Mietpreisbremse in Köln – was Mieter und Vermieter wissen sollten
Die Mietpreisbremse gilt auch in Köln. Sie soll verhindern, dass Mieten bei einer Neuvermietung zu stark steigen. Dennoch kommt es häufig zu Streitigkeiten über ihre genaue Anwendung. Wir erklären, was die Mietpreisbremse bedeutet, wann sie gilt – und welche Ausnahmen bestehen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um den rasanten Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Nach § 556d BGB darf die Miete bei einer Wiedervermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
In Köln gilt die Mietpreisbremse aufgrund der nordrhein-westfälischen Mietpreisbegrenzungsverordnung. Sie betrifft nahezu alle Stadtteile, da Köln offiziell als „angespannter Wohnungsmarkt“ eingestuft ist.
Wann gilt die Mietpreisbremse – und wann nicht?
Die Regelung greift bei Neuvermietung von Bestandswohnungen. Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt sie nicht. Ebenso ausgenommen sind umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB).
Vermieter dürfen sich zudem auf die sogenannte Vormiete berufen (§ 556e BGB), wenn bereits zuvor eine höhere Miete rechtmäßig vereinbart war. In solchen Fällen kann auch eine über der Vergleichsmiete liegende Miethöhe zulässig bleiben.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
In Köln richtet sich die Vergleichsmiete nach dem Kölner Mietspiegel. Dieser wird regelmäßig von der Stadt Köln und den Interessenverbänden aktualisiert. Die Höhe hängt von Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung ab.
Stimmt die vereinbarte Miete nicht mit den Tabellenwerten des Mietspiegels überein, kann der Mieter gemäß § 556g BGB eine Rüge erheben und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Wie können Mieter ihre Rechte durchsetzen?
Mieter, die eine überhöhte Miete vermuten, sollten zunächst den Mietvertrag und den Mietspiegel prüfen lassen. Erst nach einer formgerechten Rüge kann ein Rückforderungsanspruch entstehen. Wichtig ist dabei, dass die Rüge begründet und mit konkreten Anhaltspunkten versehen ist.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei der rechtlichen Bewertung, der Formulierung der Rüge und – falls nötig – bei der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Fazit
Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um Mieten in Köln bezahlbar zu halten. Dennoch bleibt ihre Anwendung im Einzelfall komplex. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich frühzeitig beraten lassen, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Bagusche & Partner Rechtsanwälte mbB berät Sie umfassend zu allen Fragen der Mietpreisbremse, zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Kölner Mietspiegel und zu Rückforderungsansprüchen nach § 556g BGB.
