Verjährungsbeginn für Schadensersatzansprüche vor Beendigung des Mietverhältnisses

Der Lauf der Verjährungsfrist kann auch durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des nicht rücknahmebereiten Vermieters und die nachfolgende Kenntniserlangung des Vermieters in Gang gesetzt werden, soweit der Mieter damit den Besitz an der Mietsache vollständig aufgibt. Dass die unmittelbare Sachherrschaft dem Vermieter aufgedrängt wurde, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn der Mieter hat dann keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hat.

So entschied der BGH mit Urteil vom 29.01.2025 (Az.: XII ZR 96/23), dass die Verjährung der Schadensersatzansprüche eines Vermieters aufgrund des Rückerhalts der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses bereits zu laufen begann und die Mieterin mithin die Einrede der Verjährung erheben konnte.

Sachverhalt

Die Parteien stritten über die Verjährung von möglichen Schadensersatzansprüchen aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Mit Vertrag vom 17. Juni 2009 schlossen sie einen Mietvertrag über eine Halle nebst Lagerbüro und außenliegenden Stellplätzen, den die Mieterin im Frühjahr 2020 kündigte. Die Flächen nutzte sie noch bis zum 31. Dezember 2020 weiter und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters, obwohl das Mietverhältnis erst zum 04.06.2021 ordentlich beendet werden konnte.

Der Vermieter erklärte daraufhin, dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgte und er nicht empfangsbereit gewesen sei. Im Juni 2021 forderte er die Mieterin schriftlich auf, Mängel und Schäden an der Mietsache zu beseitigen. Nach Ablauf der im Schreiben gesetzten Frist verlangte er die Zahlung von Schadensersatz sowie die Begleichung rückständiger Mieten. Die Mieterin erhob hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung. Das Landgericht hatte die Mieterin zur Zahlung rückständiger Mieten verurteilt und die Klage im Übrigen wegen Verjährung der Schadensersatzansprüche abgewiesen.

Der Fall ging durch alle Instanzen bis zum BGH.

Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Der BGH bestätigte die Abweisung der Schadensersatzklage wegen Verjährung. Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Für den Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift kommt es nach ständiger Rechtsprechung auf eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters an. Erst durch die unmittelbare Sachherrschaft wird dieser in die Lage versetzt, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Eine vorherige Beendigung des Mietverhältnisses ist dabei nicht erforderlich.

Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ihren Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben. Der Vermieter hatte spätestens am 7. Januar 2021 mit Kenntniserlangung die tatsächliche Sachherrschaft erlangt. Die fehlende Rücknahmebereitschaft stand dem Beginn der Verjährung nicht entgegen.

Insbesondere war dieser fehlende Rücknahmewille nicht ohne Weiteres dem fehlenden Besitzwillen gleichzusetzen. Im Regelfall entspricht es nicht dem Interesse des Vermieters, dass an der Mietsache kein unmittelbarer Besitz mehr besteht und ein besitzloser Zustand eintritt. Durch den Rückerhalt der Mietsache beginnt grundsätzlich auch die Verjährung, der Vermieter wird gezwungen, zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Der Rückerhalt lässt aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche entfallen noch schließt er Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus.

Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche waren damit verjährt.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung des BGH klärt den konkreten Fall einer Schlüsselübergabe vor Beendigung des Mietverhältnisses und den Verjährungsbeginn. Der Verjährungsbeginn nach § 548 I BGB ist nicht zwingend an die Beendigung des Mietverhältnisses gekoppelt, sodass der Rückerhalt der Mietsache ausreichend sein kann, wenn der Vermieter dadurch ungehinderten Zugang zur Mietsache erhält.

Offen bleibt jedoch, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Vermieter eine angebotene Rücknahme ausdrücklich ablehnt oder verweigert. Ebenfalls ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache berechtigt bzw. der Vermieter zur Rücknahme verpflichtet ist.

Jedoch ist festzuhalten, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit „auf Zuruf“ zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht und ihm den Schlüssel sofort aushändigen will. Dennoch kann der Rückerhalt den Beginn der Verjährungsfrist auslösen, sodass die Mietsache umgehend untersucht werden sollte und vorliegende Mängel rechtzeitig geltend gemacht werden. Mieter sollten bei einer Rückgabe vor Beendigung des Mietverhältnisses beachten, dass sie die Miete dennoch bis zum Mietende entrichten müssen.