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Aktuelle Rechtsthemen | Nachrichten aus dem Mietrecht

Aktuelle Nachrichten, Entscheidungen und Tipps aus unserer Praxis.

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Die Hauptpflicht des Mieters besteht in der regelmäßigen Zahlung der Miete an den Vermieter. Gemäß § 573 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Darunter zählt auch der Zahlungsverzug als eine Pflichtverletzung. Es fragt sich allerdings was geschieht, wenn ein Eigentümerwechsel eingetreten ist und der Mieter nicht darüber informiert wird.

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Eine vom Vermieter wirksam ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist nicht einfach im Prozess abzuwehren. Gerade hierzu muss der Mieter sich vor dem Gericht vollständig und umfassend erklären müssen. Tut der Mieter das nicht, beziehungsweise nicht richtig, so kann der Rechtsstreit allein durch unzureichenden Vortrag verloren werden.

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Wird eine Immobilie veräußert, so tritt der Erwerber auch in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz: „Veräußerung bricht Miete nicht“. Für die Praxis ist dies insbesondere in den sogenannten Veräußerungsfällen relevant, denn Erwerber treten in bereits bestehende Mietverhältnisse ein und sind somit auch an den im Mietvertrag enthaltenen AGBs gebunden.

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Das AG Köln hat sich in seinem Urteil vom 04.03.2022 mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn die Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nachteilig abweicht. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter im Jahr 2016 eine Wohnung gemietet. Laut Mietvertrag betrug die Wohnfläche „ca. 53 qm“. Tatsächlich ist die Wohnung 42 qm groß.

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Eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf ist für Mieter immer wieder eine sehr unangenehme Erfahrung: es ist eine neue Wohnung zu finden und auch der Umzug etc. muss finanziert werden. Besonders ärgerlich ist das, wenn sich nach dem Umzug herausstellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich gar nicht bestand und der Vermieter deswegen keine Eigenbedarfskündigung hätte aussprechen dürfen. Allerdings haben Mieter in einer solchen Situation die Möglichkeit, Schadensersatz vom Vermieter zu verlangen. In einem solchen Fall vertraten wir eine Mieterin mit Erfolg vor dem Amtsgericht (AG) Köln: Nach einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung konnten wir für die Frau Schadensersatz in Höhe von mehr als 5.000 Euro durchsetzen – als Ersatz für Kosten wegen Renovierung, Umzug, doppelte Mietzahlungen etc. (AG Köln, Urteil v. 08.02.2022, Az.: 203 C 200/20).

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Im Maklerrecht ein klassischer Fall: Ein Maklervertrag wird unterzeichnet, ein Immobilienkauf kommt zustande, der Auftraggeber zahlt an den Makler Provision, verlangt dann aber sein Geld zurück, weil Kauf nicht durch die Leistung des Maklers zustande gekommen sei.
Anpas­sung der Gewer­be­miete wäh­rend Lock­downs mög­lich

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Geschlossene Läden und Restaurants, gleichzeitig aber weiterhin die Pflicht, Miete für die Gewerbeflächen zu zahlen. Für viele Gewerbetreibenden Anlass, während des Lockdowns weniger oder keine Miete zu zahlen – meist nicht zur Freude der Vermieter. Ab dem Frühsommer 2020 beschäftigten sich deshalb Gerichte mit Klagen, in denen ausstehende Mietzahlungen eingefordert wurden – mit teils sehr unterschiedlichen Ergebnissen.

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Die Corona-Pandemie hat etliche Gastronomie-Betriebe vor allem im ersten Quartal des Jahres 2020 hart getroffen. Denn nahezu alle gastronomischen Betriebe mussten für ihre Gäste schließen und konnten nur Essen und Getränke zum Mitnehmen bieten. Für viele Inhaber von Gaststätten und Restaurants durchaus ein Anlass, ihren Pachtvertrag außerordentlich zu kündigen, um sich aus dem teilweise noch über Jahre befristeten Pachtvertrag zu befreien.

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Eine Anpassung eines Gewerbemietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB ist grundsätzlich möglich. Seit Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB ist dafür eine gesetzliche Grundlage geschaffen, der wir uns bereits in einem Beitrag in diesem Blog gewidmet haben. Dabei kann sich der Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages auf Anpassung der vereinbarten Mietzahlungen richten. Es ist aber theoretisch auch denkbar, dass pandemiebedingt statt der Höhe des Mietzinses die Vertragslaufzeit angepasst wird. Dafür müssten allerdings die Voraussetzungen des § 313 BGB i.V.m. Art 240 § 7 EGBGB vorliegen. Vor allem muss der Umsatzeinbruch unmittelbar auf staatlichen Infektionsschutzmaßnahmen beruhen und darf nicht nur durch verändertes Kundenverhalten entstanden sein. Nur dann sei ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages überhaupt möglich, urteilte das Landgericht (LG) Köln im Sommer 2021 (LG Köln, Urteil v. 23.07.2021, Az.: 90 O 11/21).

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Vermieter dürfen ohne Zustimmung des Mieters eine Mietwohnung nicht betreten. Aber natürlich haben Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Interesse daran, die Wohnung zu begehen oder zu besichtigen, z.B. wenn die Eigentumswohnung verkauft werden soll. Aber wann muss ein Mieter einem Besichtigungstermin zustimmen? Und kann der Vermieter den Mietvertrag (fristlos) kündigen, wenn der Mieter dem Vermieter trotz rechtzeitiger Ankündigung etc. keinen Zutritt zur Wohnung verschafft? Und hat die Formulierung der Ankündigung des Vermieters rechtliche Auswirkungen? Mit diesen Fragen beschäftigte sich das Landgericht (LG) Berlin.

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Das Amtsgericht Bonn entschied mit seinem Urteil vom 20.08.2021 über die Voraussetzungen für die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung.

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Zu der Frage, ob eine Videoüberwachung im nichtöffentlichen Bereich durch den Vermieter zulässig ist, hat das Amtsgericht Köln in seinem Urteil vom 22.09.2021 entschieden.

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Zu der Frage, ob eine jahrelange Praxis der Gewerbemietparteien, ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, einen Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Form der Gebrauchsgewährung begründet, hat das Oberlandesgericht Naumburg am 13.04.2021 entschieden.

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Die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum muss schriftlich erfolgen. So weit, so gut. Aber kann auch ein Stellvertreter des Vermieters einen Mietvertrag schriftlich kündigen? Oder ist die Kündigung des Mietvertrages durch einen Stellvertreter generell nicht rechtswirksam? Und wie muss der Stellvertreter zu erkennen geben, dass er als Stellvertreter des Vermieters den Mietvertrag kündigt? Immer wieder relevant wird das in Fällen, in denen z.B. die Hausverwaltung für einen Vermieter ein Mietverhältnis kündigt. Über einen solchen Fall urteilte im Sommer 2021 das Landgericht (LG) Wuppertal (Beschluss v. 04.08.2021, Az.: 9 T 128/21).

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Wie sich das erkennende Gericht verhalten muss, wenn der/die Mieter/in im Rahmen einer gegen ihn gerichtete Räumungsklage Arztatteste für den Beweis einer sozialen Härte als Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung vorlegt, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28.04.2021 entschieden.

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Auf die Frage, ob die Auswirkungen der staatlich angeordneten Schließungsverfügung eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellt, mit der Folge, dass ein/e Pächter/in von seiner/ihrer Pachtzahlungspflicht komplett befreit ist oder nur eine anteilige Pacht hätte leisten müssen hat das Landgericht Krefeld in seinem Urteil vom 14.07.2021 entschieden.

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Auf die Frage, ob der Vermieter einen Mietervertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen darf, um ein Au-Pair unterzubringen, hat das Amtsgericht München am 12.01.2021 entschieden.

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Immer mehr Menschen wünschen sich einen Hund oder haben sich diesen Wunsch in den vergangenen Monaten der Pandemie bereits erfüllt. Was ist aber, wenn man zur Miete wohnt? Darf der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung verbieten? Oder muss er die Hundehaltung dulden bzw. erlauben? Mit diesen Fragen hat sich kürzlich das Amtsgericht Köln befasst (AG Köln, Urteil v. 7.7.2021, Az.: 210 C 208/20).

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Auf die Frage, welche Wirkung Angaben in einem Exposé im Rahmen eines Kaufvertrages haben, hat der BGH in seinem Urteil vom 19.01.2018 entschieden. Insbesondere beschreibt der BGH, wie das Verhältnis dieser Angaben zu einem vereinbarten Haftungsausschluss zu bewerten sei.

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Vor allem Mieter und Pächter von Gewerbeflächen – ob Gaststätte, Friseursalon oder Einzelhandel etc. – leiden finanziell unter den Corona-Bekämpfungsmaßnahmen. Viele Gewerbemieter sind so stark betroffen, dass sie ihr Geschäft oder Restaurant aus finanziellen Gründen aufgeben müssen. Das Problem jedoch: Gewerbemietverträge und auch Pachtverträge sind in aller Regel zeitlich befristet geschlossen, eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist in aller Regel nicht möglich.

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Grundsätzlich ist eine gewerbliche Nutzung der eigenen Mietwohnung nicht erlaubt, solange keine Zustimmung des Vermieters besteht. Doch was ist, wenn ein Mieter nur die Anschrift der Mietwohnung als Geschäftsadresse nutzt? Genau darüber hatte das Amtsgericht (AG) Köln zu entscheiden und erklärte: Die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse ist eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung, die der Vermieter im Einzelfall sogar erlauben muss (AG Köln, Urteil v. 15.04.2021, Az.: 209 C 421/20).

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Betreiber*innen von Gaststätten und Restaurants trifft die Corona-Pandemie von Beginn an besonders hart: bereits ab April 2020 mussten Gaststätten den Betrieb vor Ort im Lokal für mehrere Wochen einstellen, nur „to-go-Verkauf“ war gestattet. Zwar wurde Bewirtung im Frühsommer und Sommer auch vor Ort wieder gestattet, allerdings unter erheblichen Auflagen. Seit November 2020 ist die Bewirtung von Gästen in Restaurants und Gaststätten erneut vollständig untersagt - eine für Gastwirte und Gastwirtinnen enorm schwierige, unsichere Situation.

Verständlich, dass viele Gaststättenpächter*innen darüber nachdenken oder nachgedacht haben, ihren Pachtvertrag außerordentlich „wegen Corona“ und den damit verbundenen Einschränkungen fristlos zu kündigen.  

Aber geht das so einfach? Mit dieser Frage befasste sich im Frühjahr 2021 das Landgericht (LG) Kaiserslautern (LG Kaiserslautern v. 13.04.2021, Az.: 4 O 284/20). Das Urteil ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags (05.05.2021) nicht rechtskräftig.

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Mit Urteil vom 24.02.2021 hat das OLG Dresden konstatiert, dass infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten ist, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

Nach Auffassung des Gerichts ist eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 (nicht rechtskräftig)

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Eigenbedarfskündigungen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nicht ohne Grund: nicht selten wird vermeintlicher Eigenbedarf vorgeschoben, um unliebsame Mieter „loszuwerden“.

Aber selbst wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf anmelden kann, ist eine Kündigung deswegen nicht immer wirksam. Das gilt beispielsweise, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte wäre.

In diesem Sinne urteilte das Amtsgericht (AG) Köln in einem Fall, in dem wir für eine Mieterin in Köln die Räumung der Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung dauerhaft verhindern konnten (AG Köln, Urteil v. 10.02.2021, Az.: 214 C 58/19).

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Mit Urteil vom 16.12.2020 (VIII ZR 70/19) hat der BGH konstatiert, dass der Abriss eines Wohnhauses keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstelle, wenn ein Neubau des Grundstücks nicht geplant sei. Erfolge der Abriss lediglich um Leerstandskosten zu vermeiden, so könne eine solche Maßnahme zwar unter die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB fallen, diese Kostenvermeidung stelle jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

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Gewerbemieter und Pächter traf das Jahr 2020 in vielen Fällen finanziell enorm hart: vielen Gewerbetreibenden brachen Umsätze und Einnahmen sehr stark ein. Gleichzeitig mussten Miet- und Pachtzahlungen weiter bestritten werden, auch wenn Stundungsmöglichkeiten geschaffen wurden. Einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sahen viele Gerichte jedoch nicht.

Für diese Situation hat der Gesetzgeber nun eine Regelung geschaffen, die mehr bringen. Allerdings sind die Anforderungen für einen Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages oder Pachtvertrages immer noch hoch.

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Staatliche Corona-Auflagen in Form von Schließungen des Einzelhandels stellen einen Mietmangel dar und berechtigen zu einer Minderung der Miete. Da weder dem Mieter noch dem Vermieter das Risiko, das sich in einem staatlich angeordneten Lockdown verwirklich hat, zugeschrieben werden kann, ist eine Minderung der Miete i.H.v. 50% gerechtfertigt.

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 (nicht rechtskräftig)

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Das Jahr 2020 hat Gewerbemieter und Pächter vor große finanzielle Herausforderungen gestellt, da Einnahmen massiv einbrachen, Miet- und Pachtzahlungen aber weiter fällig waren.

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Denn Mietrecht über Wohnraum kennt starken Mieterschutz, das Gewerbemietrecht nicht. Vom Unterschied zwischen Gewerbemiete und Wohnraummiete kann also gerade für Mieter einiges abhängen, vor allem wenn der Vermieter den Mieter loswerden will. Kompliziert wird es also vor allem, wenn nicht klar ist, ob der geschlossene Mietvertrag ein Gewerbe- oder ein Wohnraummietvertrag ist und damit unklar ist, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter treffen.

Über einen solchen Fall entschied das Landgericht (LG) Köln (LG Köln, Az.: 14 O 191/20). In diesem Fall konnten wir den Mieter erfolgreich gegen die klagenden Vermieter vertreten.

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Bereits während des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbemieter und Pächter neben der Stundungsmöglichkeit ein Recht zur Minderung der Mietzahlungen bzw. Pachtzahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungsanspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

 

 

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Am 01.12.2020 sind die Regelungen zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG nach fast siebzig Jahren erstmalig umfassend reformiert. Dieser Schritt sei längst überfällig, so Bundesjustizministerin Lambrecht. Zu häufig sei ein massiver Sanierungsstau bei Wohnanlagen zu beobachten. Mit den neuen Regeln würde die energetische Sanierung erleichtert und ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge geschaffen. Das sei ein wichtiger Schritt sowohl für die Erfüllung der Klimaziele als auch für die Verwirklichung der Verkehrswenden. 

 

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Im Frühjahr 2020 hat die Corona-Pandemie vor allem Gewerbemieter und Pächter von Restaurants, Kneipen und Bars hart getroffen. In der Phase des strikten Lockdowns im April `20 und in den darauffolgenden zwei Monaten war nahezu allen Geschäften und Restaurants der Betrieb untersagt bzw. wurde stark eingeschränkt. Die Folge: keine oder nur sehr geringe Einnahmen bei gleichbleibender Miete. Finanziell für nahezu für alle Betroffenen ein Desaster.

Kurzfristig wurde zwar das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ erlassen. Das machte es möglich, Miet- und Pachtzahlungen von April bis Juni auszusetzen, ohne dass die Kündigung des Mietvertrages bzw. Pachtvertrages drohte. Allerdings wurde „nur“ die Zahlung von Miete und Pacht gestundet. Laut Gesetz müssen also nicht bezahlte Beträge aus diesem Zeitraum in voller Höhe nachträglich bezahlt werden.

Eine Mietminderung sah das Gesetz nicht vor und in Rechtskreisen kam man in den folgenden Monaten überwiegend zu der Auffassung, dass eine Minderung wegen Mietmangel nach § 536 BGB wohl nicht möglich ist. Anders sah das nun das Landgericht (LG) München (Urteil v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20)

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Wer als Dienstleister oder als Einzelhändler einen Gewerbemietvertrag unterzeichnet oder als Gastronom einen Pachtvertrag, kennt das Problem: Gewerbemietverträge für Büros, Ladengeschäfte oder Restaurants sind in aller Regel zeitlich befristet, d.h. für eine bestimmte feste Laufzeit unterschrieben.

Der Vorteil: Wer einen solchen Vertrag unterschreibt, hat für eine bestimmte Zeit Planungssicherheit. Nachteilig hingegen ist, dass man während der Vertragslaufzeit den Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag in aller Regel nicht kündigen kann. Das wird zum Problem, wenn man als Unternehmer z.B. infolge der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Auch wenn eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich ist: einen rechtlichen Ausweg kann es geben. Denn wurde ein Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag nicht schriftlich geschlossen, ist eine ordentliche Kündigung denkbar, auch wenn der Vertrag über eine feste Laufzeit geschlossen werden sollte.

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Eine Maklervertrag ist ein sog. Dauerschuldverhältnis, denn der Makler schuldet seinem Kunden nicht nur eine einmalige Leistung (einmalige Besichtigung), sondern z. B. die Suche nach einem passenden Käufer für eine Immobilie. Die Tätigkeit des Maklers setzt sich dann aus verschiedenen Leistungen über einen längeren Zeitraum zusammen – ein echtes Dauerschuldverhältnis.

In der Regel unbefristet, endet der Maklervertrag mit dem gewünschten Erfolg oder der Kündigung. Zeitlich befristete Maklerverträge enden hingegen in der Regel, wenn der vereinbarte Zeitraum beendet ist.

Stellt sich die Frage: Ist bei einem befristeten Maklervertrag eine automatische Vertrags-Verlängerungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam – also eine Klausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn man nicht rechtzeitig kündigt? Damit befasste sich nun der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19).

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Wer einen Gewerbemietvertrag oder einen Pachtvertrag unterzeichnet weiß: in aller Regel sind diese Verträge zeitlich befristet und können grundsätzlich nicht vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit gekündigt werden. So lange finanzielle mit dem Gewerbe oder z.B. der Gastronomie alles gut läuft, ist das auch kein Problem. Sobald aber Einnahmen zurückgehen und die Miete bzw. Pacht Monat für Monat weiter zu bezahlen sind, kann die frühere Sicherheit des befristeten Vertrages zum Problem werden.

Exakt in dieser Situation sehen sich seit Beginn der Corona-Pandemie viele Mieter von Ladengeschäften oder Pächter von Restaurants, Cafes, Bars oder Clubs. Aber welche Rechte hat man in dieser Situation als Mieter bzw. Pächter? Gibt es beispielsweise ein Sonderkündigungsrecht für befristetet Verträge wegen der Ausnahmesituation „Corona“?

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Gewerbemieter hatte und haben in Folge der Corona-Krise finanziell nicht selten heftig zu kämpfen: zunächst blieben oftmals Kunden vollständig aus. Teils kommen Kunden und Besucher auch jetzt im Spätsommer 2020 nur verhalten zurück. Darauf nehmen Mietverträge allerdings grundsätzlich keine Rücksicht: auch wenn keine Kunden kommen: die Miete für Gewerbeflächen läuft in aller Regel weiter.

Zwar hat eine Gesetzesänderung im Frühjahr 2020 eine Stundung von Mietzahlungen – auch in der Gewerbemiete! – ermöglicht. Mieten durften ausgesetzt oder reduziert gezahlt werden. Nicht bezahlte Mieten müssen jedoch früher oder später an den Vermieter bezahlt werden. Denn eine Minderung der Miete wegen „Mietmangel Corona“ scheidet aus

Fragt sich aber, ob im Falle von „Corona“ eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB vorliegt? Und wenn ja: was hat das für Gewerbemieter für Auswirkungen? Hat man als Mieter z.B. einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Mietzahlungen den Umständen angepasst werden, also einen Anspruch darauf, dass die Mietzahlung (befristet) reduziert wird?

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Mieter von Gewerbeflächen – besonders im Einzelhandel – traf die Corona-Krise in der Phase des striktesten Lockdowns im März und April 2020 besonders hart: Umsätze brachen massiv ein, weil geöffnet bleiben durfte, aber der Ausgang massiv beschränkt war. Oder aber Umsätze fielen komplett weg, da z.B. Ladengeschäfte gar nicht geöffnet werden durften.

Zwar reagierte die Bundesregierung schnell und regelte zeitnah, dass ausbleibende oder reduzierte Miet- und Pachtzahlungen nicht zu einer Kündigung führen dürfen. Nicht abschließend geklärt ist aber, ob Mieter und Pächter von Ladenflächen, Büros oder Gastronomie-Flächen wegen der Einschränkungen durch Corona – seien sie rechtlicher oder faktischer Art – ihre Miete bzw. Pacht in voller Höhe bezahlen müssen bzw. mussten oder ob sie ggf. die Miete / Pacht (rückwirkend) mindern können.  

Aus diesem Grund befasse ich mich in einem zweiteiligen Beitrag mit der Frage, ob und auf welcher Rechtsgrundlage Mieter von betroffenen Gewerbeflächen ggf. berechtigt sein können, die Miete / Pacht wegen coronabedingter Einschränkungen in der Nutzbarkeit (nachträglich) zu kürzen.

 

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Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

(vgl. BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17)

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Nach und nach „normalisiert“ sich das Leben, auch wenn die Corona-Pandemie längst nicht ausgestanden ist. In bestimmten Situationen sind nach wie vor Mund-Nasen-Masken zu tragen, Abstand ist zu wahren und auch einige Kontaktbeschränkungen existieren nach wie vor.

Stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage: Hat das alles Auswirkungen auf das Mietverhältnis? Gibt es besondere Pflichten oder hat man bestimmte Rechte? Die wichtigsten Fragen zum Mietrecht in der Corona-Krise beantwortet dieser Beitrag.

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Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von Krankheit und Alter und im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, für die Übergangszeit bis zum Freiwerden eines Platzes im betreuten Wohnen eine andere Wohnung zu suchen und in diese vorübergehend einzuziehen (vgl. AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17).

 

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Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16).

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Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19). 

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Vermieter von Wohnraum können einen Mietvertrag nicht ohne Grund kündigen. Denn eine Vermieterkündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ hat oder wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Selbst wenn ein Vermieter den Mietvertrag wirksam gekündigt hat, heißt das aber nicht, dass der Mieter sofort bzw. nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen muss – v.a. in der Corona-Krise. Denn das Landgericht (LG) Berlin hat zuletzt beschlossen, dass die Räumungsfrist während der Corona-Pandemie mindestens bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden muss (LG Berlin, Beschluss v. 26.03.2020, Az.: 67 S 16/20).

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Seit die Corona-Krise Deutschland erreicht hat, hat sich für nahezu alle Menschen im Land viel verändert: per Erlass haben die Bundesländer beispielsweise Kontaktbeschränkungen erlassen, um die Ausbreitung des Covid-19-Virus einzudämmen, zahlreiche Arbeitnehmer von ihren Arbeitgebern ins Homeoffice geschickt. Andere Arbeitnehmer wurden in Kurzarbeit geschickt – nicht ohne spürbare Auswirkungen auf die Bezahlung –, Selbstständigen bescheren behördliche Schließungsanordnungen v.a. im Einzelhandel erhebliche Umsatzeinbußen.

Das bleibt nicht ohne Folgen, da viele Haushalte sich nun die Miete für die Wohnung kaum noch oder gar nicht mehr leisten können. Da liegt es nahe darüber nachzudenken, ob man die Miete für die eigene Wohnung möglichweise nicht oder nur noch teilweise bezahlen muss, wenn man sich die Miete schlichtweg nicht mehr leisten kann. Oder setzt man sich so dem Risiko aus, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt?

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Die Corona-Pandemie stellt Deutschland seit der zweiten Märzhälfte vor immense Herausforderung. Für einer Eindämmung der Pandemie wurde in Abstimmung von Bund und Ländern auf Erlass der jeweiligen Bundesländer – auch in Köln – z. B. die Schließung von nahezu allen Einzelhandelsgeschäften für eine bestimmte Dauer behördlich angeordnet. Das bedeutet vor allem für Mieter von Gewerbeflächen – Ladengeschäfte, aber auch Praxen und Büros – enorme finanzielle Einbußen: Einnahmen fallen bis 100% aus, Mieten für die Gewerbeflächen sind gleichzeitig weiter zu bezahlen.   

Viele gewerbliche Mieter würden deshalb gerne die Miete zumindest reduzieren oder für die Zeit der angeordneten Schließungen gar nicht bezahlen. Aber geht das rechtlich betrachtet?

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Die Schutzmaßnahmen zur Vermeidung der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie, insbesondere die Einschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten von Personen, haben zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die Handlungsfähigkeit von Unternehmen verschiedener Rechtsformen, da diese teilweise nicht mehr in der Lage sind, auf herkömmlichem Weg Beschlüsse auf Versammlungen der entsprechenden Organe herbeizuführen. Dies betrifft nicht nur juristische Personengesellschaften oder Vereine, sondern auch Wohnungseigentümergemeinschaften.
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften stehen in der nächsten Zeit die jährlichen Eigentümerversammlungen an, während zeitgleich aufgrund der Coronavirus- Pandemie das tägliche Leben immer stärker eingeschränkt wird.

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Um die wirtschaftliche Existenz in der Corona-Krise zu sichern hat die Bundesregierung eine Erleichterung für Mieterinnen und Mieter, die infolge der Pandemie aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können, durch Einführung eines Kündigungsschutzes beschlossen. Demnach soll das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt werden. Dies gilt sowohl für Wohn-, Gewerberaum- und Pachtverträge, die wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 01. April 2020 und dem 30. Juni 2020, in Schieflage geraten könnten. Die Bundesregierung möchte somit verhindern, dass durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

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Wer als Mieter in einer Mietwohnung lebt, muss damit rechnen, dass der Vermieter ggf. eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Bedeutet die Kündigung wegen Eigenbedarf jedoch einen Härtefall für den Mieter, kann das Mietverhältnis trotzdem weiterbestehen.  

Ob die Kündigung eines knapp 90-jährigen, selbstmordgefährdeten Mieters wegen Eigenbedarf wirksam ist, der seit mehr als 40 Jahren in ein und derselben Wohnung lebt – mit dieser Frage befasste sich das Amtsgericht München (AG München, Urteil v. 22.11.2019, Az.: 411 C 19436/18).

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Das Landgericht Osnabrück hat die Anforderungen, die an eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellen sind, mit Urteil vom 29.01.2020 (Az.: 1 S 117/19) präzisiert. Im zugrunde liegenden Fall sah das Landgericht zu Gunsten der betroffenen Mieter keine Grundlage für die ausgesprochene Verwertungskündigung. Dabei stellte das Gericht unter anderem darauf ab, dass die geringe Rendite auf Versäumnisse der Vermieterin selbst zurückzuführen war und diese auch keine Anstrengungen unternommen habe, um einen Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand zu erreichen. 

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Wird ein Mietinteressent allein aufgrund seiner ethnischen Herkunft am Bewerbungsverfahren für Mietwohnungen benachteiligt, indem er vom potentiellen Vermieter eine Absage für eine Wohnungsbesichtigung erhält, stellt dies eine Diskriminierung i.S.d. § 19 Abs. 2 AGG dar mit der Folge, dass dem Mietinteressenten ein Schadensersatzanspruch aus § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG zusteht.

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Sie haben Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung entdeckt und fragen sich was ist zu tun? Ihr Vermieter verlangt bei Auszug Schadensersatz von Ihnen, weil sich die Wohnung nicht im vertraglichen Zustand befindet? 

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Wegen Diskriminierung eines aus Afrika stammenden Mietinteressenten muss ein Wohnungseigentümer 1.000 EUR Entschädigung zahlen. Das Amtsgericht Augsburg entschied zudem, dass der Vermieter nicht noch einmal ein Inserat mit einer Formulierung aufgeben dürfe, wonach er nur "an Deutsche" vermiete. Ansonsten droht dem Eigentümer ein hohes Ordnungsgeld (20 C 2566/19).

 

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Immer weniger Menschen in Deutschland leisten sich ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. In kaum einem anderen europäischen Land wohnen so wenige in den eigenen vier Wänden. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt auf, woran das liegt.

 

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AG München: Ein 89-jähriger alleinstehender Mieter darf auf unbestimmte Dauer in seiner Mietwohnung in München bleiben, weil er im Fall einer Räumungspflicht nach einer Eigenbedarfskündigung selbstmordgefährdet wäre. Dies hat das Amtsgericht München entschieden, nachdem ein Sachverständiger die Suizidgefahr positiv festgestellt hatte (Urteil vom 22.11.2019 - 411 C 19436/18).

 

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Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur unter strengen Voraussetzungen kündigen, z. B. wegen Eigenbedarfs, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt.

Behauptet der Vermieter in der Kündigung wahrheitswidrig einen Eigenbedarf und überlässt die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht an die in der Kündigung genannten Bedarfspersonen, sondern an andere Personen, liegt ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor, der strafrechtlich als Betrug verfolgt wird und den Vermieter zivilrechtlich zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet, z. B. zum Ersatz von Umzugskosten, Makler- und Prozesskosten, Mehrkosten für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung etc.

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Bei der Rückgabe der Wohnung entbrennt zwischen Mieter und Vermieter häufig Streit über den Zustand der Wohnung. Dies zieht nicht selten eine rechtliche Auseinandersetzung nach sich. Ein Dauberbrenner vor Gericht ist häufig, inwieweit Parkettböden durch Macken, Kratzer und andere Gebruchsspuren in Mitleidenschaft gezogen werden dürfen.

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