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Wohnraummietverträge

Sie sind Mieter, bzw. Vermieter einer Wohnung und haben Fragen zu mietvertraglichen Regelungen. 

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden sich zahlreiche Vorschriften zum Wohnraummietrecht, die vor allem dem Mieterschutz dienen. Neben diesen gesetzlichen Regelungen ist der Mietvertrag allerdings von großer Bedeutung: denn im Mietvertrag wird das konkrete Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter definiert.

In den nachfolgenden Abschnitten finden Sie Informationen zu den wichtigsten Themen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag über Wohnraum.

Vorvertragliche Aufklärungspflichten

Bereits vor dem Abschluss eines Mietvertrages besteht ein sog. vorvertragliches Schuldverhältnis zwischen dem Vermieter und dem künftigen Mieter einer Wohnung. Dieses vorvertragliche Schuldverhältnis führt u.a. zu Aufklärungspflichten gegenüber der anderen künftigen Vertragspartei, die jedoch auch Grenzen haben:

Als künftiger Mieter muss man dem Vermieter nicht ungefragt Auskunft über seine Vermögensverhältnisse geben – nur Fakten wie Arbeitslosigkeit, Privatinsolvenz etc. sind ungefragt mitzuteilen. Zudem darf der künftige Vermieter auf Nachfrage eine wahrheitsgemäße Auskunft über Zahlungsfähigkeit, Beruf, Alter, Familienstand, Pfändungen etc. erwarten. Auch Fragen zum letzten Mietverhältnis inkl. Wohnanschrift sind zulässig. Auf Fragen zu Kinderwunsch, Vorstrafen, Religionszugehörigkeit, zu Krankheiten oder Vereins- oder Parteizugehörigkeiten muss man als Mieter jedoch nicht antworten.

Vermieter sind im Gegenzug nicht verpflichtet, künftige Mieter aktiv über Besonderheiten der künftigen Wohnung aufzuklären. Hat der Mieter jedoch konkrete Fragen, muss der Vermieter diese vollständig und wahrheitsgemäß beantworten. Erkennt der Vermieter, dass es zudem für den Mieter wichtig wäre, bestimmte Tatsachen zu kennen (z. B. Nachbar hat Hunde, der potenzielle Mieter erwähnt eine schwere Hundehaarallergie), muss er auch darüber aufklären.

Verletzen Mieter oder Vermieter diese Aufklärungspflichten, können sich beide Seiten schadensersatzpflichtig machen. Zudem kann die jeweils andere Vertragspartei den Mietvertrag ggfs. anfechten oder vom Mietvertrag zurücktreten.

 

Abbruch von Vertragsverhandlungen

Grundsätzlich ist es möglich, Vertragsverhandlungen über einen Mietvertrag abzubrechen. Allerdings entsteht bereits durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen über einen Mietvertrag zwischen potenziellem Mieter und Vermieter ein vorvertragliches Schuldverhältnis. Das hat zur Folge, dass der Abbruch von konkreten Vertragsverhandlungen durch den künftigen Vermieter oder den Mieter Schadensersatzansprüche der jeweils anderen Seite nach sich ziehen kann.

Dazu kann es kommen, wenn

1. nach dem konkreten Verhandlungsstand der Vertragsschluss als sicher anzusehen war (z. B. Termin für Vertragsunterzeichnung vereinbart),

2. der anderen potenziellen Vertragspartei im Vertrauen auf das Zustandekommen des Mietvertrages bereits Aufwendungen entstanden sind und

3. der Abbruch der Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund geschah.

Ein Anspruch auf Abschluss des verhandelten Mietvertrages besteht aber auch nach einem unberechtigten Abbruch der Vertragsverhandlungen nicht. Für Mieter gilt in einer solchen Situation deshalb:

Hat man ggfs. mehrere interessante Wohnungsangebote vorliegen, sollte man nicht vorschnell mündlich zusagen und dann kurzfristig vor Vertragsunterzeichnung abspringen. Wenn der Vermieter nach einer Zusage die Vertragsverhandlungen abbricht, sollte man dem ggfs. nachgehen, um ggfs. bereits entstandene Kosten (z. B. Umzugsunternehmen) ersetzt zu bekommen oder einen mündlichen Vertragsschluss nachweisen zu können.

 

Wechsel der Vertragsparteien

Zieht eine Person zusätzlich in eine Wohnung ein, zieht eine Person aus einer Wohnung aus oder wird eine Immobilie verkauft, ist es notwendig bzw. sinnvoll, die Vertragsparteien eines Mietvertrages anzupassen.

Soll ein Mieter hinzukommen, ist es für den einziehenden Bewohner sinnvoll, als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen zu werden, um gleichberechtigter Mieter zu sein. Das kann von Bedeutung werden, wenn sich ein zusammenlebendes Paar trennt oder sich eine Wohngemeinschaft (WG) auflöst: Ist nur ein Bewohner Mieter, hat er es in der Hand, den Mietvertrag allein zu kündigen. Das kann alle Mieter zum Auszug zwingen. Eine Ausnahme gilt unter bestimmten Voraussetzungen nur im Falle einer Scheidung. Sind mehrere Personen Mieter, ist nur eine gemeinsame Kündigung wirksam. Will ein Mieter auch nach einer Trennung oder WG-Auflösung in der Wohnung verbleiben, ist es dann ratsam, eine mehrseitige Vereinbarung über die Weiterführung des Mietvertrages zu treffen, um auch für die Zukunft eine verlässliche Rechtssituation zu schaffen.

Auch auf Vermieter-Seite kann der Vertragspartner wechseln, z. B. im Falle eines Immobilienverkaufs. Der neue Eigentümer wird Vermieter, denn es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Eine Kündigung des Mietvertrages „nur“ wegen eines Eigentümerwechsels ist deswegen nicht statthaft. Soll eine Immobilie nach dem Verkauf jedoch generalsaniert werden, ist eine Kündigung des Mietvertrages ggfs. möglich, ebenso eine Eigenbedarfskündigung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

 

Abschluss Mietvertrag

Kommt es zum Abschluss eines Mietvertrages, muss der Mietvertrag einen gewissen Mindestinhalt haben: So müssen die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) klar benannt werden, ebenso der Mietgegenstand, also die Wohnung, die vermietet werden soll. Vor allem bei Etagenwohnungen ist es wichtig, dass neben der Anschrift auch das Stockwerk und die Lage der Wohnung im Mietvertrag festgehalten werden. Nicht zuletzt muss im Mietvertrag der Beginn des Mietverhältnisses festgehalten werden – bei einem befristeten Mietvertrag auch das Ende – und natürlich der Mietzins, umgangssprachlich die „Miete“.

Eine bestimmte Form muss der Mietvertrag über Wohnraum nicht haben. Der Wohnraummietvertrag ist – wie der Gewerbemietvertrag – nicht an die Schriftform gebunden. Eine Besonderheit gilt für den Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag): Soll ein solcher Vertrag für mehr als ein Jahr geschlossen werden, muss die Schriftform eingehalten werden. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das kann für Mieter jedoch durchaus vorteilhaft sei.

Aus Beweisgründen ist es aber immer ratsam, einen Wohnungs-Mietvertrag schriftlich zu schließen. Wird ein Mietvertrag schriftlich geschlossen, muss er die Unterschriften aller Vertragsparteien enthalten. Letzteres ist vor allem für Paare und Wohngemeinschaften (WGs) von Bedeutung, da sich so bestimmt, wer Vertragspartei – also Mieter – ist und entsprechende Rechte hat.

 

 

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen im laufenden Mietverhältnis zulässig, wenn nicht eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist.

Jedoch kann eine Mieterhöhung nicht einseitig erfolgen: Ohne schriftliche Zustimmung des Mieters ist eine Mieterhöhung grundsätzlich nicht möglich. Wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters rechtmäßig ist, ist es jedoch ratsam, über eine Zustimmung nachzudenken, da der Vermieter eine berechtigte Mieterhöhung andernfalls klageweise durchsetzen kann. 

Wann ist ein Mieterhöhungsverlagen jedoch berechtigt?

1. Die erhöhte Miete muss der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen (Mietspiegel). Eine Abweichung von max. 20% ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Existiert kein Mietspiegel, kann sich der Vermieter auf Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen berufen, auf ein Sachverständigengutachten oder Auskünfte aus Mietdatenbanken.

2. Eine Mieterhöhung ist erst 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung zulässig, die Ankündigung ist früher möglich.

3. Die Mieterhöhung bei Wohnungen in Köln darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% betragen (Kappungsgrenze). Im Gewerbemietrecht existiert keine Kappungsgrenze.

4. Der Vermieter darf max. 11 % von entstandenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Das gilt nicht für Instandhaltungsmaßnahmen. Die Kappungsgrenze ist in diesen Fällen außer Kraft gesetzt. Überfordert das den Mieter finanziell oder aufgrund baulicher Maßnahmen, ist es möglich, sich auf einen Härtefall zu berufen.
Entschließt man sich, einer Mieterhöhung ganz oder teilweise zuzustimmen, hat man dafür etwas Zeit: Die Überlegungsfrist beginnt mit Erhalt der Information zur Mieterhöhung, sie endet mit dem Ende des übernächsten Monats.

Will man nicht zustimmen, hat man als Mieter ein Sonderkündigungsrecht wegen der Mieterhöhung. Diese außerordentliche Kündigung ist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Vermieterschreibens möglich.

 

Wohnflächenabweichung

Im Wohnraummietvertrag wird meist die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben. Eine solche Wohnflächenangabe ist dann nicht nur unverbindliche Objektbeschreibung - sie ist Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 535 Abs.1 Satz 2 BGB, auch bei einer „ca.“-Angabe.

Nicht selten kommt es aber zu - auch größeren – Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche, vor allem wenn die Berechnung der Wohnfläche wegen der Berücksichtigung von Dachschrägen, Balkonen oder Terrassen komplex ist. Weicht die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche nicht nur unwesentlich ab, ist das ein Sachmangel der Wohnung bzw. des Hauses, der dem Mieter bestimmte Rechte und Ansprüche gegen den Vermieter an die Hand gibt– selbst, wenn er den Mangel erst nach einiger Zeit erkennt bzw. hingenommen hat: 

  1. Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrags gem. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 1 BGB – auch ohne vorherige Abmahnung
  2. Mietminderung wegen Sachmangel § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Zukunft; Berechnung nach dem Verhältnis der tatsächlichen zur vereinbarten Fläche ohne Berücksichtigung der vermeintlich zulässigen „10%“-Unterschreitung.
  3. Anspruch auf Erstattung / Rückzahlung zu viel bezahlter Miete für die Vergangenheit entsprechend
  4. Anspruch auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung rückwirkend und Rückforderung zu viel entrichteter Betriebskosten

Grundsätzlich muss allerdings der Mieter die Wohnflächenabweichung beweisen - der Vermieter hingegen, dass die Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung unerheblich ist. Nur ab einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 % vermutet die Rechtsprechung unwiderleglich, dass die Flächenabweichung den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt und die Mietsache (Wohnung/Haus) mangelhaft ist (10%-Regel). Das gilt auch bei einer nur „ca.“-Angabe im Mietvertrag.

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht
 

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