Der Eintrag "offcanvas-col1" existiert leider nicht.

Der Eintrag "offcanvas-col2" existiert leider nicht.

Der Eintrag "offcanvas-col3" existiert leider nicht.

Der Eintrag "offcanvas-col4" existiert leider nicht.

Immobilienkaufvertrag: Haftung für Angaben aus Exposé?

von

Sachverhalt

Im Exposé wurde ein 300 Jahre altes Objekt als "Luxusimmobilie" angeboten, die "nach dem neustem Standard renoviert worden" sei. Der Kaufvertrag enthält keine Vereinbarung über die Freiheit des Objekts von Feuchtigkeit bzw. zum baulichen Schutz vor Feuchtigkeit. Der Käufer erwarb das Objekt. Später zeigte sich ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden, da entsprechende Horizontalsperren fehlten bzw. nicht ausreichten. Der Käufer verlangte sodann vom Verkäufer Schadensersatz für die erheblichen Kosten der Instandsetzung.

Entscheidung des BGH 

Mit Erfolg! Ein grundsätzlicher Anspruch des Käufers besteht, urteilt der BGH.

Es besteht ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sich das Objekt nicht für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben im Exposé.

Dort wurde das Objekt als sanierte Luxusimmobilie angeboten. Demnach kann der Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass das Objekt keine Feuchtigkeit aufweist und ausreichend gegen aufsteigende Feuchtigkeit gesichert ist.

Die in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB genannten Anforderungen an die Kaufsache beruhen nicht auf einer beurkundungs- und auslegungsbedürftigen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auf dem Gesetz. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt daher nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag ausdrückliche Erwähnung findet. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet bei diesbezüglichen Mängeln jedoch nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel allerdings dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt.

Bedeutung für die Praxis

Grundsätzlich wird bei Immobilienkaufverträgen nur das Vertragsinhalt, was ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag beurkundet wird. Ergibt sich beispielsweise aus dem Exposé im konkreten Einzelfall eine besondere Beschaffenheitsvereinbarung, haftet der Verkäufer bei einem entsprechenden Mangel. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein allgemeiner Haftungsausschluss vereinbart wurde. Insofern sind Immobilienkaufverträge stets sorgfältig zu verfassen und das konkrete Objekt mit seinen etwaigen Mängeln genau zu beschreiben und detaillierte Haftungsregelungen zu treffen.

Kostenlose Erstberatung 

Sie benötigen Unterstützung bei der Prüfung Ihres notariellen Kaufvertrages? Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. 

 

 

Zurück

Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

0221 1680 65 60

0221 1680 65 99

Copyright 2021 Bagusche & Partner Rechtsanwälte mbB. Alle Rechte vorbehalten
Es werden notwendige Cookies, Google Fonts, Google Maps, OpenStreetMap, Youtube und Google Analytics geladen. Details finden Sie in unserer Datenschutzerklärung und unserem Impressum.