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Rückzahlung der Mietkaution trotz Mängel

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Rückzahlung der Mietkaution trotz Mängel

Stellt der Vermieter nach Übergabe der Wohnung fest, dass diese Schäden aufweist, kann er diese grundsätzlich gegenüber dem Mieter geltend machen bzw. den nötigen Betrag für Reparaturen aus der hinterlegten Kaution einbehalten. Dieser Anspruch besteht jedoch nur, wenn die Forderungen des Vermieters konkret und detailliert nachgewiesen und innerhalb der gesetzlichen Frist geltend gemacht werden. So muss der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung konkrete Schäden nachweisen und geltend machen, da andernfalls die für das Mietrecht geltende verkürzte Verjährungsfrist des § 548 BGB greift. 

So entschied das Amtsgericht Mettmann (Az.: 27 C 153/23) mit Urteil vom 8. April 2024, dass der Vermieter trotz dokumentierter Mängel die Kaution nicht einbehalten durfte.

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand seit dem 01.04.2017 ein Mietverhältnis, welches aufgrund einer Kündigung vom 12.02.2022 zum 31.05.2022 beendet wurde. Die Wohnung wurde am 12.04.2022 dem Vermieter geräumt übergeben. Es wurde ein Übergabeprotokoll erstellt wurde, welches Mängel aus Sicht des Vermieters dokumentierte und von Mieterseite unterzeichnet wurde. Zu Mietbeginn wurde eine Mietkaution in Höhe von 4.200,- EUR geleistet. Am 15.06.2023 rechnete der Vermieter die Kaution ab und setzte Reparaturen in Höhe von „grob geschätzt“ 3.000,- EUR an. Am 17.06.2023 erklärten die Mieter, dass sie die Mietmängel nicht anerkennen werden und beriefen sich überdies auf Verjährung i.S.d. § 548 BGB.

Nachdem der Vermieter die Kaution nicht auszahlte erhoben die Mieter eine Kautionsrückzahlungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht. Der Vermieter beantragte die Klage abzuweisen, da er Mängel geltend machte, die aus seiner Sicht zum Einbehalt der Kaution führten.

Entscheidung des Gerichts

Die Klage der Mieter hatte Erfolg.

Hinsichtlich der bestehenden Kaution kann der Vermieter den Mietern nach Auffassung des Gerichts keine Gegenrechte entgegenhalten. Da die Mieter vorgerichtlich dem Vorhandensein von Mängeln zustimmten, ging das Gericht zunächst von einer bestehenden Hemmung der Verjährung, gem. § § 548, 203 BGB aus.

Voraussetzung für die Hemmung ist, dass der Anspruch als solcher lediglich hinreichend genau bezeichnet sein muss und zwischen den Parteien noch Verhandlungen über diesen Anspruch schweben. Der Begriff der Verhandlung ist weit auszulegen und setzt einen Meinungsaustausch voraus, der hier durch die Unterschrift der Mieter beim Übergabeprotokoll gegeben war. Einwände wurden seitens der Mieter zum Zeitpunkt der Protokollerstellung nicht vorgebracht, was als Zustimmung zu den Mängelansprüchen gewertet wurde. Die Verjährung lief jedoch ab dem Zeitpunkt weiter, als die Mieter ihre Einstandspflicht am 17. Juni 2023 endgültig ablehnten und war spätestens am 18. Dezember 2023 abgeschlossen.

Der Vermieter führte sodann an, dass es missbräuchlich sei, dass die Mieter sich auf Verjährung beriefen, obwohl sie ihm ihre neue Verzugsadresse im Ausland nicht mitgeteilt hätten. Sie haben ihm durch dieses Verhalten die Geltendmachung seiner Ansprüche erschwert, weshalb er ihnen unter Bezugnahme auf den Grundsatz von Treu und Glauben, §242 BBG, ein treuwidriges Verhalten vorwarf.

Das Gericht entschied jedoch, dass der Vermieter trotz der fehlenden Adresse die Möglichkeit gehabt hätte, eine Klage öffentlich zustellen zu lassen um die Verjährung nach § 203 BGB zu hemmen. Es ist kein zielgerichtetes Handeln der Mieter ersichtlich, die Rechte des Vermieters zu vereiteln. Der Vermieter konnte sich also auch nicht auf treuwidriges Verhalten der Mieterseite gemäß § 242 BGB berufen.

Fehlende Bestimmtheit der Schadensersatzforderung

Ein Versuch des Vermieters die Reparaturkosten gegen die Kaution aufzurechnen blieb überdies erfolglos.

Damit eine Aufrechnung wirksam werden kann, muss sie nicht nur dem Grunde, sondern auch der Höhe nach konkret feststehen. Es genügte daher nicht, dass der Vermieter lediglich eine grobe Schätzung der Reparatur zugrunde legte. Werden Schadensersatzansprüche nur dem Grunde nach ohne Angaben zur Höhe dargelegt, dann ist eine Aufrechnung mit solchen Schadensersatzansprüchen mangels Bestimmtheit unwirksam.

Bedeutung für die Praxis

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung präziser und rechtzeitiger Forderungsstellungen sowie die Einhaltung von Verjährungsfristen im Mietrecht.

Mieter sollten sich ihrer Rechte bewusst sein und im Falle von unklaren Forderungen auf deren genauen Darlegung bestehen.

Vermieter sollten hingegen darauf achten, dass ihre Forderungen aufgrund von Wohnungsmängeln klare und konkrete Angaben enthalten müssen. Etwaige Schadensersatzansprüche müssen sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach ausreichend substantiiert dargelegt werden. Überdies sollten Vermieter die für das Mietrecht geltende verkürzte Verjährungsvorschrift gemäß § 548 BGB im Blick behalten, denn Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren bereits sechs Monate nach Besitzerlangung der Mietsache.

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Kreisbild Fabian Bagusche
Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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0221 1680 65 99

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