Wohnungsrückgabe und Schimmelbefall

Immer wieder liegen Vermieter und Mieter im Streit wenn in der Mietwohnung Feuchtigkeit und/ oder Schimmel an den Wänden auftritt. In der Regel berufen sich Mieter auf Baumängel der Mietwohnung. Vermieter hingegen berufen sich auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter. Hier stellt sich die Farge, welche Ansprüche Mieter und Vermieter gegeneinander geltend machen können.

Ansprüche des Vermieters 

Treten Feuchtigkeits-/ Schimmelschäden auf, ist der Vermieter immer in der Pflicht, diese zu beseitigen- und zwar unabhängig davon, wer sie verschuldet hat. Das lässt sich nämlich Anfangs oft nicht feststellen. Ob am Ende der Mieter oder der Vermieter die Kosten zu tragen hat, ist eine andere Frage und hat mit der Beseitigungspflicht erst einmal nichts zu tun. Hat der Mieter den Feuchtigkeitsschaden verursacht verschuldet, beispielsweise weil er einen Rohrbruch verursacht hat, stehen dem Vermieter allerdings mehrer Ansprüche zu. 

Anspruch auf Schadensersatz 

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter hat, wenn dieser die Substanz der Mietsache durch eine schuldhafte Pflichtverletzung beschädigt hat. Dies hängt stets von der Frage ab, wer für den Feuchtigkeitsschaden durch die eingedrungene Nässe verantwortlich ist. Die Haftung richtet sich nach ständiger Rechtsprechung danach, welcher Sphäre der Feuchtigkeitsschaden zuzuordnen ist. 

Soweit der Feuchtigkeitsschaden dem Gefahrenbereich des Vermieters zuzuordnen ist, trägt der Vermieter dafür die Verantwortung und haftet. Das ist immer dann der Fall, wenn der Feuchtigkeitsschaden auf einen baulichen Mangel rückführbar ist. Muss jedoch der Mieter den Feuchtigkeitsschaden aufgrund seines Verhaltens verantworten, z.B. weil er zu wenig gelüftet hat, gilt dies nicht. Auch gilt, dass der Vermieter beweisen muss, dass der Feuchtigkeitsschaden nicht auf einen baulichen Mangel rückführbar ist. 

Anspruch auf Mietnachzahlung 

Hat sich herausgestellt, dass der Mangel nicht bauseitig bedingt war, sondern ausschließlich durch schuldhaft falsches Verhalten des Mieters, und hat dieser trotzdem die Miete gemindert, muss der Mieter den einbehaltenen Mietzins an den Vermieter nachzahlen. 

Unterlassungsanspruch 

Der Vermieter kann auch verlangen, dass der Mieter sich künftig vertragsgemäß verhält, wenn er bisher nachgewiesenermaßen nicht ausreichend geheizt und gelüftet hat. Verstößt der Mieter gegen die Vorgaben und setzt den vertragswidrigen Gebrauch trotz einer Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. 

Ordentliche Kündigung 

Auch kann der Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft "nicht unerheblich" verletzt hat. Eine Verletzung der Erhaltungspflicht der Wohnung kann ein solcher Kündigungsgrund sein. 

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 

Mahnt der Vermieter ab uns setzt der Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotzdem fort, hat der Vermieter die Möglichkeit, wegen Vertragsverletzung gemäß § 543 BGB fristlos zu kündigen. 

Ansprüche des Mieters 

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung hat. Er kann erwarten, dass ihm ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht wird. Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Das heißt: Nutzt der Mieter die Wohnung wie vereinbart und kommt es trotzdem zu einem Mangel, ist das nicht seine Schuld. 

Mietminderung 

Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann der Mieter eine angemessene Mietminderung vornehmen. Um die Miete zu kürzen, muss der Mangel allerdings erheblich sein. Solange es sich nur um einen kleinen Fleck handelt, dürfte es sich um einen unerheblichen Mangel handeln. Sind aber beispielsweise größere Teile der Decke im Wohnzimmer feucht und riecht es bereits muffig, kann durchaus eine Mietminderung von etwa 10 Prozent begründet sein. Sind mehrer Räume befallen steigt entsprechend der Minderungssatz. 

Schadensersatzansprüche 

Neben dem Erfüllungsanspruch und der Mietminderung kann der Mieter Schadenersatzansprüche stellen, wenn ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vorliegt. Dies gilt etwa, wenn der Vermieter die Instandsetzung verweigert und dadurch Schaden am Mobiliar des Mieters entsteht. 

Ersatzvornahme 

Der Mieter hat zudem die Möglichkeit den Mangel selbst zu beseitigen, bzw. beseitigen zu lassen und kann dafür den angefallenen Aufwendungsersatz verlangen, wenn er vergeblich eine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Mieter können somit Handwerker beauftragen. Der Vermieter müsste die Kosten tragen. Kommt der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht trotz Aufforderung nicht nach, kann der Mieter die von ihm ausgelegten Beträge mit der Miete verrechnen. 

Zurückbehaltungsrecht 

Bei größeren Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln ist der Mieter oft finanziell nicht in der Lage, die Kosten vorzustrecken, so dass eine Ersatzvornahme nicht in Betracht kommt. Der Mieter hat dann entweder die Möglichkeit, die Miete zu mindern oder im Wege der Einrede des nichterfüllten Vertrages die Miete zurückzubehalten. Gerechtfertigt iszt die Höhe des drei- bis fünffachen Betrages der geschätzten Instandsetzungskosten. Dies ist nicht wenig und dient schlicht als Druckmittel. Wohlgemerkt: Sie dürfen die zurückbehaltene Miete nicht anderweitig verwenden und sollten sie am besten auf einem separaten Konto parken. 

Klage auf Mangelbeseitigung 

Bleibt der Vermieter untätig, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen. Solche Verfahren sind jedoch zeit- und kostenintensiv und lohnt sich meist nur, wenn eine Rechtsschutzversicherung vorhanden ist. 

Fristlose Kündigung 

Kann der Mieter durch einen nachträglichen, also nicht bei Vertragsabschluss vorhandenen Mangel die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen, kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB. Allerdings ist es schwierig nachzuweisen, dass die Gesundheitsgefährdung auf den zustand der Wohnung zurückzuführen ist. Das muss der Mieter beweisen. Auch muss der Mieter dem Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung eine angemessene Frist zur Behebung der Baumängel und der Schimmelbildung gesetzt haben. 

Fazit 

Bei Verfahren zu Feuchtigkeitsschäden ist vor allem die Einschätzung eines Sachverständigen entscheidend. Hierdurch entstehen ein hohes Kostenrisiko. Gute Chancen haben Mieter, wenn der Gutachter einen Baumangel feststellt und dieser womöglich zum Feuchtigkeitsschaden geführt hat. Ist dies nicht der Fall, ist die Frage, wie der Mieter im Zweifel beweisen soll, dass er ausreichend gelüftet hat. Klar ist jedenfalls, dass ein einmaliges Lüften nicht ausreicht. Vermieter und Mieter sollten daher beim Ein- und Auszug auf eine sorgfältige Dokumentation im Übergabeprotokoll achten. Der Wohnungszustand sollte genau festgehalten werden, auch durch Fotografien. 

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