Unerlaubte Gebrauchsüberlassung und Lebensgefährten: Wann dem Vermieter die Kündigung zusteht
Ausgangslage: Weitergabe der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters
Die Überlassung einer Mietwohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters zählt zu den klassischen Pflichtverletzungen im Wohnraummietrecht. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB stellt klar, dass der Mieter ohne entsprechende Erlaubnis nicht berechtigt ist, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Erfolgt eine solche Überlassung gleichwohl, kann dies eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.
Der entschiedene Fall: Auszug der Mieterin, Verbleib des Lebensgefährten
Im vom LG Berlin II entschiedenen Fall hatte die Mieterin die Wohnung faktisch aufgegeben und gemeinsam mit ihrer Tochter einen neuen Wohnsitz in einer anderen Stadt begründet. In der Wohnung verblieb ihr Lebensgefährte. Eine ausdrückliche Erlaubnis zur vollständigen Gebrauchsüberlassung lag nicht vor. Zwar hatte der Vermieter zuvor erklärt, gegen das Zusammenleben keine Einwände zu erheben, diese Zustimmung bezog sich jedoch erkennbar nur auf den Fall eines gemeinsamen Haushalts bei fortbestehendem Eigengebrauch der Mieterin.
Rechtliche Einordnung: Lebensgefährte ist „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB
Das Gericht stellt klar, dass auch der Lebensgefährte eines Mieters als „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB anzusehen ist. Die Aufnahme des Lebensgefährten unterfällt daher grundsätzlich den Regelungen der §§ 540, 553 BGB. Ein Anspruch auf Gestattung besteht regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung weiterhin selbst nutzt und der Lebensgefährte in den bestehenden Haushalt aufgenommen wird.
Keine Gestattung bei Aufgabe der Wohnung durch den Mieter
Entscheidend war aus Sicht der Kammer, dass die Mieterin die Wohnung nicht mehr selbst bewohnte. Sie hatte ihren alleinigen Wohnsitz verlegt, arbeitete dauerhaft am neuen Ort und trug keine konkret umrissene Rückkehrabsicht vor. Ein bloßes Offenhalten einer möglichen Rückkehr „irgendwann in der Zukunft“ genügt hierfür nicht. In dieser Konstellation handelt es sich nicht mehr um eine zulässige Aufnahme eines Dritten, sondern um eine unzulässige vollständige Gebrauchsüberlassung.
Kündigung trotz früherer Duldung wirksam
Dass der Vermieter den Einzug des Lebensgefährten zunächst zur Kenntnis genommen hatte, stand der Kündigung nicht entgegen. Diese Zustimmung war nach Auffassung des Gerichts erkennbar auf den Fall beschränkt, dass die Mieterin selbst weiterhin in der Wohnung lebt. Mit dem späteren Auszug und der fortgesetzten Nutzung durch den Dritten wurde diese Grenze überschritten. Die Pflichtverletzung wog umso schwerer, als sie auch nach Abmahnung fortgesetzt wurde.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Aufnahme eines Lebensgefährten mietrechtlich klare Grenzen hat. Solange der Mieter die Wohnung selbst bewohnt, besteht regelmäßig ein Anspruch auf Gestattung. Gibt der Mieter die Wohnung jedoch auf und überlässt sie faktisch einem Dritten, liegt eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung vor. Vermieter sollten in solchen Fällen sorgfältig prüfen, ob tatsächlich noch ein eigener Gebrauch durch den Mieter vorliegt und ob eine konkrete Rückkehrabsicht substantiiert dargelegt ist.
Einordnung
Das Urteil des LG Berlin II stärkt die Position der Vermieter bei missbräuchlicher Weitergabe von Wohnraum und schärft zugleich die Abgrenzung zwischen zulässiger Haushaltsaufnahme und unzulässiger Gebrauchsüberlassung. Für Mieter macht die Entscheidung deutlich, dass eine faktische Aufgabe der Wohnung nicht durch formelhafte Rückkehrerklärungen kompensiert werden kann.
