Kündigung wegen Gewerbe oder Untervermietung? AG München setzt klare Grenzen

Kündigung wegen beruflicher Nutzung oder Untervermietung: Hohe Hürden für Vermieter

Mit Urteil vom 18. September 2025 hat das Amtsgericht München die Anforderungen an Kündigungen wegen angeblich unzulässiger beruflicher Nutzung von Wohnraum sowie wegen nicht genehmigter Untervermietung deutlich präzisiert. Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll, dass pauschale Vorwürfe nicht ausreichen und Vermieter an ihr eigenes Vorgehen rechtlich gebunden sein können.

Berufliche Tätigkeit in der Wohnung ist nicht automatisch vertragswidrig

Das Gericht stellt klar, dass zwischen einer bloßen beruflichen Tätigkeit ohne Außenwirkung und einer gewerblichen Nutzung mit Publikumsverkehr zu unterscheiden ist. Tätigkeiten im häuslichen Arbeitszimmer, die nach außen nicht in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung weiterhin unter den Begriff des Wohnens.

Allein die Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse, etwa auf einer Website, genügt nicht, um eine vertragswidrige Nutzung anzunehmen. Entscheidend ist vielmehr, ob Kunden empfangen werden, Mitarbeiter beschäftigt sind oder es zu spürbaren Auswirkungen auf Mitmieter oder die Mietsache kommt.

Abmahnung bindet den Vermieter

Besonders praxisrelevant ist die klare Aussage des Gerichts zur Abmahnung. Entscheidet sich der Vermieter zunächst für eine Abmahnung wegen einer angeblich vertragswidrigen Nutzung, muss er sich hieran festhalten lassen.

Eine spätere Kündigung – sei sie außerordentlich oder ordentlich – ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass genau das abgemahnte Verhalten nach der Abmahnung erneut oder fortdauernd vorlag. Frühere Vorfälle verlieren ihre kündigungsrechtliche Relevanz.

Untervermietung ohne Erlaubnis rechtfertigt nicht jede Kündigung

Auch zur Untervermietung trifft das Urteil klare Aussagen. Zwar stellt die Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters grundsätzlich eine Pflichtverletzung dar. Für eine Kündigung reicht dies jedoch nicht automatisch aus.

Vielmehr ist stets eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei sind unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses, die konkreten Auswirkungen für den Vermieter sowie ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis zu berücksichtigen.

Berechtigtes Interesse des Mieters wirkt kündigungsmindernd

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung – etwa zur Reduzierung der Mietkosten nach dem Auszug eines Partners –, kann er sich selbst dann gegen eine Kündigung verteidigen, wenn er die Erlaubnis nicht vorab eingeholt hat.

Nach Treu und Glauben ist es dem Vermieter verwehrt, eine Kündigung auf eine fehlende Erlaubnis zu stützen, wenn er diese hätte erteilen müssen.

Fazit: Kündigungen müssen sorgfältig vorbereitet werden

Das Urteil zeigt, dass Kündigungen wegen beruflicher Nutzung oder Untervermietung rechtlich anspruchsvoll sind. Vermieter tragen die Darlegungs- und Beweislast und dürfen nicht auf Vermutungen oder pauschale Annahmen zurückgreifen.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine erhebliche Stärkung ihrer Rechtsposition – insbesondere bei Homeoffice-Tätigkeiten und Wohngemeinschaften.

Als auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei prüfen wir Kündigungen wegen angeblicher Pflichtverletzungen sorgfältig und setzen Ihre Rechte konsequent durch.

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