✓Eigenbedarf ✓ Kündigung Mietvertag ✓ Räumungsklage ✓Fachanwalt Mietrecht Köln

Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Vermieter berechtigt ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarf zu kündigen, wenn dieser die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Die Räumlichkeiten müssen dabei überwiegend als „Wohnung“ benötigt werden. Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung vom 28.08.2024, Az. 213 C 61/24, nun herausgestellt, dass ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung nicht besteht, wenn der Ehemann der Vermieterin die Wohnung für seinen Beruf als Künstler sowie die damit verbundene Lagerung von Materialien und Gegenständen benutzen möchte. Dies würde eine zumindest überwiegende Nutzung zu gewerblichen Zwecken entsprechen.  

Platzprobleme aufgrund der Sammlereigenschaft des Ehemanns der Vermieterin

Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Vermieterin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, in der sie eine Wohnung im 2. OG des Hauses bewohnt und eine weitere Wohnung im 1. OG an einen Mieter vermietet. Nach Einzug des Ehemanns, der als Künstler tätig ist, in die Wohnung der Vermieterin entstanden wegen der Sammeleigenschaft des Ehemanns Spannungen zwischen den beiden Eheleuten. Aufgrund dessen kündigte die Vermieterin die Wohnung wegen Eigenbedarf i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der Begründung, dass der Ehemann dort einziehen solle. Der Kündigung widersprach der Mieter. Der Eigenbedarf sei angesichts der Größe der Wohnung (6,5 Zimmer) unverhältnismäßig. Nunmehr begehrt die Vermieterin Herausgabe und Räumung der Wohnung.

Die Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Das Amtsgericht Köln sah bereits einen Eigenbedarf i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben, da es an der Nutzung als Wohnraum fehle.

Erforderlichkeit der überwiegenden Nutzung als Wohnung

Zunächst stellt das Amtsgericht Köln fest, dass der Ehemann zum berechtigten Personenkreis der Eigenbedarfskündigung gehört. Jedoch fehlt es an der Nutzung der Wohnung zu privaten Wohnzwecken. Eine Kündigung kann grundsätzlich nicht auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt werden, wenn die Wohnung nur teilweise für eigene Wohn- und überwiegend oder sogar vollständig für gewerbliche Wohnzwecke genutzt werden soll.  

Dem Amtsgericht Köln blieben bei Würdigung des vorliegenden Sachverhalts noch vernünftige Zweifel an der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Das Wohn- und Esszimmer sollte nach Angaben des Ehemanns als Salon und Wohnzimmer zum Empfang von Gästen eingesetzt werden. In einem Zimmer sollte ein Atelier bzw. Arbeitsraum entstehen und weitere Zimmer sollten als Stauraum für die Dokumentationen, Grafikschränke und Sammlungen des Ehemanns sowie als Archiv genutzt werden. Dementsprechend würde, nach Ansicht des Amtsgerichts Köln, ein überwiegender Teil der Zimmer (4 von 6,5) für die beruflichen Tätigkeit des Ehemanns als Künstler genutzt.

Ein berechtigtes Interesse liegt nach Ansicht des Amtsgerichts Köln auch nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vor. Bei einer umfassenden Würdigung des Einzelfalls ist eine Interessenabwägung zwischen dem Berufsinteresse des Ehemanns gem. Art. 12 GG und dem Wohninteresse des Mieters gem. Art. 14 GG. Dies geht jedoch in der vorliegenden Entscheidung zu Lasten der Vermieterin aus. In angespannten Wohnlagen ist Personen mit Sammlereigenschaften zuzumuten, nicht ihren gesamten Lagerbestand unmittelbar in der Wohnung selbst zu haben. Die Größe des Sammlerbestandes kann in einem solchen Fall keine Berücksichtigung finden, da ein uferloser Sammlerbestand sonst den Vorrang vor Wohnzwecken ermöglichen würde. Zudem würde es sich um eine Zweckentfremdung des Wohnraums nach § 12 Abs. 2 WohnStG NRW handeln. Eine solche ist bereits bei einer Nutzung von 50% der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke anzunehmen.

Relevanz für die Praxis

Die Entscheidung des Amtsgerichts Köln ist konsequent und entspricht den hohen Anforderungen an die Voraussetzungen des Eigenbedarfs. Die Nutzung zu Wohnzwecken muss bei einer Eigenbedarfskündigung stets im Vordergrund stehen. Dabei ist nicht maßgeblich, ob die Tätigkeiten mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeführt werden. Vermieter sollten demnach beachten, dass sie die Räumlichkeiten tatsächlich zum Zwecke des Wohnens und nicht lediglich zur Ausweitung der eigenen Wohnung aufgrund von Platzproblemen kündigen.