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Flächenunterschreitung von >10% berechtigt zur Mietminderung

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Gestützt auf die Behauptung, die geringe Wohnfläche begründet einen Mietmangel, haben die Mieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses, die Vermieter zur anteiligen Rückzahlung der überbezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen.

Die Vermieter sind jedoch der Ansicht, eine Rückforderung sei gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da die Mieter die Wohnung vor dem Einzug besichtigt haben und die tatsächliche Wohnfläche in den Nebenkostenabrechnungen angegeben worden sei.

Beide Parteien wurden sich nicht einig, woraufhin die Mieter vor Gericht zogen und Zahlungsklage erhoben.

AG Köln - Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche begründet einen Sachmangel

Mit Erfolg! Das AG Köln bejahte einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete rückwirkend seit Beginn des Mietverhältnisses. Eine Abweichung der tatsächlichen Fläche einer Mietwohnung begründet einen Sachmangel der Mietsache. Da die Wohnflächenabweichung mehr als 10 Prozent beträgt, ist der Mangel auch nicht unerheblich. Die Miete kann somit anteilig reduziert werden. Zuviel bezahlte Mieten mussten die Vermieter somit zurückzahlen.

Pauschale Wohnflächenangabe im Mietvertrag entlastet den Vermieter nicht

Dabei machte es für das AG keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben oder eine „ca.“ Fläche genannt wird. Dies entlastete den Vermieter nicht. Die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche beinhaltet, auch mit einer „ca.“ Angabe eine vertragliche Festlegung der Beschaffenheit der Mietsache, so das AG.

Die Höhe der Mietminderung wird aus dem Verhältnis der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnfläche berechnet. Die Minderungsquote ist hierbei stets nach der prozentualen Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl zu berechnen, wenn die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche 10 Prozent überschreitet (vgl. BGH FD- MietR 2010, 302423).

Vorliegend betrug die Mietminderung der Gesamtmiete 21 %, weil die tatsächliche Wohnfläche um 11 qm und mithin um 21 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen ist.

Vereinbarte Wohnfläche als ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung

Auch kommt es nach Auffassung des AG nicht darauf an, ob der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat oder ihm die Flächenabweichung zunächst nicht aufgefallen ist. Die vereinbarte Wohnfläche ist ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung. Der Vermieter schuldet dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien Mietsache, unabhängig davon, ob der Mieter den Mangel erkennt.

Mieter verfügten über keine positive Kenntnis der Mangellage bei den Mietzahlungen

Das die tatsächliche Wohnfläche in den Betriebskostenabrechnungen angegeben war, sah das AG als unschädlich an. Ein etwaiger Ausschluss der Rückforderung der überzahlten Mieten konnten die Vermieter daraus nicht herleiten, denn nach Auffassung des AG reichte dieser Umstand nicht für eine sog. „positive Mangelkenntnis“ aus.

Praktische Bedeutung der Entscheidung

Grundsätzlich stellt eine Mietkürzung im laufenden Mietverhältnis für Mieter ein nicht unerhebliches Risiko dar. Denn akzeptiert der Vermieter die vorgenommenen Mietkürzungen unter Verweis, eine Mangellage sei nicht existent, nicht, kann der Ausspruch einer fristlosen Kündigung drohen. Aus diesem Grund sollten betroffene Mieter im Falle einer festgestellten Wohnflächenabweichung in einem bestehenden Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt der positiven Kenntniserlangung der Flächenunterschreitung den Mietzins „unter Vorbehalt“ den Vermieter zahlen. Die hat zur Folge, dass etwaige Rückforderungsansprüche nicht „verloren gehen“ und die betroffenen Mieter nach rechtskräftiger Feststellung einer Flächenunterschreitung den überzahlten Mietzins zurückfordern können.

Den Vermietern ist hingegen zu empfehlen, im Mietvertrag etwaige Flächenangaben ausdrücklich mit dem Zusatz zu versehen, dass diese nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Die Angaben der Quadratmeteranzahl kann allenfalls dann unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweist. Durch eine klare Regelung, dass die Wohnflächenangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, kann eine Beschaffenheitsvereinbarung verhindert werden. Noch sicherer ist es aber, die Wohnfläche vorher genau zu vermessen.

 

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Fabian Bagusche Profilbild
Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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