Neue Veröffentlichung: Fachaufsatz zur Mietpreisbremse und aktuellen BGH-Rechtsprechung

Rechtsanwalt Fabian Bagusche, LL.M., Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Köln, hat gemeinsam mit Tiffany Wikarek einen neuen Fachaufsatz zur Mietpreisbremse veröffentlicht. Der Beitrag ist am 13. August 2026 im AnwaltZertifikatOnline Mietrecht (AnwZert MietR 16/2026, Anm. 3) unter dem Titel „Die Mietpreisbremse – Anwendungsbereich, Ausnahmen und Rechtsfolgen“ erschienen.

Mietpreisbremse: Aktuelle Rechtsfragen aus anwaltlicher Sicht

Die Mietpreisbremse nach den §§ 556d ff. BGB gehört zu den praktisch bedeutsamen und zugleich rechtlich anspruchsvollen Bereichen des Wohnraummietrechts. Der neue Fachaufsatz stellt die maßgeblichen gesetzlichen Strukturen systematisch dar und berücksichtigt dabei insbesondere die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung.

Ein Schwerpunkt liegt auf der Frage, wann die Mietpreisbremse Anwendung findet und wie spätere Änderungen eines bestehenden Mietverhältnisses rechtlich zu beurteilen sind. Gerade die Abgrenzung zwischen der bei Mietbeginn vereinbarten Miete und nachträglichen Vereinbarungen über die Miethöhe hat in den vergangenen Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen.

Nachträgliche Mietvereinbarungen und die Mietpreisbremse

Ausführlich beschäftigt sich die Veröffentlichung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum zeitlichen Anwendungsbereich der Mietpreisbremse. Die §§ 556d ff. BGB knüpfen grundsätzlich an die bei Mietbeginn vereinbarte Miethöhe an. Für spätere Vertragsänderungen gelten dagegen andere rechtliche Maßstäbe.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 28. September 2022 (VIII ZR 300/21) klargestellt, dass die Zustimmung des Mieters zu einem späteren Mieterhöhungsverlangen eine eigenständige vertragliche Vereinbarung über die künftig geschuldete Miethöhe darstellen kann.

Mit Urteil vom 17. Dezember 2025 (VIII ZR 56/25) hat der BGH diese Rechtsprechung fortentwickelt. Auch eine während des laufenden Mietverhältnisses einvernehmlich vereinbarte Mietreduzierung stellt danach eine eigenständige Vertragsänderung dar. Die Mietpreisbremse ist zeitlich grundsätzlich auf den Mietbeginn beschränkt.

Grenzen zulässiger Vertragsgestaltung

Der Aufsatz untersucht zugleich, wo die Grenzen nachträglicher Vertragsgestaltungen verlaufen. Dass eine spätere Mietvereinbarung grundsätzlich nicht an den §§ 556d ff. BGB zu messen ist, bedeutet nicht, dass jede Gestaltung uneingeschränkt zulässig wäre.

Insbesondere bei Scheinvereinbarungen oder Gestaltungen, die gezielt auf eine Umgehung zwingender mietrechtlicher Vorschriften gerichtet sind, können die allgemeinen Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB Bedeutung erlangen. Der Beitrag arbeitet heraus, welche Anforderungen an einen solchen Gestaltungsmissbrauch zu stellen sind und welche Bedeutung die Gesamtumstände des jeweiligen Einzelfalls haben.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf den gesetzlichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Behandelt werden insbesondere Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und die Berücksichtigung einer erhöhten Vormiete.

Für die anwaltliche Praxis ist die Abgrenzung von besonderer Bedeutung. Denn selbst wenn die vereinbarte Miete mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, folgt daraus nicht zwangsläufig ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Zunächst muss geprüft werden, ob ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand eingreift.

Informationspflichten des Vermieters nach § 556g BGB

Ausführlich behandelt die Veröffentlichung außerdem die vorvertraglichen Informationspflichten des Vermieters. Möchte sich ein Vermieter auf bestimmte Ausnahmetatbestände nach den §§ 556e und 556f BGB berufen, muss er dem Mieter grundsätzlich vor Abschluss des Mietvertrages die gesetzlich vorgesehenen Informationen erteilen.

Unterbleibt eine erforderliche Auskunft, kann dies erhebliche Konsequenzen haben. Der Beitrag erläutert insbesondere die Rechtsfolgen einer unterlassenen oder verspäteten Information und die Bedeutung der gesetzlichen Zweijahresfrist.

Sonderfälle: Wohnung, Keller und andere Nebenräume

Auch besondere Vertragskonstellationen werden untersucht. Hierzu gehört die Frage, wie separat abgeschlossene Verträge über Wohnraum und Nebenräume bei der Mietpreisbremse zu behandeln sind.

Der BGH hat sich beispielsweise mit separat abgeschlossenen Vereinbarungen über eine Wohnung und einen Keller befasst. Entscheidend kann sein, ob rechtlich selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen. Für die Praxis können unter anderem die vertragliche Gestaltung, unterschiedliche Kündigungsfristen und eigenständige Regelungen zum Mietentgelt von Bedeutung sein.

Mietpreisbremse in Köln: Bedeutung für Mieter und Vermieter

Auch für das Mietrecht in Köln haben die im Aufsatz untersuchten Rechtsfragen erhebliche praktische Bedeutung. Die Mietpreisbremse betrifft nicht nur die Frage, ob eine bei Neuvermietung vereinbarte Miete zulässig ist. Streit entsteht häufig ebenso über die maßgebliche Vergleichsmiete, die Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder die Einhaltung der Informationspflichten des Vermieters.

Für Mieter empfiehlt sich daher eine sorgfältige Prüfung, bevor Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden. Ebenso sollten Vermieter bereits vor Abschluss eines neuen Mietvertrages prüfen, ob die vereinbarte Miethöhe rechtlich zulässig ist und ob vorvertragliche Auskünfte erforderlich sind.

Der Fachaufsatz verbindet die aktuelle Rechtsprechung mit konkreten Empfehlungen für die Vertragsgestaltung sowie für die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung beziehungsweise Abwehr von Ansprüchen nach der Mietpreisbremse.

Fundstelle der Veröffentlichung

Fabian Bagusche / Tiffany Wikarek:
Die Mietpreisbremse – Anwendungsbereich, Ausnahmen und Rechtsfolgen
AnwZert MietR 16/2026, Anm. 3
veröffentlicht am 13.08.2026.

Beratung zur Mietpreisbremse in Köln

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Als auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei beraten und vertreten wir Mieter und Vermieter in Köln bei Fragen zur Mietpreisbremse, zur ortsüblichen Vergleichsmiete, zur Vormiete, zu Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Durchsetzung und Abwehr von Rückforderungsansprüchen. Rechtsanwalt Fabian Bagusche ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und befasst sich auch wissenschaftlich und publizistisch mit aktuellen Entwicklungen des Mietrechts.

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