündigung – Störung der Geschäftsgrundlage

Grundsätzlich waren und sind die Gerichte im Jahr 2020 zu der Auffassung gekommen, dass die Folgen der coronabedingten Maßnahmen der Behörden (Schließungsanordnungen, Öffnung unter Auflagen etc.) kein Mietmangel sind und deshalb nicht zu einer Minderung von Miet- oder Pachtzahlungen führen – erstrecht nicht zu einer Kündigungsmöglichkeit nach § 543 BGB.

Auch eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vermutet das Gesetz erst seit Inkrafttreten von Art. 240 § 7 EGBGB. Das ermöglicht allerdings auch „nur“ einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages im Hinblick auf Miet- und Pachtzahlungen. Das ist zwar eine Erleichterung, wenn man seinen Betrieb fortführen kann und will, hilft allerdings nicht, wenn man sich vom Gewerbemietvertrag / Pachtvertrag lösen will oder muss.

Gaststätte außerordentlich „wegen Corona“ gekündigt 

Vor dem Landgericht Kaiserslautern stritten sich der Eigentümer einer Gaststätte und eine Pächterin. Die Pächterin der Gaststätte hatte den Pachtvertrag aufgrund der Bekämpfungsmaßnahmen in Bezug auf die Corona-Pandemie im Laufe des ersten Lockdowns 2020 gekündigt – außerordentlich und fristlos und hatte hilfsweise den Vertrag ordentlich gekündigt. Die Pachtzahlungen stellte sie ein, da sie davon ausging, dass ihre Kündigung(en) den Pachtvertrag wirksam beendet hatte(n).

Der Verpächter der Gaststätte hielt die Kündigung allerdings für unwirksam und verlangte Zahlung der Pacht. Als die Pächterin nicht zahlte, klagte er auf Bezahlung. Mit einer Widerklage wollte die Pächterin jedoch vom Gericht festgestellt wissen, dass ihre Kündigung rechtens war.

Außerordentliche Kündigung „wegen Corona“ wirksam

Und sie bekam Recht. Die Klage auf Zahlung der Pacht blieb erfolglos und die Richter stellten fest, dass der Pachtvertrag durch die außerordentliche Kündigung wirksam beendet worden war.

Das Gericht war der Überzeugung, dass die Einschränkungen durch die Corona-Bekämpfungsmaßnahmen mit all ihren Folgen ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei.

Könne – wie hier – die Pächterin der Gaststätte die Gaststätte ganz oder teilweise nicht so gebrauchen, wie es der Pachtvertrag vorsieht und die allgemeine Verkehrsanschauung als „normal“ betrachten würde, sei das ein Mangel, der eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages möglich macht. Denn auch sog. Gebrauchshindernisse bzw. Gebrauchseinschränkungen können ein Mangel sein, der die Gebrauchstauglichkeit aufhebt und damit einen Mangel darstellt. Insofern ging das Gericht davon aus, dass die behördlichen Schließungsanordnungen einen Mangel darstellen, weil die Gebrauchstauglichkeit zeitweise und auf nicht absehbare Zeit aufgehoben war.  

Außerdem betonte das Gericht, dass auch langanhaltende Unsicherheit darüber, ob die Mietsache wieder vertragsgemäß genutzt werden kann, ein Sachmangel sein kann. In einer solchen Unsicherheit habe sich die Pächterin befunden, als sie den Vertrag im April 2020 kündigte, da sie nicht wusste, ob wann und unter welchen Voraussetzungen die Einschränkungen des Gaststättenbetriebs wieder beendet werden würden.

Nicht zuletzt käme es für den Mangel und die damit verbundene Kündigungsmöglichkeit nicht auf ein Verschulden des Verpächters an. Dass der Verpächter nichts für die Beeinträchtigung der Mietsache durch die behördlichen Maßnahmen könne, sei irrelevant.

Einschätzung des Urteils

Das Landgericht Kaiserslautern weicht mit diesem Urteil deutlich von der Rechtsprechung anderer Gerichte zu diesem rechtlichen Problem ab. Ob das Urteil – Juli 2021 nicht rechtskräftig! – Bestand haben wird, ist deshalb nicht sicher.

Sie haben Fragen zur Kündigung eines Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages im Zusammenhang mit den Einschränkungen im Rahmen der Coronapandemie? Sprechen Sie mich gerne an. Als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht in Köln kläre ich gerne Ihre Fragen oder vertrete Sie gegenüber Ihrem Vermieter / Verpächter.

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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