Angesicht der zunehmenden und nicht endenden Wohnraumknappheit in Großstädten, auch aufgrund der häufig anzutreffenden Kurzzeitvermietungen über spezielle Plattformen, darunter airbnb, hat die Politik den Wohnraumschutz zur Chefsache erklärt und entsprechende gesetzliche Rahmenbedingungen für das sog. „Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ geschaffen. Entsprechend hat das Wohnungsamt der Stadt Köln im vergangenen Jahr einige Zweckentfremdungs- Verfahren eingeleitet. Ein solches Zweckentfremdungs-Verfahren wird eröffnet, wenn eine Wohnung ohne entsprechende Genehmigung nicht regulär und langfristig, sondern nur tageweise vermietet wird. Dahingehend stellt sich die Frage, wie und unter welchen Umständen ein solches Verfahren vermieden werden kann.
Im Vordergrund des Wohnraumschutzes steht die Pflege und der Erhalt von Wohnraum sowie die Vermeidung und Beseitigung von Zweckentfremdung und Leerstand. Die rechtlichen Grundlagen für das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln finden sich in dem am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) sowie der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum der Stadt Köln (Wohnraumschutzsatzung).
Der Anwendungsbereich ist klar definiert. Satzung und Gesetz gelten für
• Miet- und Genossenschaftswohnungen
• Ein- und Zweifamilienwohnhäuser
• Eigenheime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung
• Eigentumswohnungen
Ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gilt in Köln aufgrund der vorher erlassenen Satzungen bereits seit dem 1. Juli 2014. Mithin sind von der Wohnraumschutzsatzung seit Juli 2014 alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die bereits am 01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden betroffen. Seit Juli 2019 betrifft die Wohnraumschutzsatzung Wohnraum insgesamt, also Miet- und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigenheime mit und ohne Einliegerwohnung.
In den nachfolgenden Abschnitten finden Sie Informationen zu den wichtigsten Themen zum Wohnraumschutz in Köln.
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt laut § 7 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln immer dann vor, wenn Wohnraum ohne Genehmigung für andere Zwecke als zu Wohnzwecken genutzt wird. Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass es sich auch um Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung handelt.
Diesbezüglich legt § 4 der Wohnraumschutzsatzung per Legaldefinition fest, dass Wohnraum im Sinne der Satzung vorliegt, wenn es sich um objektiv geeignete Räume handelt, die zum Führen eines Haushalts geeignet sind und subjektiv von dem oder der Verfügungsberechtigten, sprich dem Wohnungseigentümer*in durch ausdrückliche Erklärung oder durch schlüssiges Verhalten nach außen gewidmet sind oder werden. Als Zweckentfremdung gelten demnach gewerbliche Nutzung, Fremdbeherbergung, gewerbliche Zimmervermietung oder Nutzung als Schlafstätte.
Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann auf Antrag des Verfügungsberechtigten seitens der zuständigen Verwaltung bei Vorliegen der Voraussetzungen per Verwaltungsakt erteilt werden. Voraussetzung zur Erteilung der Genehmigung zur Zweckentfremdung ist, dass ein berechtigtes Interesse des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung gegeben ist, welches das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums überwiegt.
Die Zweckentfremdung von Wohnraum steht auch in Köln unter einem doppelten Genehmigungsvorbehalt gem. §§ 5, 6 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung. Das bedeutet, dass das Amt für Wohnungswesen als zuständige Behörde in Köln zwischengeschaltet sein muss. Eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung ist gemäß § 4 Abs.1 Nr.1 Wohnraumschutzsatzung erst dann anzunehmen, wenn die ganze Wohnung oder lediglich einzelne Räume innerhalb der Wohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Eine Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung muss vor Beginn der Kurzzeitvermietung der zuständigen Behörde angezeigt werden. Es gilt also zu überprüfen, ob Vermieter für die Vermietung Ihres Appartements eine Registrierungsnummer sowie eine behördliche Genehmigung beantragen müssen. Für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen müssen die Verfügungsberechtigten einer Anmelde- und Registrierpflicht nachkommen. Für die muss eine Wohnraum- Identitätsnummer beantragt und ausgestellt werden, was seit dem 1.07.2022 über einem landeseinheitlichen Online-Verfahren zu erfolgen hat.
Liegt eine entsprechende Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum nicht vor und wird der Wohnraum gleichwohl im Sinne der Wohnraumschutzsatzung zur Kurzzeitvermietung zweckentfremdet, handelt der Verfügungsberechtigte ordnungswidrig. Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeit kann seitens der zuständigen Verwaltungsbehörde mit einem nicht unerheblichen Bußgeld bis zu 50.000,00 EUR geahndet werden.
Gemäß § 12 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum der Stadt Köln kann auf Antrag durch ein sog. Negativattest bestätigt werden, dass eine Genehmigung zur Zweckentfremdung für die beabsichtigte Maßnahme nicht erforderlich ist. Ein solches Negativattest ist insbesondere dann relevant, wenn es sich nicht um Wohnraum nach § 5 Nr. 6 Wohnraumschutzsatzung handelt.
Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist nicht grundsätzlich verboten. Sie steht unter einem sog. Erlaubnisvorbehalt. Konkret bedeutet, dass, dass das Verbot die Regel und die Genehmigung die Ausnahme darstellt. Grund hierfür sind die anhaltende Wohnraumknappheit und die stetig wachsende Kurzzeitvermietung, welche mittlerweile ein Geschäftsmodel darstellt.
Nein. Voraussetzung ist zunächst, dass der Anwendungsbereich der Wohnraumschutzsatzung eröffnet ist. Doch auch wenn der Anwendungsbereich der Wohnraumschutzsatzung eröffnet ist, sieht die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln die Erteilung einer Genehmigung vor.
Fällt die Art und Dauer der Nutzung unter den Schutzweck der jeweils geltenden Satzung, muss eine Zweckentfremdung bei der zuständigen Verwaltungsbehörde beantragt werden. Dies gilt für Eigentümer und Mieter, die die Wohnung vermieten/ untervermieten wollen, gleichermaßen.
Gegen die Ablehnung eines Antrags ist Widerspruch einzulegen. Bleibt dieser wiederum fruchtlos, muss gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Verfügungsberechtigte können Ihr Begehr im Rahmen einer Anfechtungs- oder Leistungsklage vor dem zuständigen Verwaltungsbericht erstreiten.
Ist ein Bußgeldbescheid erlassen kann die zuständige Verwaltungsbehörde neben der Einleitung eines Bußgeldverfahrens zusätzlich die Wiederzuführung des zweckentfremdeten Wohnraums, ggfs. nach Erlass einer Räumungs- und/ oder Wiederherstellungsanordnung, anordnen. Gegen einen solchen Bußgeldbescheid können Sie als Betroffener Einspruch einlegen, über den sodann das örtlich zustände Amtsgericht entscheiden muss. Hier gilt es jedoch die laufenden gesetzlichen Fristen zu beachten.
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