vertragliche Ausschlussklausel- Eigenbedarfskündigung

Wie auch in der vorliegenden Entscheidung des LG Berlin vom 27.10.2021 zeigt sich, dass die Vertragsfreiheit gegenüber einer gesetzlichen Regelung Vorrang eingeräumt wird.

Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung trotz Ausschlussklausel

In dem zu entscheidenden Fall vor dem LG Berlin stritten die Mieter mit ihrem Vermieter um die Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung.

Im Jahr 2017 haben die Mieter eine Wohnung gemietet. Laut Mietvertrag wurde mit dem vorherigen Vermieter der Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarf vereinbart. Während des Mietverhältnisses trat der Erwerber des streitgegenständlichen Grundstückes als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Der neue Vermieter kündigte daraufhin den Mietern das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Die Mieter vertreten hierzu die Auffassung, dass die Parteien den Mietvertrag im Jahr 2017 mit der Ausschlussklausel geschlossen haben. Demnach sei das bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung nicht wirksam beendet worden.

Gestützt auf die Behauptung, die Ausschlussklausel begründet einen erhöhten Bestandsschutz gegen die Kündigung, haben die Mieter den Vermieter zur Einhaltung dieses Mietvertrages in Anspruch genommen.

Beide Parteien wurden sich nicht einig, woraufhin der Vermieter vor Gericht zog und Räumungsklage erhob.

LG Berlin- Kündigungsausschluss im Mietvertrag ist rechtswirksam

Vor Gericht bekam der Vermieter kein Recht zugesprochen. Das Landgericht Berlin entschied, dass die Eigenbedarfskündigung in einem Mietvertrag wirksam ausgeschlossen werden kann. Der Vermieter hat vorliegend auf das Recht einer ordentlichen Kündigung verzichtet. Laut Auffassung des Gerichts ist eine Eigenbedarfskündigung demnach nicht möglich.

Neuer Eigentümer kann den Mietern nicht wegen Ausschlussklausel kündigen

Bei einem Kauf geht der Mietvertrag inklusive sämtliche allgemeiner Vertragsbestimmungen (im Folgenden: AGB) auf den Käufer über. Der neue Vermieter selbst hatte die Möglichkeit, sich vor Erwerb der an die Mieter vermieteten Wohnung über die ihn als Erwerber bindenden konkreten vertraglichen Vereinbarungen zu informieren und gegebenenfalls von einem Kauf abzusehen. Die von dem neuen Vermieter beanstandeten Einschränkungen in der Nutzung seines Eigentums beruhen demnach auf eigenverantwortlich getroffene Entscheidungen des neuen Vermieters.

Zwar hatte der neue Vermieter selbst die Regelung im Mietvertrag nicht getroffen, die das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung einschränkt. Er hatte aber eigenverantwortlich die Entscheidung getroffen, eine Wohnung zu erwerben, die ihn nach § 566 Abs.1 BGB an diese vertragliche Regelung bindet, so das LG Berlin.

Erhöhter Bestandsschutz genießt Vorrang und lässt ein bloßes berechtigtes Interesse des Vermieters nicht ausreichen

Zwar war nach Auffassung der LG Berlin der vom Vermieter im Kündigungsschreiben dargestellte Wunsch, die Wohnung wegen eines Arbeitsplatzwechsels als Zweitwohnung nutzen zu wollen, grundsätzlich geeignet, die Annahme eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB zu tragen. Allerdings reichte in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, im Hinblick auf die bindende vertragliche Vereinbarung des erhöhten Bestandsschutzes nicht aus.

Nach Auffassung des Gerichts musste vor dem Hintergrund des wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht hinzutreten. Denn grundsätzlich kann in den AGBs geregelt werden, dass der Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“ (vgl. BGH Urt. v. 16.10.2013 VIII ZR 57/13; BGH Urt. v. 09.05.2012 VIII ZR 327/11).

Diese Voraussetzungen sah das LG als nicht erfüllt. Vielmehr konstatierte das LG, dass der Kündigungsausschluss, bezogen auf den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung, eine wirksam vermieterseits gestellte AGB darstelle und aufgrund dessen dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz zu Gute komme. Die gesetzliche Regelung der Eigenbedarfskündigung, gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, trat in dem Falle nach Auffassung des LG hinter der vertraglichen Vereinbarung zurück.  

Praktische Bedeutung der Entscheidung

Nach ständiger Rechtsprechung besteht grundsätzlich die Möglichkeit einen Kündigungsschluss zu Gunsten der Mieter zu vereinbaren. Bei einem entsprechendem Kündigungsausschluss ist der Vermieter folglich gehindert, eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Ihm bliebe nur noch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung.

Ein Erwerber sollte vor Erwerb der Immobilie daher sorgfältig prüfen, ob eine vertragliche Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten besteht. Bisherige Regelungen binden gem. § 566 Abs. 1 BGB u.U. auch den Rechtsnachfolger. Der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung führt letztendlich dazu, dass selbst „schlüssiger“ und nachvollziehbarer Eigenbedarf möglicherweise nicht umzusetzen ist und eine Kündigung nur außerordentlich möglich wäre.

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