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Mietpreisbremse in Köln: Alles Wichtige zu Regeln, Anwendungen und Ausnahmen

Sie sind Mieter, bzw. Vermieter einer Wohnung und haben Fragen zur Mietpreisbremse in Köln

Hat man einen Mietvertrag mit einer überhöhten Mietpreisvereinbarung trotz Mietpreisbremse unterzeichnet, ist der Mietvertrag dennoch wirksam. Nur die Miethöhenvereinbarung ist – bezogen auf den Teil der Miete, der die zulässige Miete übersteigt – unwirksam.

Beispiel: Im Mietvertrag für eine Wohnung ist eine Netto-Kaltmiete von 1200 Euro vereinbart. Nach dem Regeln der Mietpreisbremse dürfte die Netto-Kaltmiete maximal 980 Euro betragen. In Bezug auf den Betrag, der 980 Euro übersteigt (= 220 Euro), ist die Miethöhenvereinbarung unwirksam. Der Vermieter hat nur Anspruch auf 980 Euro Netto-Kaltmiete.

Hat man zu viel Miete bezahlt, kann man die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen, § 556 g BGB.

Allerdings sollte man als Mieter die Miete nicht einfach reduzieren und weniger bezahlen – andernfalls riskiert man eine Vermieterkündigung! Ist die Miete nach den Regeln die Mietpreisbremse zu hoch, ist wie folgt vorzugehen:  

  • Schritt 1: Überhöhte Miete beim Vermieter rügen und darauf verweisen, dass er sich nicht an die Mietpreisbremse hält (§ 556g Abs. 2 S. 1 BGB). Auch sollte man den Vermieter auffordern, die verringerte Miete zu akzeptieren und ihm die eigentlich zulässige Miethöhe mitteilen.
  • Schritt 2: Zuviel bezahlte Miete zurückfordern. Hat man eine Weile zu viel Miete bezahlt, sollte man den zu viel bezahlten Gesamtbetrag zurückfordern, inklusive der anteilig zu viel bezahlten Kaution (§ 556g Abs. 2 BGB).  

 

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Mietpreisbremse?

Was umgangssprachlich „Mietpreisbremse“ genannt wird, ist formal korrekt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“, kurz „Mietrechtsnovellierungsgesetz“.

Mit diesem Gesetz wurden 2015 Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum eingeführt wurde. Dazu wurde das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 556 d ff BGB angepasst und ergänzt. Verfassungsrechtliche Bedenken an der Mietpreisbremse hat das Bundesverfassungsgericht 2019 zerstreut und hat das Gesetz als verfassungskonform eingestuft.

Die Mietpreisbremse führt dazu, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§ 556 d Abs. 1 BGB).

Ob in einer Gemeinde oder Stadt der Wohnungsmarkt „angespannt“ ist und damit die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt – darüber entscheiden die Bundesländer durch eine entsprechende Rechtsverordnung und legen das für einen Zeitraum von max. fünf Jahren fest (§ 556 d Abs. 2 BGB).

Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen u.a. vor, wenn

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Wie wirkt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse führt dazu, dass die konkrete Miete in einem Mietvertrag nicht mehr als 10% Prozent über der ortüblichen Miete der Stadt bzw. Gemeinde liegen darf, in der sich die Wohnung befindet.

Beispiel: Betrug die Miete für eine Wohnung bisher 10 Euro pro Quadratmeter, kann der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete erhöhen. Nehmen wir an, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 11 Euro. Wird die Wohnung – für die die Mietpreisbremse gilt! – neu vermietet, darf der Vermieter maximal 12,10 Euro je Quadratmeter als Miete verlangen. 

Die Obergrenze, die sich so für die zulässige Höchst-Miete aus der Mietpreisbremse in Kombination mit der ortsüblichen Miete ergibt, ist zwingend. Mietpreisvereinbarungen, die über den maximal zulässigen Betrag hinausgehen sind in Bezug auf den überhöhten Teil der Miete unwirksam.

Für preisgebundenen Wohnraum gilt die Mietpreisbremse allerdings nicht. Außerdem gibt es einige Ausnahmefälle, in denen die Mietpreisbremse nicht angewendet werden kann, dazu unten mehr.

Wichtig! Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig und unwirksam, § 556 g Abs. 1 S. 1BGB. Eine unwirksame Mitpreisvereinbarung hat aber keine Auswirkung auf den Mietvertrag: er ist wirksam, nur der Mietpreis wird quasi automatisch auf die zulässige Höhe gekürzt.

Aber welche Folgen hat das?  

Hat man als Mieter mehr als die nach den Regeln der Mietpreisbremse zulässige Miete bezahlt, kann man den zu viel bezahlten Mehrbetrag nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern.

Voraussetzung ist allerdings, dass man als Mieter gegenüber dem Vermieter die Verletzung der Regeln der Mietpreisbremse gerügt hat. Mieter müssen die zu hohe Miete aber nicht schon von bzw. bei der Vertragsunterzeichnung rügen – sie können das auch  im laufenden Mietverhältnis tun.

Wichtig! Zu viel Zeit lassen sollte man sich mit der Rüge nicht: Rügt man eine überhöhte Miete mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietvertrages, kann man die zuviel bezahlte Miete nur ab dem Zeitpunkt der Rüge ersetzt verlangen, nicht auch rückwirkend.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für jeden Mietvertrag, sie greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die jeweiligen Landesregierungen per Rechtsverordnung die Vorschriften der §§ 556d ff BGB für anwendbar erklärt haben.  

Das Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben keine Mietpreisbremsenverordnung erlassen. In den übrigen 13 Bundesländern hingegen kommen die Regeln der Mietpreisbremse in immerhin mehr als 400 Städten und Gemeinden zu Anwendung

Tipp! In diesen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse: https://mieterbund.de/service/mieterschutzverordnungen/mietpreisbremse/

In NRW ist die Mietpreisbremse anwendbar und greift in 18 Städten, darunter u.a. Köln, Münster und Düsseldorf.

Damit die Mietpreisbremse greift, muss die jeweilige Verordnung des Bundeslandes, in dem sich die Wohnung befindet, wirksam sein, wenn der Mietvertrag unterzeichnet wird.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Die Rechtsverordnungen der Länder zur Anwendung der Mietpreisbremse, haben eine Laufzeit von maximal 5 Jahren ab Inkrafttreten. Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 müssen die Rechtsverordnungen in allen Bundesländern auslaufen (§ 556d Abs. 2 S. 4 BGB).

Ab Januar 2026 – Stand Dezember 2024 – wird das Ende der Mietpreisbremse in Regionen mit sehr angespanntem Mietmarkt also dazu führen, dass keine Beschränkungen für Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung existieren.  

Insofern sollten Mieter, für deren Mietverhältnis die Mietpreisbremse gilt, zeitnah darüber nachdenken, die Mietpreisbremse „zu ziehen“ und die Miete zu senken, bevor die rechtliche Grundlage dafür (Ende) 2025 wegfällt, selbst wenn der Beginn des Mietvertrages mehr als 30 Monate zurückliegt.

Dezember 2024: Derzeit wird diskutiert, ob die Mietpreisbremse bis Ende 2028 verlängert werden soll. Ein entsprechender Gesetzesentwurf wurde im Herbst 2024 eingebracht. Nach dem „Ampel-Aus“ ist die Zukunft der Mietpreisbremse allerdings unklar.

Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich für alle Arten von vermietetem Wohnraum, unabhängig von der Art des Mietvertrages. Sie greift bei unmöbliert vermietetem Wohnraum oder bei Untervermietungen und grundsätzlich unabhängig davon, ob Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart sind.

Achtung! Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse. Allerdings ist hier ein Möblierungszuschlag erlaubt, der nicht begrenzt ist und nicht gesondert ausgewiesen werden muss. Ob die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen eingehalten wird, ist damit kaum zu kontrollieren.

Und doch gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die dazu führen, dass der Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen als Mietpreis kann.

Diese Ausnahmen von der Mietpreisbremse sieht das Gesetz ausdrücklich vor:  

  1. Für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden greift die Mietpreisbremse nicht, 556f S.1 BGB.

Wichtig: Der Vermieter muss Mieter vor dem Vertragsschluss in Textform (E-Mail ausreichend!) unaufgefordert darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Andernfalls kommt die Ausnahme nicht zur Anwendung.

  1. Hat der Vormieter eine (nach Maßstäben der Mietpreisbremse) überhöhte Vormiete bezahlt, greift auch hier die Mietpreisbremse nicht. Der Vermieter darf diese zu hohe Miete bei einer Neuvermietung weiterhin verlangen (§ 556e Abs 1 S.1 BGB.

Wichtig: Der Vermieter muss vor der Unterzeichnung des Mietvertrages unaufgefordert in Textform (E-Mail ausreichend) darüber informieren, wie hoch die Vormiete war (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB). Geschieht das nicht, greift die Mietpreisbremse. Informiert er den Mieter später in korrekter Form, greift ab diesem Zeitpunkt die Mietpreisbremse für weitere zwei Jahre nicht (§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB).

  1. Auch nach umfassender Modernisierung der Wohnung greift die Mietpreisbremse nicht, allerdings nur bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung ( 556f Satz 2 BGB).

Wichtig: Eine umfassende Modernisierung liegt nur vor, wenn sie ca. 1/3 der Kosten verursacht, die ein Neubau verursachen würde. Auch hier der Vermieter dem Mieter mitteilen, dass es sich um die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Andernfalls greift die Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB). Problematisch daran: Diese hohe Miete kann wegen der Regelung zur Vormiete (s.o.) an die nachfolgenden Mieter weitergegeben werden.

  1. Hat ein Vermieter weniger umfassende Modernisierungsmaßnahmen (z.B. energetische Modernisierung) innerhalb von 3 Jahren vor der Neuvermietung vorgenommen und hat er vom Vormieter keinen „Modernisierungszuschlag“ verlangt, kann er ihn trotz Mietpreisbremse nachholen ( 556e Abs. 2 BGB): Er darf auf die nach den Regeln der Mietpreisbremse zulässige Miete bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten aufschlagen.

Wichtig: Auch hier muss der Vermieter dem potenziellen Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages in Textform mitteilen, dass er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat.

  1. Die Mietpreisbremse greift nicht bei kurzzeitiger Vermietung für einen nur vorübergehenden Gebrauch ( 549 Abs. 2 BGB). Diese Regel betrifft vor allem Ferienwohnungen oder Ferienhäuser.  

Wichtig: Was vorübergehend ist, ist nicht gesetzlich definiert. Allerdings urteilte das LG Heidelberg, dass 7 Monate zu lang für eine kurzzeitige Vermietung und einen vorübergehenden Gebrauch sind in diesem Sinne sind.  

Wie berechnet man die zulässige Miete bei Mietpreisbremse?

Hat man den Eindruck, dass die eigene Miete wegen eines geltenden Mietspiegels zu hoch ist, kann man das zunächst selbst überprüfen.

Dafür muss man zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Existiert in einer Gemeinde bzw. einer Stadt ein Mietspiegel, ist der Mietspiegel die einfachste Art, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

 Gibt es in der Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel, kann man z.B. auf Mietdatenbanken (z.B. örtlicher Mieterverein) zurückgreifen, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, drei vergleichbare Mietobjekte anführen oder ein Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben (vgl. § 558a Abs. 2 BGB).

Wichtig! Kann man relevante Informationen zur eigenen Wohnung nicht selbst ermitteln (Baujahr, letzte grundlegende Sanierung etc.) muss der Vermieter über alle für die Miethöhe potenziell relevanten Tatsachen Auskunft geben, wenn sie nicht allgemein zugänglich sind und er dazu unschwer Auskunft geben kann"

Hat man die ortübliche Miete ermittelt, schlägt man auf diese Miete 10% auf und erhält so die zulässige Höchstmiete bei Anwendung der Mietpreisbremse.

Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 11 Euro, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt, maximal 12,10 Euro je Quadratmeter als Miete verlangen. 

Zu hohe Miete bezahlt: Was sollte man tun?

Hat man einen Mietvertrag mit einer überhöhten Mietpreisvereinbarung trotz Mietpreisbremse unterzeichnet, ist der Mietvertrag dennoch wirksam. Nur die Miethöhenvereinbarung ist – bezogen auf den Teil der Miete, der die zulässige Miete übersteigt – unwirksam.

Beispiel: Im Mietvertrag für eine Wohnung ist eine Netto-Kaltmiete von 1200 Euro vereinbart. Nach dem Regeln der Mietpreisbremse dürfte die Netto-Kaltmiete maximal 980 Euro betragen. In Bezug auf den Betrag, der 980 Euro übersteigt (= 220 Euro), ist die Miethöhenvereinbarung unwirksam. Der Vermieter hat nur Anspruch auf 980 Euro Netto-Kaltmiete.

Hat man zu viel Miete bezahlt, kann man die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen, § 556 g BGB.

Allerdings sollte man als Mieter die Miete nicht einfach reduzieren und weniger bezahlen – andernfalls riskiert man eine Vermieterkündigung! Ist die Miete nach den Regeln die Mietpreisbremse zu hoch, ist wie folgt vorzugehen:  

  • Schritt 1: Überhöhte Miete beim Vermieter rügen und darauf verweisen, dass er sich nicht an die Mietpreisbremse hält (§ 556g Abs. 2 S. 1 BGB). Auch sollte man den Vermieter auffordern, die verringerte Miete zu akzeptieren und ihm die eigentlich zulässige Miethöhe mitteilen.
  • Schritt 2: Zuviel bezahlte Miete zurückfordern. Hat man eine Weile zu viel Miete bezahlt, sollte man den zu viel bezahlten Gesamtbetrag zurückfordern, inklusive der anteilig zu viel bezahlten Kaution (§ 556g Abs. 2 BGB).
Mietpreisbremse „gezogen“: Was passiert dann?

Hat man gegenüber dem Vermieter gerügt, dass die Miete wegen Verletzung der Regelungen zur Mietpreisbremse überhöht ist und hat die zuviel bezahlte Miete zurückgefordert sind unterschiedliche Szenarien denkbar:

  1. Der Vermieter akzeptiert die niedrigere Miete für die Zukunft und erstattet in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurück. Ist das der Fall, sollte man diese Anpassung der Miete bestenfalls schriftlich mit dem Vermieter festhalten.
  2. „Blockiert“ der Vermieter, bleibt nur ein rechtliches Vorgehen gegen den Vermieter:

Kann man selbst die Informationen die man benötigt, um die zulässige Miethöhe zu errechnen, nicht selbst ermitteln, muss in einem ersten Schritt von seinem Auskunftsanspruch (§ 556 g Abs 3 BGB) gegen den Vermieter Gebruach machen und diesen Anspruch notfalls vor Gericht durchsetzen (Auskunftsklage).  

Ist die zulässige Miete errechnet, blockiert der Vermieter aber weiterhin, ist es sinnvoll, Klage auf Feststellung zu erheben. Das Gericht stellt dann fest, ob die Miete wegen der Mietpreisbremse tatsächlich zu hoch ist. Gleichzeitig beantragt man die Feststellung der korrekten Miete.

Steht die korrekte Miete fest, besteht für die Vergangenheit ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel bezahlter Miete und weigert sich der Vermieter zu erstatten, muss man den Vermieter auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Mieter inkl. der anteilig zu viel entrichteter Kaution verklagen (Zahlungsklage).

Kreisbild Fabian Bagusche
Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht
 

0221 1680 65 99

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