Was regelt § 573a BGB?

§ 573a Abs. 1 BGB eröffnet Vermietern in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine erleichterte Kündigung: Ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 573 BGB muss dann nicht dargelegt werden. Als Ausgleich ist die Kündigungsfrist verlängert. Praktisch relevant ist dies vor allem im klassischen Zweifamilienhaus (etwa Hauptwohnung plus Einliegerwohnung), wenn Vermieter und Mieter in einem Haus leben.

Der Ausgangspunkt des Falls: Käufer kündigt noch vor Grundbuchumschreibung

Im vom LG Krefeld entschiedenen Fall hatte der Käufer ein Zweiparteienhaus erworben und war nach dem vertraglichen Nutzen- und Lastenübergang bereits in die freie Wohnung eingezogen. Im notariellen Kaufvertrag war er zudem ermächtigt worden, Kündigungen im Zusammenhang mit dem bestehenden Mietverhältnis zu erklären. Noch vor der Umschreibung im Grundbuch kündigte der Käufer dem Mieter unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB.

Während die erste Instanz der Räumungsklage zunächst stattgab, hatte die Berufung Erfolg.

Kernaussage des LG Krefeld: § 573a setzt Vermietereigenschaft voraus

Das LG Krefeld stellt klar, dass die privilegierte Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB grundsätzlich nur dem Vermieter zusteht. Ein Käufer wird im Regelfall erst dann Vermieter, wenn der Eigentumsübergang vollzogen ist, also die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Vorher bewirkt der bloße Nutzen- und Lastenübergang („wirtschaftliches Eigentum“) regelmäßig keinen gesetzlichen Vermieterwechsel.

Warum die Ermächtigung im Kaufvertrag nicht ausreicht

Besonders praxisrelevant ist der Hinweis, dass eine Ermächtigung im Kaufvertrag dem Käufer kein eigenes Kündigungsrecht „verschafft“. Sie ermöglicht allenfalls, ein Kündigungsrecht des (noch) eingetragenen Eigentümers auszuüben. Das hilft aber gerade bei § 573a BGB häufig nicht weiter, weil die Voraussetzungen der Norm – insbesondere das Selbstbewohnen des Gebäudes – beim bisherigen Eigentümer regelmäßig nicht (mehr) vorliegen.

Konkludente Vertragsübernahme: selten tragfähig

Theoretisch kommt vor Grundbuchumschreibung eine Vertragsübernahme in Betracht, wenn der Mieter dem Wechsel des Vermieters zustimmt. In der Praxis ist eine solche Zustimmung jedoch schwierig zu begründen. Allein die Zahlung der Miete an den Käufer genügt regelmäßig nicht, weil der Mieter häufig davon ausgeht, damit lediglich die „richtige“ Zahlstelle zu bedienen, ohne eine Vertragsübernahme erklären zu wollen.

Konsequenzen für Käufer und Vermieter: Timing ist entscheidend

Für die Gestaltung und Durchsetzung von Kündigungen in Zweifamilienhäusern ist die Entscheidung ein deutlicher Hinweis: Wer sich auf § 573a BGB stützen will, sollte den Zeitpunkt der Kündigung sorgfältig wählen. Regelmäßig ist es rechtssicherer, die Kündigung erst nach erfolgter Grundbuchumschreibung zu erklären.

Kommt es im Verlauf eines Räumungsrechtsstreits zu weiteren Kündigungen, ist zudem darauf zu achten, dass deren Zugang beim Mieter verlässlich nachweisbar ist. Eine „Kündigung im Prozess“ ist nur dann sinnvoll, wenn die Zustellung und der Zugang rechtlich sauber abgesichert sind.

Einordnung: Mehr Rechtssicherheit im Übergang zwischen Kaufvertrag und Eigentum

Die Entscheidung schärft die Grenzlinie zwischen vertraglicher Erwerberstellung und der gesetzlichen Vermieterposition. Für Mieter erhöht dies die Rechtssicherheit: Solange der Käufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, steht ihm die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB regelmäßig nicht offen. Für Käufer bedeutet dies, dass sie Kündigungsstrategien frühzeitig – und vor allem zeitlich korrekt – planen müssen.