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Eine Eigenbedarfskündigung gestützt auf vage zukünftige Ereignisse stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar

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Soweit eine Eigenbedarfskündigung auf vage zukünftige Ereignisse gestützt ist und sich aus der Kündigung keine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs erkennen lässt, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung.

Dies stellte das Amtsgericht Hamburg (Az.: 49 C 154/24) in seinem Beschluss vom 20.12.2024 fest und verdeutlichte zudem die rechtlichen Konsequenzen einer sogenannten „Vorratskündigung“.

Sachverhalt

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Als Begründung gab er an, dass seine Tochter nach Abschluss ihrer Ausbildung plane, ihren Lebensmittelpunkt nach Hamburg zu verlegen. Laut Kündigungsschreiben habe sie sich bereits auf verschiedene Stellenanzeigen in Hamburg beworben.

Zum Kündigungszeitpunkt war jedoch völlig offen, ob diese Pläne tatsächlich realisierbar waren. So war die berufliche Zukunft der Tochter unklar und es gab auch keine Nachweise, dass sie tatsächlich beabsichtigte in die Wohnung zu ziehen.

Entscheidung des Gerichts

Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter bei streitiger Entscheidung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen gewesen wäre. Die Gründe dafür lagen vor allem in der unzureichenden Verfestigung des Eigenbedarfs.

Nach Auffassung des Gerichts hätte der Vermieter, welcher in der Beweispflicht ist, nachweisen müssen, dass seine Tochter den Umzug nach Hamburg ernsthaft vorhabe und dieser zudem auch realistisch sei. Das bloße Vorbringen von zukünftigen Plänen und Bewerbungen auf Stellenanzeigen in Hamburg reicht nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Tochter ihre Ausbildung in Schweden absolviert hatte und es somit nicht ersichtlich war, ob für diese Ausbildung überhaupt berufliche Perspektiven in Hamburg bestanden.

Hinzu kam, dass die Tochter die Wohnung nie besichtigt und bis zur übereinstimmenden Erledigungserklärung die Wohnung nicht bezogen hatte.

Dies stand im deutlichen Widerspruch zum vorgerichtlichen Schriftverkehr und war für das AG Hamburg ein wichtiges Indiz dafür, dass das Eigenbedarfsinteresse tatsächlich nicht bestand

Bedeutung für die Praxis

Dieser Fall verdeutlicht, dass Eigenbedarfskündigungen nicht auf unklaren oder spekulativen Zukunftsplänen beruhen dürfen. Der Eigenbedarf muss bereits zum Kündigungszeitpunkt konkretisiert und verfestigt vorliegen. Diesbezüglich hat bereits zuvor der BGH entschieden, dass eine unzulässige Vorratskündigung immer dann vorliegt, wenn er der Eigenbedarfskündigung ein noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zugrunde liegt. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Liegen diese Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht vor, kann es zur Abweisung einer Räumungsklage und somit zu hohen Verfahrenskosten für den Vermieter kommen. Um solche rechtlichen Konsequenzen zu vermeiden, sollten Vermieter vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung rechtlichen Rat einholen.

Da durch den hohen Mieterschutz in Deutschland strenge Anforderungen an den Eigenbedarf gestellt werden, sollten Mieter prüfen, ob die vorgebrachten Gründe bei einer Eigenbedarfskündigung diesen Anforderungen tatsächlich entsprechen. Rechtlicher Rat kann Mietern bei einer unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung helfen, ihre Rechte effektiv geltend zu machen und eine eventuelle Räumungsklage zu vermeiden.

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Kreisbild Fabian Bagusche
Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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