Ihr Vermieter hat Ihren Mietvertrag gekündigt und Sie haben noch keine neue Wohnung gefunden. 

Ein Vermieter kann einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen (§ 573 Abs.2 Nr. 2 BGB). Jedoch ist eine Eigenbedarfskündigung nur wirksam, wenn der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf geltend machen kann, kein Härtefall auf Seiten des Mieters vorliegt und der Vermieter formwirksam kündigt. Andernfalls kann die Kündigung unwirksam sein.

Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter seine Immobilie für sich, für eine zum Hausstand gehörende Person oder Familienmitglieder (z. B. Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Lebenspartner, Hausgehilfen, Pflegepersonal) zu Wohnzwecken benötigt. Das gilt grundsätzlich auch, wenn der Vermieter den Eigenbedarf mit einer anderen eigenen Wohnimmobilie decken könnte. Wenn der Vermieter über eine andere geeignete eigene Immobilie verfügt, kann man sich als Mieter unter Umständen darauf berufen und die Eigenbedarfskündigung zu Fall bringen: Ist eine andere Immobilie des Vermieters zum Ende des gekündigten Mietverhältnisses frei / wird sie frei und entspricht den Bedürfnissen des Vermieters im Hinblick auf den Eigenbedarf (Lage, Größe etc.), ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam. Ist die andere Immobilie für die Zwecke des Vermieters nicht geeignet, so obliegt dem Vermieter gleichwohl eine sog. „Anbietpflicht“. Der BGH rechtfertigt die Anbietpflicht mit der Erwägung, dass der Vermieter gehalten ist, den durch die Kündigung bewirkten Eingriff in die Lebensführung eines Mieters „abzumildern‟, so weit ihm dies möglich ist.

Wichtig ist im Kontext Eigenbedarfskündigung zudem: Der Vermieter muss dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter mitteilen, wenn sich an den Umständen im Hinblick auf den Eigenbedarf im Laufe der Kündigungsfrist etwas verändert. Entfällt der Eigenbedarf, kann man als Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis fortgeführt wird, selbst wenn die Kündigung ursprünglich wirksam war.

Zudem kann eine wirksame Eigenbedarfskündigung wegen eines Härtefalls unzumutbar sein, z. B. wenn der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung findet, obwohl er unmittelbar alles Mögliche unternommen hat, eine Ersatzwohnung zu finden. In Köln durchaus vorstellbar. Liegt ein Härtefall vor, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, bis der Grund für die unbillige Härte entfällt.

Zu guter Letzt kann eine Eigenbedarfskündigung wegen Formfehlern unwirksam sein. Neben allgemeinen Anforderungen (s.o.) muss der Vermieter im Kündigungsschreiben mitteilen, für welche Person er Eigenbedarf geltend macht. Tut er dies nicht, kann man sich als Mieter auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen.

Will ein Vermieter eine Wohnimmobilie „angemessen wirtschaftlich verwerten“, darf er Mietern aus diesem Grund kündigen (sog. Verwertungskündigung). Voraussetzung ist, dass er ohne Kündigung der Mieter an der Verwertung gehindert wäre oder ihm Nachteile entstehen würden (§573 II Nr. 3 BGB).

Relevant wird das Thema Verwertungskündigung oft im Zusammenhang mit „Luxussanierungen“. Und nicht selten sind Verwertungskündigungen in dieser Situation angreifbar.

Einerseits gelten für die Verwertungskündigungen formell strenge Anforderungen. Zudem ist die inhaltlich gesetzliche Hürde für eine wirksame Verwertungskündigung relativ hoch. Einerseits liegt eine wirtschaftliche Verwertung nur vor, wenn eine Veräußerung, eine grundlegende Sanierung oder ein Abriss des Gebäudes geplant ist. Im Falle von „kosmetischen“ Sanierungen oder Teilsanierungen ist eine Verwertungskündigung oft nicht möglich.

Ist eine Verwertung grundsätzlich möglich, müssen der Verwertungskündigung objektiv nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen zugrunde liegen, z. B. dass das Gebäude andernfalls zu stark verfällt und an Wert verliert oder wenn ein Verkauf dazu dient, z. B. Miterben auszubezahlen. Nicht zuletzt kann sich der Vermieter auch darauf berufen, dass eine Kündigung im Rahmen einer Verwertung notwendig ist, wenn er andernfalls an der Verwertung gehindert wäre. So kann sich ein Vermieter erfolgreich darauf berufen, dass ein Interessent eine Immobilie nur unvermietet kaufen will, oder darauf, dass das Haus / eine Wohnung in seiner Grundstruktur komplett verändert werden soll.

All das zeigt allerdings: Ob eine Verwertungskündigung tatsächlich wirksam möglich ist, hängt von vielen Faktoren im Einzelfall ab. Insofern ist es immer ratsam, exakt den Einzelfall prüfen zu lassen, bevor man eine Verwertungskündigung einfach hinnimmt.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist unter engen rechtlichen Voraussetzungen möglich: Es muss ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegen, der die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zur Folge hat.

Grundsätzlich ist die Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar, wenn in Anbetracht aller Umstände das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so stark beeinträchtigt ist, dass eine „normale“ Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist.

Das kann z. B. der Fall sein, wenn
- zwei aufeinanderfolgende Mieten vollständig nicht bezahlt werden,
- die Miete auch nach einer Abmahnung immer unpünktlich bezahlt wird,
- der Mieter Haus/Wohnung zweckentfremdet (Büro statt Wohnraum),
- der Mieter Haus/Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet oder der Hausfrieden massiv stört.

Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung durch den Vermieter vorangehen, die auch mündlich erfolgen kann. Eine Abmahnung ist nur bei Zahlungsrückständen (s.o.) nicht notwendig und wenn sie offensichtlich nichts bewirken wird. Insofern ist gerade bei Nichtzahlung von Mieten für Mieter Vorsicht geboten, da bereits zwei ausstehende Mieten ohne „Vorwarnung“ zu einer sehr kurzfristigen Kündigung führen können.

Wie bei allen Vermieterkündigungen ist im Sinne des Mieterschutzes auch bei einer fristlosen Kündigung ein Widerspruch des Mieters möglich. So kann sich der Mieter auch hier auf einen Härtefall berufen. Das sollte dann zeitnah geschehen. Wichtig ist jedoch zu wissen, dass die Widerspruchsmöglichkeit entfällt, wenn man als Mieter in seiner Person den Grund für die fristlose Kündigung gesetzt hat, z. B. massive Beleidigung oder Bedrohung des Vermieters.

Nicht zuletzt gelten auch für fristlose Kündigungen Formvorschriften, andernfalls ist die Vermieterkündigung ggfs. unwirksam: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben benannt und die Kündigung ausführlich begründet werden.

Gegen eine fristlose Kündigung vorzugehen, kann durchaus sinnvoll sein: Hat man Erfolg, besteht der Mietvertrag fort. Ist man bereits ausgezogen, obwohl die (fristlose) Kündigung unwirksam war, ist es denkbar, Schadensersatz vom Vermieter einzufordern.

Wenn die ordentliche Kündigung des Mietvertrages bei Ende des Mietverhältnisses eine unangemessene Härte für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörige bedeutet (§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB), kann ein Mieter einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen.

Als Härtefälle gelten dabei alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art für den Mieter. Härtegründe können deshalb z. B. fehlende Wohnungsalternativen, hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft etc. sein.

Damit der Widerspruch gegen eine Kündigung des Mietvertrages wirksam ist, sind einige formelle Anforderungen zu beachten: Er muss schriftlich erfolgen, die Gründe für den Widerspruch enthalten und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben jedoch nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit hinweist bzw. Frist und formale Anforderungen für den Widerspruch nicht benennt, gilt diese Frist nicht. Dann kann der Mieter ohne Einhaltung einer Frist Kündigungswiderspruch erheben.

Widerspricht ein Mieter einer ordentlichen Vermieterkündigung wirksam, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dazu kommt es bei einer an sich wirksamen Vermieterkündigung nur, wenn die Härte für den Mieter im Vergleich zu den Interessen des Vermieters an der Kündigung nach einer umfassenden Interessenabwägung überwiegt.

Hat der Mieter der Kündigung erfolgreich widersprochen, besteht dann das Mietverhältnis so lange weiter, wie es im Einzelfall angemessen ist. Eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit erfolgt nur in Ausnahmefällen.

Wichtig ist zu wissen: Ein Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB ist gegen eine berechtigte außerordentliche fristlose Kündigung nicht möglich. Hier verdient der Mieter nach Auffassung des Gesetzgebers keinen Schutz, weil er den Grund für die fristlose Kündigung selbst gesetzt hat.

Ist man am Ende eines Mietverhältnisses nicht willens oder in der Lage, die angemietete Wohnung zu verlassen, droht eine Zwangsräumung. Jedoch erst ein rechtskräftiges Räumungsurteil als Ergebnis der Räumungsklage ist ein vollstreckbarer Titel, mit dem der Vermieter zwangsräumen lassen kann.

Hat der Vermieter wirksam Räumungsklage erhoben, wird die Klage dem Mieter zugestellt und eine Frist gesetzt, in der er sich zu Klage äußern kann (meist 14 Tage). Bestenfalls agiert man hier nicht selbst, sondern schaltet einen Rechtsanwalt für Mietrecht ein. Denn spätestens jetzt ist professionelle anwaltliche Unterstützung unbedingt notwendig.

Im Rahmen der Räumungsklage prüft das Gericht u. a. die Wirksamkeit der Kündigung, ob eine Nachfrist zur Räumung gesetzt wurde und ggfs. ob ein wirksamer Widerspruch gegen die Kündigung vorliegt. Nur wenn die Kündigung wirksam war, eine Nachfrist gesetzt wurde und kein (wirksamer) Widerspruch erfolgte, ergeht ein Räumungsurteil gegen den Mieter. Im Hinblick auf die Räumungsklage ist dabei wichtig zu wissen, dass man das Problem als Mieter nicht löst, indem man nicht auf die Klage reagiert oder nicht zur mündlichen Verhandlung erscheint. In solchen Fällen ergeht das Räumungsurteil als Versäumnisurteil mit der Folge, dass der Vermieter Recht bekommt.

Jedoch ist nur ein Räumungsurteil, das alle Namen aller volljährigen Bewohner (NICHT Mieter!) des jeweiligen Mietobjekts beinhaltet, geeignete Grundlage für eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Denn auch wenn ein Bewohner nur einzieht, um eine Zwangsräumung zu verhindern: Eine Zwangsräumung ist unzulässig, wenn der Name dieses Bewohners nicht im gerichtlen Titel erscheint.

Der Vermieter hat also durchaus Möglichkeiten im Wege der Räumungsklage wieder in den Besitz seiner Wohnimmobilie zu gelangen, notfalls mit Zwang.

All das verdeutlicht aber auch: Selbstjustiz des Vermieters ohne gerichtlichen Titel, z. B. durch Schloss austauschen, „kalte Räumung“ oder Gewaltanwendung ist rechtswidrig, sogar strafbar, da sie eine unzulässige Unterlaufung des staatlichen Gewaltmonopols darstellt. Wird man damit konfrontiert, sollte man dagegen unbedingt rechtliche Schritte einleiten. Einer eigenmächtigen Räumung durch den Vermieter kann man dann z. B. mit einer einstweiligen Verfügung begegnen. Auch können Mieter im Falle einer sog. "kalten Räumung" Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Beugt man sich als Mieter nicht einer erfolgreichen Räumungsklage des Vermieters, kann der Vermieter die Wohnung mithilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsräumen lassen.

In vielen Fällen wird bei einer Zwangsräumung die Wohnung vollständig leergeräumt, Möbel eingelagert und das Schloss der Wohnung getauscht. In der Regel räumt ein Gerichtsvollzieher mit Unterstützung eines Schlossers und eines Transportunternehmens. Als Mieter muss man in dieser Situation damit rechnen, dass der Gerichtsvollzieher sich auch gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschafft – bei Bedarf auch mit Unterstützung der Polizei.

Wird nach dem "Berliner Modell" nicht komplett geräumt, sondern nur Schlösser getauscht, hat das ggfs. auch für den Mieter Vorteile: Oft werden Möbel des Mieters dann beispielweise im Keller eingelagert. Das spart Einlagerungskosten, die man als geräumter Mieter zu tragen hätte. Bedenken muss man als Mieter in dieser Situation aber auch, dass der Vermieter ggfs. ein Pfandrecht am Eigentum des Mieters hat. Deshalb kann er unter Umständen z. B. Hausrat verwerten bzw. veräußern, um offene Forderungen gegen den geräumten Mieter z. B. wegen Gerichtskosten, Anwaltskosten, Räumungskosten zu tilgen.

Droht eine Zwangsräumung, verbleiben noch einige Möglichkeiten, die sofortige Räumung zu verhindern. So ist es z. B. möglich einen Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist zu stellen, Berufung gegen das Räumungsurteil einzulegen, Vollstreckungsabwehrklage bzw. eine Unterlassungsklage nach § 826 BGB zu erheben oder einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.

Der Vollstreckungsschutzantrag „als letztes Mittel“ gegen eine Zwangsräumung wird jedoch nur im Einzelfall gewährt, kann dann aber auf bis zu ein Jahr verlängert werden. Abhängig ist das dann von der persönlichen Situation des Mieters und den berechtigten Forderungen des Vermieters.

Nach Ende des Mietverhältnisses (Kündigungsfrist!) muss der Mieter die Immobilie dem Vermieter zurückgeben. Zu Konflikten kommt es hier meist, wenn es um (Schönheits-)Reparaturen, die Renovierung oder Rückzahlung der Mietkaution geht.

Für eine rechtmäßige Wohnungsrückgabe muss der Mieter die Wohnung und Nebenräume vollständig räumen und dem Vermieter persönlich alle erhaltenen und nachbestellten Schlüssel zurückgeben, sofern nicht anders vereinbart.
Problematisch wird das für Mieter, falls der Vermieter die Annahme der Schlüssel oder einen Übergabetermin verweigert. Dennoch: Hier ist es wichtig, alles korrekt abzuwickeln. Andernfalls kann eine nicht korrekt erfolgte Rückgabe der Mietwohnung teure Folgen haben. Denn fehlen Schlüssel und nimmt es der Vermieter genau, kann die ursprüngliche Miete als Nutzungsentschädigung weiterhin zu zahlen sein. Deswegen sollten Mieter vor Ende des Mietverhältnisses rechtzeitig einen Termin zur Schlüsselübergabe verlangen. An der Wohnungsrücknahme muss der Vermieter allerdings mitwirken. Andernfalls gerät er in Annahmeverzug, als Mieter muss man dann im Zweifel trotz „fehlender Rückgabe“ nicht weiter Miete bezahlen.

Im Termin der Wohnungsübergabe sollten Mieter dann auf ein korrektes Übergabeprotokoll achten. Denn bei Rückgabe der Wohnung muss grundsätzlich der Mieter Schäden beseitigen, die z. B. durch nicht ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Das Übergabeprotokoll dient dazu, derartige Schäden oder ihr Nichtvorhandensein beweissicher zu dokumentieren. Denn das Übergabeprotokoll entfaltet für Mieter und Vermieter Beweiskraft im Hinblick auf Schäden bzw. Schadensfreiheit – mit allen Vorteilen und Nachteilen. Insofern sollte ein Mieter das Übergabeprotokoll nur unterzeichnen, wenn er mit allem einverstanden ist, denn eine Pflicht des Mieters besteht nicht, das Protokoll im Übergabetermin zu unterzeichnen.

Unabhängig davon gilt es für Mieter zu wissen: Hat man die Wohnung als Mieter nicht (vollständig) geräumt, darf der Vermieter zurückgelassene Gegenstände nicht eigenmächtig entsorgen, wenn das Eigentum daran nicht offenkundig aufgegeben wurde. Geschieht so etwas dennoch, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf kann ein Widerspruch eingelegt werden, wenn der Wohnraumverlust eine sog. „unangemessene Härte“ für den Mieter darstellt. Eine solche liegt bspw. dann vor wenn der Mieter nachweislich alles unternommen hat, um eine Ersatzwohnung zu finden, diese allerdings weiterhin nicht in Aussicht steht. Dies kann beispielsweise in Großstädten oft der Fall sein. Auch kann ein Härtegrund vorliegen, wenn der Mieter sich in einem hohen Alter befindet, eine Krankheit oder eine Behinderung besteht oder eine lange Mietzeit zugesagt wurde. Ebenso kann die Kündigung wegen Eigenbedarf auch zu Fall gebracht werden, wenn der Vermieter über eine andere Immobilie verfügt, die für seine Zwecke dienlich ist. Wer also eine Räumungsklage erhält und keine neue Wohnung hat, sollte diese Umstände prüfen.

Eine kalte Räumung beschreibt die Inbesitznahme einer Wohnung ohne einen gültigen Räumungstitel. Diese Praxis ist in Deutschland strafbar, da der Vermieter hiermit Hausfriedensbruch begeht. Oft besteht beim Mieter sogar ein Anspruch auf Schadensersatz sowie Schmerzensgeld.

Eine Verwertungskündigung hat zur Grundlage, dass die Vermietung der Immobilie für ihren Besitzer nicht weiter rentabel ist. Ob ein Härtefall vorliegt und einem Widerspruch stattgegeben werden könnte, wird in der Regel individuell entschieden. Punkte, an welchen sich ein Härtefall bei der Verwertungskündigung festmachen lassen, sind beispielsweise das Alter oder der Gesundheitszustand des Mieters.