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Corona-Pandemie & Gewerbemietrecht Teil II: Anforderungen an Anspruch auf Vertragsanpassung gem. § 313 BGB

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Art. 240 § 7 EGBGB schafft Klarheit

Art. 240 §7 EGBGB definiert nun, dass § 313 BGB auf Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Folgen anwendbar ist.

Allerdings ist ein Anspruch auf Anpassung des Pachtvertrages oder Gewerbemietvertrages im Hinblick auf Miet- und Pachtzahlungen auch mit Art. 240 § 7 EGBGB nicht ohne weiteres möglich. Denn ein Anspruch auf Anpassung der Zahlungsverpflichtung ist nur denkbar, wenn die Existenz des Mieters / Pächters bedroht ist, wenn er weiter in vollem Umfang die vereinbarten Zahlungen leisten muss. Außerdem muss dem Vermieter eine Mietreduzierung tatsächlich zugemutet werden können: wenn die Reduzierung der Zahlungen existenzbedrohend für den Vermieter ist, ist ein Anspruch auf Anpassung nach § 313 BGB ausgeschlossen.

Anforderungen an Mieter für Anspruch auf Vertragsanpassung

Wie im ersten Teil I dieses Themenbeitrags erläutert, muss laut BGH auch bei Anwendbarkeit des § 313 BGB letztlich der Mieter Beweis antreten, dass nur die Reduzierung der Miet- oder Pachtzahlungen eine Existenzbedrohung abwenden kann. Anhaltspunkte für eine existenzbedrohliche Lage können z.B. sein:


- ein erheblicher Umsatzrückgang im Verhältnis zum Vorjahr in Monaten
- ein massiv verändertes Verhältnis von Mietzahlungen / Pachtzahlungen zum jeweiligen Umsatz nach März 2020 im Vergleich zum Vorjahr
- in Anspruch genommene oder mögliche staatliche Hilfsleistungen

Bei all dem ist der Mieter außerdem, verpflichtet seine Kosten maximal zu reduzieren, also z.B. Steuerstundungen in Anspruch zu nehmen oder Dienstleister abzubestellen.

Nur wenn diese Aspekte insgesamt zu dem Schluss führen, dass die Existenz des Mieters/ Pächters tatsächlich bedroht ist und ihm keine anderen Möglichkeiten an Einsparungen mehr bleiben, ist ein Anspruch auf Anpassung der vertraglichen Zahlungsverpflichtung überhaupt denkbar. Aber selbst dann muss man die Existenzbedrohung mit Unterlagen (z.B. GuV-Rechnung, Steuerunterlagen wie z.B. Steuerbescheide oder Umsatzsteuervoranmeldungen etc.) nachvollziehbar machen können.

Einwendung des Vermieters vorstellbar

Aber auch wenn mieterseitig/ pächterseitig die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages/ Pachtvertrags nach § 313 BGB vorliegen, kann der Anspruch scheitern. Denn auch Interessen des Vermieters an der ordnungsgemäßen Erfüllung des Vertrages sind in diesem Kontext natürlich zu berücksichtigen. Gerade wenn ein Vermieter auf die Zahlungen aus dem Gewerbemietvertrag selbst dringend angewiesen ist (z.B. für eigenen Lebensunterhalt, Kreditfinanzierung etc.) kann ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages daran scheitern. Das gilt vor allem, wenn gleichzeitig die Belastung des Mieters/ Pächters vergleichsweise nicht übermäßig hoch ist, er also z.B. eine im örtlichen Vergleich verhältnismäßig günstige Miete/ Pacht zahlt.

Einseitige Kündigung durch den Mieter/ Pächter?

Ist eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB nicht möglich, bleibt die Möglichkeit den Vertrag nach § 313 Abs. 3 BGB zu kündigen. Aber auch dann muss die einseitige Kündigung die einzige Möglichkeit sein, um eine Bedrohung für die Existenz des Mieters effektiv abzuwenden.

Da ein Lockdown und damit verbundene Maßnahmen und Folgen zeitlich beschränkt sind, erscheint das schwer vorstellbar. Angesichts der dritten Welle, eines neuen Lockdowns und einem schleppend vorankommenden Impfgeschehen ist das allerdings als nicht mehr so unwahrscheinlich wie noch vor einigen Wochen.

Bestenfalls einvernehmliche Einigung der Vertragsparteien

Auch wenn die neue Regelung etwas mehr Klarheit schafft, ist man von Rechtsklarheit für Gewerbemieter und Pächter ein gutes Stück entfernt.

Insofern sollte man als Mieter/ Pächter mit Nachdruck versuchen, mit dem Vermieter/ Verpächter eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Das ist auch rückwirkend möglich, wenn Zahlungen bisher gestundet wurden. Das Argument, dass man auch in der Zeit „nach Corona“ als Mieter / Pächter erhalten bleibt, dürfte oft helfen. Denn Gewerbeflächen dürften „nach Corona“ nicht unbedingt leichter an den Mann zu bringen sein. Passt man den Vertrag an, sollte das dann unbedingt immer schriftlich geschehen und die Dauer der Anpassung sollte exakt definiert sein. Andernfalls läuft man Gefahr, dass der Vertrag an einem Schriftformmangel leidet. 

Sie haben Fragen zum Thema? Sie benötigen tatkräftige und fachkundige Unterstützung in der Verhandlung oder Auseinandersetzung mit einem gewerblichen Vermieter oder Verpächter? Kontaktieren Sie mich gerne in Köln unter 0221 / 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de



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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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