Anwalt für Mietrecht in Bonn: Wir helfen, Ihr Recht durchzusetzen

Verhandeln Mieter und Vermieter bereits konkret über einen Mietvertrag bestehen schon in diesem vorvertraglichen Schuldverhältnis bestimmte Aufklärungspflichten. So muss der potenzielle Mieter z.B. darüber aufklären, ob er zahlungsfähig ist – muss aber beispielsweise Fragen zu Familienplanung und Religion nicht beantworten. Der Vermieter muss hingegen nicht über jeder Kleinigkeit in Bezug auf die Wohnung von selbst aufklären. Anders ist das nur, wenn der potenzielle Mieter konkret fragt oder erkennbar ist, dass er besonderes Interesse an bestimmten Fakten hat.

Mieter und Vermieter sollten sich an diese Pflichten halten. Andernfalls drohen Schadensersatz oder aber es besteht die Möglichkeit, dass der spätere Mietvertrag z.B. anfechtbar ist. Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn prüfe ich, ob ein Anfechtungsgrund besteht.

Wer einen Mietvertrag verhandelt, muss den Vertrag nicht zwingend unterzeichnen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf man aber Vertragsverhandlungen nicht einfach abbrechen. So sollte man Vertragsverhandlungen nicht abbrechen, wenn

• der Vertragsschluss bereits so gut wie sicher war
• die andere potenzielle Vertragspartei auf den Vertragsschluss vertraut und deswegen schon Investitionen gemacht hat
• kein triftiger Grund für den Abbruch vorlag.

Ein Anspruch, den Vertrag dennoch noch abzuschließen besteht zwar bei „schuldhaftem Abbruch von Vertragsverhandlungen“ nicht. Aber der Verhandlungspartner kann unter Umständen Schadensersatz verlangen, z.B. wenn er schon Kosten hatte, weil er (berechtigterweise) auf den Vertragsabschluss vertraut hat. Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn prüfe ich den Sachverhalt gerne für Sie.

Der Wechsel von Mietern und Vermieter im laufenden Mietverhältnis ist mit einigen rechtlichen Stolpersteinen versehen. Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn berate ich Sie gerne persönlich über diese Rechtslage.

Auf Mieterseite ist es deswegen sinnvoll, sich immer als Mieter mit in den Mietvertrag aufnehmen zu lassen, wenn man z.B. in eine Wohngemeinschaft (WG) oder zum Partner zieht. Nur so ist man gleichberechtigter Mieter und nicht zum Auszug verpflichtet, wenn der Hauptmieter die Wohnung kündigt (Trennung etc.). Für einen solchen Fall ist außerdem eine Klausel im Mietvertrag sinnvoll, dass der Mietvertrag ggf. mit einem Mieter fortgeführt wird.  

Und wird eine Immobilie beispielsweise verkauft gilt: Der neue Eigentümer wird Vermieter. Er kann nicht allein wegen des Eigentümerwechsels den Mietvertrag kündigen. Möglich ist das aber, wenn Eigenbedarf besteht oder eine Generalsanierung geplant ist.

Ein Wohnraum-Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. Eine Ausnahme gilt nur für Zeitmietverträge von mehr als einem Jahr. Geschieht das in einem solchen Fall nicht, gilt auch dieser Vertrag als zeitlich unbefristet geschlossen. Allerdings empfiehlt es sich aus Beweisgründen immer, einen Mietvertrag über eine Wohnung / ein Haus schriftlich zu schließen.

Außerdem sollte ein Wohnraummietvertrag einen gewissen „Grundinhalt“ haben. So sollten die Mieter und Vermieter im Mietertrag Folgendes wenigstens aufnehmen:

• Vertragsparteien (Vermieter und Mieter)
• Mietgegenstand (Wohnung inkl. Anschrift, Stockwerk, Lage etc.)
• Beginn (und ggf. Ende) des Mietverhältnisses
• Mietzins (Miete)

Ist nicht ohnehin im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, ist es möglich die Miete im laufenden Mietverhältnis individuell zu erhöhen. Allerdings muss der Mieter der Mieterhöhung schriftlich zustimmen – einseitig ist die Mieterhöhung nicht möglich. Als Mieter sollte man zustimmen, wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Denn stimmt der Mieter einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen nicht zu, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen. Das gilt allerdings nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• erhöhte Miete entspricht ortsüblicher Vergleichsmiete (Mietspiegel).
• Mieterhöhung wird 15 Monate nach Einzug / nach der letzten Mieterhöhung wirksam – eine frühere Ankündigung ist möglich
• Mieterhöhung beträgt innerhalb von drei Jahren weniger als 20 % (Kappungsgrenze, anders ggf. bei Instandhaltungsmaßnahmen).
• Vermieter legt nicht mehr als 11 % entstandener Modernisierungskosten auf die Jahresmiete um.

Wichtig ist hier für Mieter zu wissen: Will man der Mieterhöhung nicht zustimmen, hat man ein Sonderkündigungsrecht! In Zweifelsfragen können Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn wenden.

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag zählt zu den Beschaffenheitsvereinbarungen, auch wenn sie nur als ca.-Quadratmeterzahl angegeben ist. Immer wieder weicht aber die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche ab. Ist die Abweichung nicht nur unwesentlich (Abweichung mehr als 10%), liegt ein Mangel vor.

Der Mieter hat dann verschiedene Rechte und Ansprüche gegen den Vermieter – selbst, wenn er die Abweichung nicht direkt bemerkt oder sie hingenommen hat. Der Mieter

• kann den Wohnraummietvertrag fristlos kündigen,
• kann die Miete verhältnismäßig mindern,
• hat Anspruch auf Erstattung der bisher zu viel gezahlten Miete,
• hat Anspruch auf eine rückwirkende Korrektur der Betriebskostenabrechnungen und Erstattung zu viel gezahlte Betriebskosten.

Problematisch daran: Als Mieter muss man in diesem Fall die Wohnflächenabweichung beweisen. Der Vermieter hingegen müsste beweisen, dass nur eine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Auf jeden Fall ist es in solch einem Fall ratsam, einen Anwalt für Mietrecht in Bonn aufzusuchen.

Mietmängel haben rechtliche Auswirkungen. Denn ein Mietmangel kann den Mieter berechtigten, die Miete zu mindern, aber auch Schadensersatzforderungen bzw. die Kündigung des Mietvertrages ist möglich.

Tipp! Ist der Mangel dem Mieter allerdings schon bei Vertragsschluss bekannt oder im Mietvertrag festgehalten, kann der Mieter sich auf diesen Mangel nicht berufen.

Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Wohnung vor der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dieser „Fehler“ muss die vertragsgemäße Nutzung allerdings (mehr als nur minimal) beeinträchtigen oder aufheben – nur dann hat man als Mieter Mängelrechte. Typische Beispiele für einen Mietmangel sind Schimmel, eine kaputte Heizung oder eine Wohnflächenabweichung.

Erkennt man als Mieter einen Mangel, sollte man vom Vermieter dessen Beseitigung verlangen. Andernfalls können die Ansprüche wegen des Mangels (Minderung etc.) entfallen! Wichtig ist auch zu wissen: Verschlechtert sich der Zustand der Wohnung, weil man als Mieter dem Vermieter den Mangel nicht mitteilt, kann das Folgen haben. Unter Umständen kann der Vermieter dann vom Mieter Schadensersatz verlangen. Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn berate ich Sie gerne, ob solch ein Tatbestand vorliegt.

Beeinträchtigt ein Mietmangel die Nutzbarkeit einer Wohnung nicht nur unwesentlich, kann der Mieter die Miete mindern – es sei denn, er hat den Mangel selbst verursacht. Eine Minderung ist ab dem Zeitpunkt möglich, an dem der Mieter den Vermieter schriftlich über den Mangel in Kenntnis gesetzt hat.

In welchem Umfang man die Miete mindern kann, sollte man mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn besprechen. Denn die Gerichte sehr zurückhaltend, was die Höhe von Mietminderungen angeht. Bei einer „übertriebenen“ Mietminderung kann der Vermieter unter Umständen sogar den Mietvertrag kündigen (Zahlungsverzug!)

Schadensersatz kann man als Mieter verlangen, wenn man wegen eines Mietmangels einen Schaden erlitten hat. Der Vermieter muss dann den Schaden ersetzen, der direkt auf den Mangel zurückzuführen ist. Wann der Vermieter haftet, ist jedoch unterschiedlich: Er haftet ggf. verschuldensunabhängig, wenn der Mietmangel schon bei Vertragsschluss vorlag. Während des Mietverhältnisses haftet der Vermieter für Mängel, die er verschuldet hat – wenn er also beispielsweise notwendige Reparaturen nicht oder nicht fachmännisch ausführen lässt.

Umgekehrt können Vermieter Schadensersatz vom Mieter verlangen, z.B. wenn man als Mieter die Mietwohnung beschädigt, vereinbarte Renovierungen auslässt oder die Wohnung nach Kündigung nicht vollständig räumt. Ich als Ihr Anwalt für Mietrecht in Bonn berate Sie gerne.

Einen Mietmangel zu beseitigen ist Aufgabe des Vermieters, unabhängig davon, wer den Mangel verursacht hat. Wer aber die Kosten der Mängelbeseitigung trägt, hängt genau davon ab:

1. Hat der Mieter den Mangel nicht bzw. im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht, trägt der Vermieter die Kosten.
2. Ist der Mangel entstanden, weil der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt hat, kann er zwar vom Vermieter Beseitigung des Mangels verlangen, muss aber selbst zahlen.

Weigert der Vermieter, einen Mangel zu beseitigen oder wird eine Notreparatur erforderlich (z.B. Rohrbruch), kann der Mieter die Mangelbeseitigung selbst vornehmen und die dafür entstandenen Kosten vom Vermieter erstattet verlangen.

Wenn Zeit dafür ist – also in der Regel nicht bei einer Notreparatur –, sollte der Mieter vorher anwaltlich prüfen lassen, ob die sog. Selbstvornahme rechtmäßig ist. Ansonsten bleibt er unter Umständen auf den Kosten sitzen. Als Anwalt für Mietrecht in Bonn prüfe ich den Sachverhalt  für Sie.

Für Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Im Mietvertrag wird aber in der Regel vereinbart, dass der Mieter diese Reparaturen zu erledigen hat.

Häufig sind diese Regelungen aber unwirksam – vor allem in Formularmietverträgen. Beispielsweise zeitlich starre Renovierungsklauseln oder Endrenovierungsklauseln halten einer gerichtlichen Kontrolle oft nicht stand. Es kann sich also durchaus lohnen, diese Klauseln über Schönheitsreparaturen von einem Fachanwalt für Mietrecht in Bonn prüfen zu lassen.

Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist möglich, wenn er Eigenbedarf vorweisen kann und die Kündigung formwirksam ist. Eigenbedarf liegt allerdings nur vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich, für eine zum Hausstand gehörende Person oder Familienmitglieder zu Wohnzwecken benötigt. Wenn Sie für das Mietrecht einen Anwalt für Bonn brauchen, helfe ich Ihnen gerne.

Entfällt der Eigenbedarf des Vermieters während der Kündigungsfrist, hat er das dem Mieter mitzuteilen. Als Mieter kann man dann die Fortführung des Mietverhältnisses verlangen. Außerdem kann man als Mieter der Kündigung bei Vorliegen einer sog. unbilligen Härte widersprechen – etwa fehlendem Ersatzwohnraum, Alter oder Krankheit. In einem solchen Fall kann man die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Wegfall der unbilligen Härte verlangen.

Hinweis! Hat der Vermieter weitere – leerstehende – Wohnungen oder Häuser, muss er diese unter Umständen vorrangig nutzen. Die Eigenbedarfskündigung ist dann unwirksam. Ist die andere Immobilie für die Zwecke des Vermieters nicht geeignet, muss er sie wenigstens dem Mieter als Ersatz anbieten. Als Anwalt für Mietrecht in Bonn kläre ich gerne für Sie, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist.

Will der Vermieter seine Immobilie wirtschaftlich verwerten, ist eine Verwertungskündigung möglich, (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Das gilt jedenfalls dann, wenn sonst eine Verwertung unmöglich wäre oder dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen. Denkbar ist als Verwertung u.a. ein Verkauf, eine grundlegende Sanierung oder den Abriss des Gebäudes – „kosmetische“ Reparaturen oder Teilsanierungen sind hingegen keine Verwertung. Bei diesen Fragen zum Mietrecht hilft ein Anwalt in Bonn gerne.

Außerdem muss Verwertungskündigung auf vernünftigen Erwägungen beruhen. Das kann der Fall sein, wenn das Gebäude andernfalls an Wert verliert, verfällt oder wenn Miterben ohne den Verkauf nicht ausbezahlt werden könnten. Nicht zuletzt kann der Vermieter geltend machen, dass ohne Kündigung z.B. ein Verkauf scheitern würde, weil der Käufer nur unvermietet übernehmen und vollkommen umnutzen will.

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist möglich, wenn ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt, der die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Unzumutbar bedeutet: Das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist derart zerstört, dass man das Mietverhältnis nicht mehr „normal“ fortsetzen kann. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter die Miete mehrmals hintereinander nicht oder unpünktlich zahlt, er die Wohnung ohne Erlaubnis als Büro nutzt oder untervermietet. Auch die massive Störung des Hausfriedens kann Anlass für eine fristlose Kündigung sein.

Der Vermieter muss allerdings – außer bei Zahlungsrückständen – eine Abmahnung aussprechen, bevor er fristlos kündigt. Zuguterletzt muss auch eine fristlose Kündigung den Formvorschriften entsprechen, um wirksam zu sein. Als Anwalt für Mietrecht in Bonn prüfe ich gerne für Sie, ob die fristlose Kündigung rechtens ist.

Im Härtefall für sich oder seine Familie kann der Mieter einer ordentlichen Vermieterkündigung widersprechen (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, familiärer, gesundheitlicher oder persönlicher Art können ein Härtefall sein. Konkret sind das etwa eine Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum, hohes Alter oder Krankheit.

Der Widerspruch muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erfolgen und die Gründe für den Härtefall benennen. Er muss dem Vermieter grundsätzlich zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.

Bei erfolgreichem Widerspruch kann der Mieter Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erfolgreich ist der Widerspruch allerdings nur, wenn eine umfassende Interessenabwägung zugunsten des Mieters ausfällt. Und auch dann wird das Mietverhältnis nur verlängert, bis der Härtefall nicht mehr vorliegt.

Räumungsklage erheben Vermieter, wenn Mieter nach der Kündigung aus dieser Wohnung nicht ausziehen wollen. Im Verfahren prüft das Gericht dann, ob die einerseits die Kündigung wirksam war, ob der Mieter eventuell berechtigt Widerspruch eingelegt hat und ob der Vermieter vor der Klageerhebung zunächst eine Nachfrist zum Auszug gesetzt hatte.

War die Kündigung wirksam, liegt kein Härtefall vor und hatte der Vermieter erfolglos eine Nachfrist gesetzt, bekommt der Vermieter Recht und das Gericht erlässt ein Räumungsurteil. Mit diesem Urteil kann der Vermieter dann mithilfe eines Gerichtsvollziehers die Wohnung auch gegen den Willen des Mieters räumen lassen.

Mit einem Räumungsurteil in der Hand kann ein Vermieter die Wohnung mithilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsräumen lassen: entweder wird die Wohnung komplett geräumt, die Möbel eingelagert und die Schlösser getauscht. Alternativ werden nur die Schlösser getauscht, sodass der Mieter keinen Zugang mehr zur Wohnung hat („Berliner Modell“).

Beim Berliner Modell entstehen zwar für Mieter keine Einlagerungskosten. Der Vermieter hat aber ggf. ein Pfandrecht an den Sachen des Mieters und kann sie verkaufen, um offene Forderungen gegen den Mieter zu tilgen.

Um eine Zwangsräumung zu verhindern, gibt es auch „kurz vor knapp“ noch unterschiedliche rechtliche Möglichkeiten. Diese sollte man dann zeitnah mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn besprechen, um eine Zwangsräumung möglichst zu vermeiden.

Der Mieter muss die Wohnung dem Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Wohnung und Nebenräume sind zu räumen und alle Schlüssel herauszugeben. Aber auch der Vermieter muss bei der Wohnungsrücknahme mitwirken und z.B. die Schlüssel der Wohnung zurücknehmen. Bestenfalls sollte man deshalb z.B. einen Termin zur Schlüsselübergabe verlangen, um dem Vermieter alle Schlüssel rechtzeitig auszuhändigen.

Bei der Wohnungsübergabe selbst sollten Mieter und Vermieter Wert darauflegen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das den Zustand der Wohnung korrekt dokumentiert

Tipp! Ist man als Mieter mit dem Übergabeprotokoll nicht einverstanden, muss man es im Übergabetermin nicht unterzeichnen.

Vom Mieter zurückgelassene Gegenstände darf der Vermieter nicht eigenmächtig entsorgen, sofern das Eigentum nicht offenkundig aufgegeben wurde. Tut er es doch, macht er sich schadensersatzpflichtig. Wenn er nicht zahlen will, helfe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht in Bonn Ihnen gerne, Ihr Recht geltend zu machen.

Wenn Sie Fragen zum Mietrecht haben, helfen wir von der Kanzlei Bagusche + Partner Rechtsanwälte Ihnen gerne. Unsere erfahrenen Anwälte prüfen Ihren Sachverhalt gründlich unter Berücksichtigung aller rechtlichen Gesichtspunkten. Wir klären Sie über Ihre Rechte auf und helfen Ihnen, diese durchzusetzen.

Ein Anwalt für Mietrecht in Bonn ist immer dann notwendig, wenn Sie rechtliche Hilfe bei allen Fragen im Mietrecht haben. Unsere Anwälte werden den Sachverhalt anhören und anschließend rechtlich einordnen. Wenn eine außergerichtliche Einigung nicht möglich ist, werden die Interessen der Mandanten auch vor Gericht vertreten.

Die wesentlichen Bestimmungen des Mietrechts sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Vermieter und Mieter können einige solcher Bestimmungen durch einen Mietvertrag ersetzen, aber nicht alle. Als Fachanwalt für Mietrecht in Bonn werfen wir gerne einen Blick über den Mietvertrag und prüfen, ob dieser einer rechtlichen Überprüfung standhält.