Wohnungseigentümergemeinschaft | Beratung Fachanwalt Köln
Das WEG-Recht bzw. Wohnungseigentumsrecht befasst sich mit rechtlichen Details im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verwaltung von Wohnungseigentum bzw. Eigentumswohnungen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt dabei einerseits Eigentumsverhältnisse. Ebenso enthält es aber auch Vorschriften, die die wichtigsten Aspekte der Verwaltung von Wohnungseigentum regeln. Vielschichtig und komplex, aber auch konfliktträchtig ist das WEG-Recht, da viele maßgebliche Regelungen individuell in Verträgen und Erklärungen von den Eigentümern gemeinsam festgelegt werden können.
Aus diesem Grund ist das WEG-Recht für Käufer bzw. Verkäufer von Eigentumswohnungen von sehr grundsätzlicher Bedeutung. Genauso ist es aber auch für Personen von Bedeutung, die bereits Eigentümer einer Wohnung sind, vor allem wenn es zu Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder Probleme mit der Verwaltung kommt. Auch diesen belangen vertreten wir Sie umfassend.
Das WEG-Recht befasst sich mit Wohngebäuden, die rechtlich in einzelne Wohneinheiten (Eigentumswohnungen) aufgeteilt sind bzw. werden sollen.
Ein wesentlicher Aspekt des WEG-Rechts ist damit zunächst die Begründung von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum innerhalb einer Immobilie. Das kann einerseits durch vertragliche Aufteilung in Form einer Teilungserklärung unter Miteigentümern entstehen. Im Falle eines Alleineigentümers einer Immobilie ist die Aufteilung in Wohnungseigentum durch einseitige Teilungserklärung möglich.
Mithilfe der entsprechenden Teilungserklärung entstehen mehrere in sich abgeschlossene Eigentumsanteile innerhalb der gleichen Immobilie. Diese Einheiten sind dann einzeln verkehrsfähig und können einzeln veräußert werden.
Vor allem im Vorfeld der notariellen Erstellung einer Teilungserklärung, wenn der Entwurf einer Teilungserklärung vorliegt oder vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist fachanwaltlicher Rat sinnvoll. Zwar trifft auch den Notar hinsichtlich dieser Erklärung eine Beratungspflicht. Die Interessen eines einzelnen Eigentümers prüft und klärt im Vorfeld aber besser ein Rechtsanwalt in seiner Funktion als Interessenvertreter nur seines Mandanten.
Sie benötigen anwaltlichen Rat im Vorfeld der Errichtung einer Teilungserklärung und/oder einer Gemeinschaftsordnung? Wollen Sie zu solchen bestehenden Dokumenten eine „professionelle zweite Meinung“ einholen? Dabei bin ich als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gerne behilflich – kontaktieren Sie mich unverbindlich unter 0221 / 1680 65 60
Die Eigentümergemeinschaft entsteht mit Eintragung der Miteigentümer in das Grundbuch und ist im Wohnungseigentumsrecht von großer Bedeutung: sie ist rechtsfähig und kann gegenüber Außenstehenden, aber auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern Rechte und Pflichten ausüben. Aus diesem Grund haftet sie auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Grundsätzlich ist daneben jedoch auch die Haftung einzelner Eigentümer möglich, anteilig beschränkt nach Eigentumsanteilen.
Grundsätzlich nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, z.B. die Pflicht zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum. Im Rahmen ihrer Handlungs- und Beschlusskompetenz ist die WEG-Gemeinschaft u.a. berechtigt, Verträge mit Dritten abzuschließen (Handwerker, Verwaltung etc.). Sie kann außerdem durch Beschlüsse und Vereinbarungen Einfluss nehmen. Auch eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung (s.o.) ist so möglich.
Das rechtliche Spannungsfeld im Zusammenhang mit der WEG-Gemeinschaft zeigt sich an den Kompetenzen und den Grenzen der Kompetenzen der Eigentümergemeinschaft: Beschlüsse der WEG-Gemeinschaft können wegen fehlender Beschlusskompetenz anfechtbar oder nichtig und damit unwirksam sein. Vor allem die Überschreitung von Kompetenzen, aber auch die fehlende Ausübung von Kompetenzen (Untätigkeit) führt regelmäßig zu rechtlichen Auseinandersetzungen in der Gemeinschaft bzw. zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern.
Als Wohnungseigentümer ist man gem. § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich berechtigt, seine Wohnung zu nutzen und zu gestalten „wie es einem gefällt“. So ist es grundsätzlich möglich, die Wohnung z.B. selbst zu beziehen, leer stehen zu lassen oder zu vermieten.
Grenzen findet diese Gebrauchsfreiheit in gesetzlichen Regelungen, Rechten Dritter, Nutzungsbeschränkungen aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, in Vereinbarungen, Beschlüssen und im Gebot der Rücksichtnahme. So sind Wohnungseigentümer z.B. gesetzlich verpflichtet, ihr Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten, auch um Schäden am Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer zu verhindern. Ebenso sind Eigentümer verpflichtet, ihre Wohnung und gemeinschaftliches Eigentum so zu nutzen, dass geordnetes Zusammenleben möglich ist und andere Eigentümer nicht über die Maßen gestört werden. Diese Pflichten müssen Eigentümer ggfs. auch anderen Personen wie z.B. Mietern auferlegen.
Nicht zuletzt muss jeder Wohnungseigentümer Beeinträchtigungen seines Sondereigentums dulden, z.B. bei Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Fassadenrenovierung). Grenzenlos ist aber auch diese Duldungspflicht nicht: kommt es bei derartigen Maßnahmen zu Schäden am Sondereigentum, muss die Eigentümergemeinschaft den Eigentümer diesbezüglich schadlos halten.
Sie haben Fragen zur Zuordnung der Befugnisse an die Eigentümergemeinschaft? Sie haben Fragen zur „werdenden Eigentümergemeinschaft“ oder zu Beschlüssen und Vereinbarungen? Kontaktieren Sie mich unverbindlich unter 0221 / 1680 65 60– als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bin ich dabei gerne behilflich!
Gebäude- bzw. Grundstücksbestandteile im Gemeinschaftseigentum dienen grundsätzlich dem Gebrauch aller Eigentümer. Ungeregelt ist ein geordneter Gebrauch der Gemeinschaftsflächen jedoch kaum möglich.
Aus diesem Grund finden sich entsprechende Nutzungsregelungen meist in der ursprünglichen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Zudem können alle Wohnungseigentümer gemeinsam Regelungen treffen. Typische Gebrauchs- und Nutzungsregelungen beziehen sich beispielsweise auf Fahrrad- und Trockenkeller, aber auch auf die Nutzung von Grünflächen und anderen Gemeinflächen.
An bestehende Regelungen sind alle Eigentümer gebunden. Wie beim Sondereigentum müssen außerdem Mitbewohner oder Mieter diese Regelungen im Sinne eines friedlichen Zusammenlebens beachten – gleiches gilt für das Gebot der Rücksichtnahme. Denn auch beim Gebrauch des Gemeinschaftseigentums gilt es, Belästigungen anderer Wohnungseigentümer nach Möglichkeit zu vermeiden (z.B. vermeidbarer Lärm, Zustellen der Flure mit Fahrrädern).
Grundsätzlich ist aber auch jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Änderung bestehender Regelungen im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum zu verlangen, v.a. wenn ein Festhalten an bisherigen Regelungen aus wichtigen Gründen im Einzelfall unbillig wäre.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Grundsätzlich ist eine Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, einen Verwalter einzusetzen. Hat sich die WEG auf einen Verwalter bzw. eine Hausverwaltung geeinigt, wird diese(r) per Beschluss bestellt und bei Bedarf abbestellt.
Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung werden mit Stimmenmehrheit der Eigentümergemeinschaft beschlossen, in der Regel im Rahmen einer Eigentümerversammlung (z.B. Erlass Hausordnung, Maßnahmen der Instandhaltung / Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum, Rücklagenbildung etc.).
Die Verwaltung von Wohneigentum ist immer dann rechtlich konfliktgeladen, wenn Beschlüsse gefasst werden, die nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Ebenso kann es zwischen Eigentümern zu Konflikten führen, wenn Beschlüsse im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht gefasst werden. Werden Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht angestoßen, kann jeder Wohnungseigentümer eben das verlangen: Eigentümer haben einen ggfs. auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Zustimmung zu einem entsprechenden Beschluss oder auf Mitwirkung an der Verwaltungsmaßnahme.
Im Notfall kann zudem jeder Wohnungseigentümer allein Maßnahmen veranlassen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens für das Gemeinschaftseigentum notwendig sind (Notverwaltung). Eine nachträgliche Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft ist dann möglich. Zudem kann der Notverwaltungsberechtigte ggfs. Aufwendungsersatz verlangen und im Zweifel auch gerichtlich durchsetzen.
Bauliche Veränderungen und Modernisierungen sind in Eigentümergemeinschaften regelmäßig Streitthema. Das gilt jedoch nur im Hinblick auf bauliche Maßnahmen und Modernisierungen an Gemeinschaftseigentum bzw. an Sondereigentum, wenn diese Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen (z.B. beim Ausbau einer Dachwohnung in den Dachstuhl).
Stehen derartige Maßnahmen im Raum, hat die WEG-Gemeinschaft diesbezüglich Beschlusskompetenz. Werden Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ohne erforderlichen Beschluss vorgenommen, bleibt das nicht folgenlos: will die Eigentümergemeinschaft die Maßnahmen nicht nachträglich genehmigen, kann die Gemeinschaft Rückbau verlangen.
Soll ein Beschluss gefasst werden, gelten je nach der Art der geplanten Maßnahme(n) unterschiedliche Beschlussmehrheiten: modernisierende Instandsetzungen können mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Für modernisierende bauliche Veränderungen gilt eine doppelt qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Stimmen aller Miteigentumsanteile. Sonstige bauliche Veränderungen bedürfen gemäß § 22 Absatz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Ist ein Beschluss nicht mit der notwendigen Mehrheit zustande gekommen, z.B. weil die Maßnahme rechtlich falsch bewertet wurde, ist der Beschluss dennoch grundsätzlich wirksam, sofern er nicht erfolgreich gerichtlich angefochten wird.
In der Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam über Fragen, die alle Eigentümer betreffen. So wird in der Eigentümerversammlung beispielsweise über Sanierungsmaßnahmen von Gebäudeteilen im Gemeinschaftseigentum, aber z.B. auch über die Entlastung der Hausverwaltung beraten und entschieden.
Die Versammlung findet wenigstens einmal jährlich als ordentliche Eigentümerversammlung statt. Zusätzliche, außerordentliche Eigentümerversammlungen können einberufen werden, falls 25% der Eigentümer dies verlangen oder akuter Handlungs- und Entscheidungsbedarf besteht. Organisiert und durchgeführt werden Eigentümerversammlungen in der Regel von der Hausverwaltung. Als Bindeglied und Vermittler zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft kann – gerade im Vorfeld und Nachgang von Eigentümerversammlungen – der Eigentümerbeirat vermitteln, wenn die Gemeinschaft aus mehr als 10 Einheiten besteht.
Rechtliche Auseinandersetzungen im WEG-Recht finden oftmals ihren Anfang in einer Eigentümerversammlung: wird z.B. die Ladungsfrist nicht eingehalten, kann das rechtliche Folgen haben. Ebenso macht die aktive Teilnahme von Personen, die nicht zur Teilnahme berechtigt sind, Beschlüsse in der Versammlung ggfs. angreifbar. Nicht zuletzt machen inhaltliche Fehler (z.B. fehlende Beschlusskompetenz) Beschlüsse der Eigentümerversammlung unter Umständen anfechtbar.
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