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Maklervertrag und Maklerprovision

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So bzw. so ähnlich in einem Fall, in dem wir ein Maklerunternehmen vor dem Landgericht (LG) Darmstadt vertreten haben (LG Darmstadt, Urteil v. XY; Az.: 23 O 209/20).

Maklervertrag und Maklerprovision

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist Maklerprovision zu bezahlen, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde und der Auftraggeber des Maklers einen Immobilienkaufvertrag abschließen konnte, weil der Makler z.B. den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer hergestellt hatte.  

Nicht selten streiten sich Makler und Auftraggeber letztlich dann darüber, wie die Gelegenheit zum Vertragsabschluss beim Kauf der Immobilie zustande kam und ob die Tätigkeit des Maklers dafür ausschlaggebend war. Entweder wird dann die Provision an den Makler nicht bezahlt oder: nachträglich zurückgefordert. So im Fall des von uns vertretenen Maklerbüros.

Streit über Maklerprovision vor Gericht

Die spätere Klägerin wollte eine Immobilie kaufen und hatte dafür mit dem Maklerbüro einen Maklervertrag unterzeichnet. Sie wollte ein Wohnhaus kaufen, das Eigentum ihrer Mutter war, zu der allerdings kein direkter Kontakt mehr bestand. Der Maklervertrag sah vor, dass das Maklerbüro Kontakt zu potenziellen Immobilienverkäufern herzustellen. Wenn dadurch ein Verkauf zustande käme, war eine Maklerprovision i.H.v. 7,5% des Kaufpreises des Hauses vereinbart.  Im Januar 2019 bezahlt die Frau die vereinbarte Provision, im März 2019 kam der Kaufvertrag über das Haus wie gewünscht zustande.

Kurz darauf forderte die Frau die Rückzahlung der Provision: Das Maklerbüro habe ihr gegenüber jedenfalls keine Vermittlungsleistungen erbracht. Sie habe zufällig von Dritten erfahren, dass das Haus zum Verkauf stehe und ihre Mutter sei ja bereits vor Unterzeichnung des Maklervertrages bereit gewesen, das Haus an sie zu verkaufen. Außerdem entspreche der Maklervertrag nicht der Formvorschrift des § 311b BGB.

Kein Anspruch auf Rückzahlung der Provision

Vor dem LG Darmstadt forderte die Auftraggeberin deswegen die Rückzahlung der Provision – allerdings erfolglos. Das LG Darmstadt war der Auffassung, dass die Maklerprovision zu Recht gezahlt wurde und nicht erstattet werden muss.

Einerseits war das Gericht der Auffassung, dass die geschlossene Vereinbarung den Formvorschriften entsprochen habe und nicht formunwirksam war. Andererseits war das Gericht der Auffassung, dass das Maklerbüro die Leistung vertragsgemäß erbracht habe. Dass die Mutter ohnehin, also auch ohne Vermittlung des Maklerbüros bereit gewesen sei, ihr Haus an die Tochter zu verkaufen, konnte die Tochter nicht beweisen.

Auch dass die Tochter von anderen Personen – also nicht vom Maklerbüro – erfahren habe, dass das Haus verkauft wird, ändert nach Auffassung des Gerichts nichts am Provisionsanspruch. Denn der Provisionsanspruch entsteht, wenn der Kaufvertrag infolge der Vermittlung des eingeschalteten Maklers zustande kommt. 

Das sei hier der Fall gewesen – so die Richter. Denn von einer Vermittlung ist auch dann auszugehen, wenn der Makler auf einen Dritten – also z.B. den Verkäufer der Immobilien - final (= maßgeblich) einwirkt, damit der Vertrag zustande kommt. Dass sich z.B. Verkäufer und Kaufinteressent kennen, ist dann auch irrelvant, wenn der Makler wenigstens z.B. die Abschlussbereitschaft zum Verkauf auf Seiten des Verkäufers erhöht hat und damit den Vertragsabschluss gefördert hat.

Das sei hier der Fall gewesen, davon war das Gericht überzeugt. Die Mutter und Eigentümerin des Hauses hatte im Verfahren ausgesagt, dass sie das Haus an ihre Tochter aufgrund der Überzeugungsarbeit des Maklers verkauft habe. Ein Anspruch auf Provision sei also entstanden.

Dass das Maklerbüro auch für die Mutter – also die Verkäuferin des Hauses z.B. beim Notartermin vertrat – war für das Gericht in diesem Fall unproblematisch.

Fazit

Dass Käufer und Verkäufer einer Immobilie sich kennen und ggfs. bereits über einen Verkauf gesprochen haben oder dass der Käufer von Dritten über den Verkauf erfahren hat, führt nicht automatisch dazu, dass ein Makler keinen Anspruch auf Provision aus seinem Maklervertrag hat. Wichtig ist es aber gerade in einer solchen Konstellation, dass der Makler dazu beigetragen hat, dass der Vertrag in dieser Konstellation tatsächlich zustande gekommen ist.

Wie dieser Fall zeigt, kann der Beitrag des Maklers auch schlichtweg darin liegen, den Verkäufer davon zu überzeugen, das Haus doch an einen Interessenten zu verkaufen, der zuvor vielleicht in Betracht gekommen wäre.  

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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