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News

Aktuelle Nachrichten, Entscheidungen und Tipps aus unserer Praxis. 

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Denn Mietrecht über Wohnraum kennt starken Mieterschutz, das Gewerbemietrecht nicht. Vom Unterschied zwischen Gewerbemiete und Wohnraummiete kann also gerade für Mieter einiges abhängen, vor allem wenn der Vermieter den Mieter loswerden will. Kompliziert wird es also vor allem, wenn nicht klar ist, ob der geschlossene Mietvertrag ein Gewerbe- oder ein Wohnraummietvertrag ist und damit unklar ist, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter treffen.

Über einen solchen Fall entschied das Landgericht (LG) Köln (LG Köln, Az.: 14 O 191/20). In diesem Fall konnten wir den Mieter erfolgreich gegen die klagenden Vermieter vertreten.

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Bereits während des Lockdowns wurde diskutiert, ob Gewerbemieter und Pächter neben der Stundungsmöglichkeit ein Recht zur Minderung der Mietzahlungen bzw. Pachtzahlungen nach § 536 BGB haben. Das würde dazu führen, dass gestundete Mieten nicht in voller Höhe nachbezahlt werden müssten. Im Falle voll bezahlter Mieten würde ein Recht zur Minderung einen Erstattungsanspruch des Mieters / Pächters auf Zahlung von zu viel bezahlter Miete / Pacht bedeuten.

 

 

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Am 01.12.2020 sind die Regelungen zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG nach fast siebzig Jahren erstmalig umfassend reformiert. Dieser Schritt sei längst überfällig, so Bundesjustizministerin Lambrecht. Zu häufig sei ein massiver Sanierungsstau bei Wohnanlagen zu beobachten. Mit den neuen Regeln würde die energetische Sanierung erleichtert und ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge geschaffen. Das sei ein wichtiger Schritt sowohl für die Erfüllung der Klimaziele als auch für die Verwirklichung der Verkehrswenden. 

 

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Im Frühjahr 2020 hat die Corona-Pandemie vor allem Gewerbemieter und Pächter von Restaurants, Kneipen und Bars hart getroffen. In der Phase des strikten Lockdowns im April `20 und in den darauffolgenden zwei Monaten war nahezu allen Geschäften und Restaurants der Betrieb untersagt bzw. wurde stark eingeschränkt. Die Folge: keine oder nur sehr geringe Einnahmen bei gleichbleibender Miete. Finanziell für nahezu für alle Betroffenen ein Desaster.

Kurzfristig wurde zwar das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ erlassen. Das machte es möglich, Miet- und Pachtzahlungen von April bis Juni auszusetzen, ohne dass die Kündigung des Mietvertrages bzw. Pachtvertrages drohte. Allerdings wurde „nur“ die Zahlung von Miete und Pacht gestundet. Laut Gesetz müssen also nicht bezahlte Beträge aus diesem Zeitraum in voller Höhe nachträglich bezahlt werden.

Eine Mietminderung sah das Gesetz nicht vor und in Rechtskreisen kam man in den folgenden Monaten überwiegend zu der Auffassung, dass eine Minderung wegen Mietmangel nach § 536 BGB wohl nicht möglich ist. Anders sah das nun das Landgericht (LG) München (Urteil v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20)

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Wer als Dienstleister oder als Einzelhändler einen Gewerbemietvertrag unterzeichnet oder als Gastronom einen Pachtvertrag, kennt das Problem: Gewerbemietverträge für Büros, Ladengeschäfte oder Restaurants sind in aller Regel zeitlich befristet, d.h. für eine bestimmte feste Laufzeit unterschrieben.

Der Vorteil: Wer einen solchen Vertrag unterschreibt, hat für eine bestimmte Zeit Planungssicherheit. Nachteilig hingegen ist, dass man während der Vertragslaufzeit den Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag in aller Regel nicht kündigen kann. Das wird zum Problem, wenn man als Unternehmer z.B. infolge der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Auch wenn eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich ist: einen rechtlichen Ausweg kann es geben. Denn wurde ein Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag nicht schriftlich geschlossen, ist eine ordentliche Kündigung denkbar, auch wenn der Vertrag über eine feste Laufzeit geschlossen werden sollte.

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Eine Maklervertrag ist ein sog. Dauerschuldverhältnis, denn der Makler schuldet seinem Kunden nicht nur eine einmalige Leistung (einmalige Besichtigung), sondern z. B. die Suche nach einem passenden Käufer für eine Immobilie. Die Tätigkeit des Maklers setzt sich dann aus verschiedenen Leistungen über einen längeren Zeitraum zusammen – ein echtes Dauerschuldverhältnis.

In der Regel unbefristet, endet der Maklervertrag mit dem gewünschten Erfolg oder der Kündigung. Zeitlich befristete Maklerverträge enden hingegen in der Regel, wenn der vereinbarte Zeitraum beendet ist.

Stellt sich die Frage: Ist bei einem befristeten Maklervertrag eine automatische Vertrags-Verlängerungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam – also eine Klausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn man nicht rechtzeitig kündigt? Damit befasste sich nun der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19).

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Wer einen Gewerbemietvertrag oder einen Pachtvertrag unterzeichnet weiß: in aller Regel sind diese Verträge zeitlich befristet und können grundsätzlich nicht vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit gekündigt werden. So lange finanzielle mit dem Gewerbe oder z.B. der Gastronomie alles gut läuft, ist das auch kein Problem. Sobald aber Einnahmen zurückgehen und die Miete bzw. Pacht Monat für Monat weiter zu bezahlen sind, kann die frühere Sicherheit des befristeten Vertrages zum Problem werden.

Exakt in dieser Situation sehen sich seit Beginn der Corona-Pandemie viele Mieter von Ladengeschäften oder Pächter von Restaurants, Cafes, Bars oder Clubs. Aber welche Rechte hat man in dieser Situation als Mieter bzw. Pächter? Gibt es beispielsweise ein Sonderkündigungsrecht für befristetet Verträge wegen der Ausnahmesituation „Corona“?

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Gewerbemieter hatte und haben in Folge der Corona-Krise finanziell nicht selten heftig zu kämpfen: zunächst blieben oftmals Kunden vollständig aus. Teils kommen Kunden und Besucher auch jetzt im Spätsommer 2020 nur verhalten zurück. Darauf nehmen Mietverträge allerdings grundsätzlich keine Rücksicht: auch wenn keine Kunden kommen: die Miete für Gewerbeflächen läuft in aller Regel weiter.

Zwar hat eine Gesetzesänderung im Frühjahr 2020 eine Stundung von Mietzahlungen – auch in der Gewerbemiete! – ermöglicht. Mieten durften ausgesetzt oder reduziert gezahlt werden. Nicht bezahlte Mieten müssen jedoch früher oder später an den Vermieter bezahlt werden. Denn eine Minderung der Miete wegen „Mietmangel Corona“ scheidet aus

Fragt sich aber, ob im Falle von „Corona“ eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB vorliegt? Und wenn ja: was hat das für Gewerbemieter für Auswirkungen? Hat man als Mieter z.B. einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Mietzahlungen den Umständen angepasst werden, also einen Anspruch darauf, dass die Mietzahlung (befristet) reduziert wird?

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Mieter von Gewerbeflächen – besonders im Einzelhandel – traf die Corona-Krise in der Phase des striktesten Lockdowns im März und April 2020 besonders hart: Umsätze brachen massiv ein, weil geöffnet bleiben durfte, aber der Ausgang massiv beschränkt war. Oder aber Umsätze fielen komplett weg, da z.B. Ladengeschäfte gar nicht geöffnet werden durften.

Zwar reagierte die Bundesregierung schnell und regelte zeitnah, dass ausbleibende oder reduzierte Miet- und Pachtzahlungen nicht zu einer Kündigung führen dürfen. Nicht abschließend geklärt ist aber, ob Mieter und Pächter von Ladenflächen, Büros oder Gastronomie-Flächen wegen der Einschränkungen durch Corona – seien sie rechtlicher oder faktischer Art – ihre Miete bzw. Pacht in voller Höhe bezahlen müssen bzw. mussten oder ob sie ggf. die Miete / Pacht (rückwirkend) mindern können.  

Aus diesem Grund befasse ich mich in einem zweiteiligen Beitrag mit der Frage, ob und auf welcher Rechtsgrundlage Mieter von betroffenen Gewerbeflächen ggf. berechtigt sein können, die Miete / Pacht wegen coronabedingter Einschränkungen in der Nutzbarkeit (nachträglich) zu kürzen.

 

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Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

(vgl. BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17)

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Nach und nach „normalisiert“ sich das Leben, auch wenn die Corona-Pandemie längst nicht ausgestanden ist. In bestimmten Situationen sind nach wie vor Mund-Nasen-Masken zu tragen, Abstand ist zu wahren und auch einige Kontaktbeschränkungen existieren nach wie vor.

Stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage: Hat das alles Auswirkungen auf das Mietverhältnis? Gibt es besondere Pflichten oder hat man bestimmte Rechte? Die wichtigsten Fragen zum Mietrecht in der Corona-Krise beantwortet dieser Beitrag.

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Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von Krankheit und Alter und im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, für die Übergangszeit bis zum Freiwerden eines Platzes im betreuten Wohnen eine andere Wohnung zu suchen und in diese vorübergehend einzuziehen (vgl. AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17).

 

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