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Inhaltliche Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung

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Der Fall vor Gericht

Die Kläger forderten die Beklagte aufgrund einer Eigenbedarfskündigung auf, die von ihnen im Jahr 2016 vermietete 62 qm große Wohnung zu räumen. In ihrem Kündigungsschreiben vom 30.7.17 erklärten die Kläger, dass ihr Sohn die Wohnung benötige, da er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßigen Home-Office-Tätigkeiten ausreichend Platz benötige. Das Amtsgericht wies die Klage ohne Beweisaufnahme über den umstrittenen Eigenbedarf ab, da die Kündigung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB aufgrund fehlender Begründung formell unwirksam sei. Das Landgericht wies die Berufung der Kläger zurück, und die Kläger legten daraufhin eine Nichtzulassungsbeschwerde ein. Nachdem die Parteien übereinstimmend erklärt hatten, dass der Rechtsstreit erledigt sei und die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen war, musste der BGH gemäß § 91a Abs. 1 ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits entscheiden.

Inhaltliche Anforderungen der ordnungsgemäßen Begründung der Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat die Kosten gegeneinander aufgehoben. Eine Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hätte voraussichtlich zur Zulassung der Revision geführt, da der Ausgang des Rechtsstreits offen war und von der Beweisaufnahme über den Eigenbedarf und den geltend gemachten Härtegründen der Beklagten abhing. Der BGH war der Meinung, dass die Zulassung der Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung notwendig gewesen wäre, da das LG bei den Anforderungen an die formell ordnungsgemäße Begründung der Eigenbedarfskündigung "in einer eine Wiederholungsgefahr besorgenden Weise" überspannt hatte.

Kündigungsschreiben muss Aufschluss über das berechtigte Interesse des Vermieters geben

Gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB muss eine (ordentliche) Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 BGB begründet werden, indem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter so früh wie möglich Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihm damit die Möglichkeit zu geben, rechtzeitig alle notwendigen Schritte zur Wahrung seiner Interessen zu unternehmen.

Kündigungsgrund muss genau bezeichnet sein

Die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung sind erfüllt, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet wird, dass er von anderen Gründen unterschieden und identifiziert werden kann. Bei einer Eigenbedarfskündigung reicht es in der Regel aus, die Person anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dieser Person an der Wohnung zu erläutern. Dies ist auch die ständige Rechtsprechung des BGH (siehe BGH 27.6.07, VIII ZR 271/06; 17.3.10, VIII ZR 70/09; 30.4.14, VIII ZR 284/13; 15.3.17, VIII ZR 270/15; 22.5.19, VIII ZR 167/17).

Nach Auffassung des BGH hat das LG die relevanten Maßstäbe zwar erwähnt, aber in ihrer Anwendung beinahe das Gegenteil dessen getan, was erforderlich war. Es hat nicht berücksichtigt, ob der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben ausreichend spezifiziert wurde, um ihn von anderen Gründen zu unterscheiden - dies ist jedoch der entscheidende Aspekt. Das Kündigungsschreiben erfüllte jedoch offensichtlich die Anforderungen an die Spezifizierung des Kündigungsgrundes, da sowohl die Bedarfsperson (der Sohn der Kläger) als auch das Interesse, das diese Person an der Wohnung hat (größerer Raumbedarf aufgrund von Home-Office-Tätigkeiten), benannt werden.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Die Entscheidung darüber, wie detailliert der Vermieter die Gründe für die Kündigung im Kündigungsschreiben angeben sollte, ist eine schwierige Abwägung. Wenn zu wenig Informationen gegeben werden, kann dies Zweifel beim Mieter hervorrufen und zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung führen. Andererseits ist es jedoch nicht empfehlenswert, den Kündigungsgrund übermäßig auszuschmücken oder falsche Angaben zu machen. Obwohl dies nicht zwingend zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung führt, könnte es dazu führen, dass die Kündigung aus materiellen Gründen unbegründet ist. Darüber hinaus könnte das Gericht Schwierigkeiten haben, auf Basis des Vorbringens des Vermieters gemäß § 286 ZPO von der Gültigkeit des Kündigungsgrundes überzeugt zu sein, für den der Vermieter die Beweislast trägt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Kreisbild Fabian Bagusche
Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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