Mietrecht II: Das soll sich für Mieter und Vermieter in Köln ändern

Neue Regeln für möblierte Wohnungen, Indexmieten und Kurzzeitvermietungen in Köln.

Der Gesetzentwurf zum sogenannten „Mietrecht II“ sieht insbesondere neue Regeln für möblierte Wohnungen, eine Begrenzung von Kurzzeitvermietungen, einen stärkeren Schutz bei Indexmieten und eine Erweiterung der Schonfristzahlung bei Kündigungen wegen Mietrückständen vor.

Wichtig ist jedoch: Das Mietrecht-II-Gesetz ist noch nicht in Kraft. Der Regierungsentwurf wurde am 9. Juli 2026 erstmals im Deutschen Bundestag beraten. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren kann der Entwurf noch verändert werden.

Mietrechtsreform 2026: Warum ist Köln besonders betroffen?

Die geplante Mietrechtsreform dürfte sich auf den Kölner Wohnungsmarkt besonders stark auswirken. Köln gehört nach der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung zu den Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Bei der Neuvermietung von Wohnraum gilt daher grundsätzlich die Mietpreisbremse.

Gleichzeitig werden auch in Köln zunehmend möblierte Wohnungen und Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch angeboten. Für Mieter ist dabei häufig nicht erkennbar, welcher Anteil der vereinbarten Miete auf die Wohnung und welcher Anteil auf die überlassenen Möbel entfällt.

Das Mietrecht II soll deshalb Umgehungen der Mietpreisbremse erschweren und mehr Transparenz schaffen.

Möblierte Wohnung in Köln: Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Auch bei einer möblierten Wohnung gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf neben der Miete für die Wohnung allerdings einen angemessenen Möblierungszuschlag verlangen.

Bislang enthält das Gesetz keine ausdrückliche Berechnungsmethode für diesen Zuschlag. Nach dem Regierungsentwurf soll sich dies ändern.

Berechnung nach dem Zeitwert der Möbel

Der Möblierungszuschlag soll sich künftig am Zeitwert der überlassenen Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages orientieren. Als angemessen soll ein monatlicher Möblierungszuschlag gelten, der höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwertes der Möbel beträgt.

Beläuft sich der Zeitwert der überlassenen Möbel bei Abschluss des Mietvertrages beispielsweise auf 8.000 Euro, wäre danach ein monatlicher Möblierungszuschlag von bis zu 80 Euro angemessen.

Nicht entscheidend ist der ursprüngliche Kaufpreis. Bei älteren Möbeln müssen Alter, Abnutzung und verbliebene Nutzungsdauer berücksichtigt werden. Alte oder weitgehend wertlose Einrichtungsgegenstände rechtfertigen daher keinen erheblichen Möblierungszuschlag.

Im Streitfall muss der Vermieter ausreichende Tatsachen vortragen, anhand derer sich der Zeitwert schätzen lässt. Hierzu können insbesondere Rechnungen, Angaben zum Anschaffungszeitpunkt und aktuelle Marktpreise gehören.

Zehn-Prozent-Pauschale für vollständig möblierte Wohnungen

Für vollständig ausgestattete Wohnungen sieht der Entwurf eine vereinfachte Berechnung vor. Beträgt der Möblierungszuschlag höchstens zehn Prozent der für die unmöblierte Wohnung geschuldeten Nettokaltmiete, soll widerleglich vermutet werden, dass der Zuschlag angemessen ist.

Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro könnte danach zunächst ein monatlicher Möblierungszuschlag von 100 Euro angesetzt werden.

Die Zehn-Prozent-Grenze ist allerdings keine gesetzliche Höchstgrenze. Bei einer besonders hochwertigen Möblierung kann auch ein höherer Zuschlag zulässig sein. Der Vermieter muss dessen Angemessenheit dann jedoch anhand des Zeitwertes der Möbel nachvollziehbar darlegen und im Streitfall beweisen.

Umgekehrt kann der Mieter die Angemessenheit der Zehn-Prozent-Pauschale widerlegen, wenn Umfang, Zustand oder Qualität der Möblierung den Zuschlag nicht rechtfertigen.

Wann ist eine Wohnung vollständig möbliert?

Eine Wohnung soll vollständig ausgestattet sein, wenn der Vermieter sie komplett oder weit überwiegend mit den Möbeln versehen hat, die üblicherweise für eine normale Lebensführung benötigt werden.

Die Wohnung muss grundsätzlich sofort und dauerhaft bewohnbar sein, ohne dass der Mieter noch wesentliche Möbel anschaffen muss. Auf Haushaltsgegenstände wie Geschirr oder Besteck soll es dagegen nicht entscheidend ankommen.

Die Pauschale ist nicht ohne Weiteres anwendbar, wenn wesentliche Einrichtungsgegenstände, beispielsweise eine Einbauküche, bereits durch den maßgeblichen Mietspiegel berücksichtigt werden. Eine doppelte Berücksichtigung derselben Ausstattung ist ausgeschlossen.

Vermieter sollen den Möblierungszuschlag offenlegen müssen

Vermieter sollen künftig verpflichtet werden, Mietern vor Abgabe ihrer Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die Höhe des Möblierungszuschlags zu erteilen. Die Auskunft muss in Textform erfolgen.

Wird der Möblierungszuschlag nicht rechtzeitig ausgewiesen, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe als unmöbliert gelten. Der Vermieter bleibt trotzdem verpflichtet, die vertraglich zugesagten Möbel zur Verfügung zu stellen.

Die Auskunft kann nachgeholt werden. Nach dem Regierungsentwurf soll die Wohnung jedoch noch für zwei Jahre ab Nachholung der Auskunft als unmöbliert behandelt werden. Erst nach Ablauf dieses Zeitraums kann der ausgewiesene Möblierungszuschlag bei der zulässigen Miethöhe berücksichtigt werden.

Wird die Auskunft überhaupt nicht nachgeholt, bleibt die gesetzliche Fiktion grundsätzlich bestehen. Die neuen Vorschriften sollen nur für Mietverträge gelten, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung abgeschlossen werden.

Gilt die Mietpreisbremse bei einer möblierten Wohnung in Köln?

Eine Möblierung allein führt nicht dazu, dass die Mietpreisbremse entfällt. Für die Prüfung der zulässigen Miete soll die ortsübliche Vergleichsmiete vielmehr um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Auf die so ermittelte einheitliche Grundmiete wird anschließend der nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Aufschlag von zehn Prozent berechnet.

Zu prüfen bleiben außerdem die bereits bestehenden Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Eine höhere Miete kann insbesondere durch eine zulässige Vormiete oder eine in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn durchgeführte Modernisierung gerechtfertigt sein. Die Mietpreisbremse gilt außerdem nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Eine verlässliche Prüfung ist daher nur anhand des konkreten Mietvertrages, der Vormiete, des Kölner Mietspiegels und der tatsächlichen Möblierung möglich.

Kurzzeitvermietung in Köln: Höchstens sechs Monate

Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch sind von wesentlichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts ausgenommen. Insbesondere gelten bei einer wirksamen Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch die Mietpreisbremse und Teile des gesetzlichen Kündigungsschutzes nicht.

Bislang ist gesetzlich nicht eindeutig festgelegt, wie lange ein solcher vorübergehender Gebrauch dauern darf. Nach dem Mietrecht-II-Entwurf soll die Ausnahme künftig grundsätzlich nur noch bei einer Mietdauer von höchstens sechs Monaten gelten.

Zusätzlich muss aufseiten des Mieters ein besonderer vorübergehender Wohnbedarf bestehen. Ein solcher Bedarf kann beispielsweise bei einem zeitlich begrenzten beruflichen Projekt, einer Montage- oder Messetätigkeit, einem Praktikum, einem vorübergehenden Studien- oder Ausbildungsaufenthalt oder einer zeitlich begrenzten medizinischen Behandlung vorliegen.

Die bloße Bezeichnung des Vertrages als „Kurzzeitmietvertrag“, „Wohnen auf Zeit“ oder „befristeter Mietvertrag“ genügt nicht. Auch eine Vertragslaufzeit von weniger als sechs Monaten begründet für sich allein noch keinen vorübergehenden Gebrauch.

Entscheidend ist, dass der Mieter die Wohnung wegen eines konkreten, nur vorübergehend bestehenden Sonderbedarfs anmietet.

Verlängerung auf höchstens acht Monate

Ergibt sich erst nach Beginn des Mietverhältnisses, dass der besondere Bedarf länger besteht, soll eine Verlängerung auf insgesamt höchstens acht Monate möglich sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Praktikum oder ein berufliches Projekt unerwartet verlängert wird.

Auch mehrere aufeinanderfolgende Verträge dürfen die Gesamtdauer von sechs beziehungsweise ausnahmsweise acht Monaten nicht überschreiten.

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vor, handelt es sich nicht um eine privilegierte Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Dann können die allgemeinen Vorschriften des Wohnraummietrechts und damit auch die in Köln geltende Mietpreisbremse Anwendung finden.

Besonderheit bei möblierten Kurzzeitwohnungen

Die neuen Vorschriften über die Berechnung und Offenlegung des Möblierungszuschlags sollen nicht für Mietverhältnisse gelten, die wirksam zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB abgeschlossen wurden. Auf diese Mietverhältnisse findet die Mietpreisbremse weiterhin keine Anwendung.

Gerade deshalb wird künftig besonders sorgfältig zu prüfen sein, ob tatsächlich ein besonderer vorübergehender Bedarf des Mieters besteht. Fehlt dieser, kann sich der Vermieter nicht allein aufgrund einer kurzen Vertragslaufzeit auf die Ausnahme berufen.

Indexmiete in Köln: Geplante Begrenzung bei hoher Inflation

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die mögliche Veränderung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Die Miete muss grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben. In Zeiten hoher Inflation können sich dennoch erhebliche Mietsteigerungen ergeben.

Nach dem Regierungsentwurf soll eine Indexsteigerung bis zu drei Prozent innerhalb eines Jahres vollständig berücksichtigt werden. Von dem Anteil, der über drei Prozent hinausgeht, soll dagegen nur die Hälfte in die Berechnung der neuen Miete einfließen.

Steigt der maßgebliche Index innerhalb eines Jahres beispielsweise um sieben Prozent, könnten nur fünf Prozent berücksichtigt werden. Die ersten drei Prozent würden vollständig und von den weiteren vier Prozent lediglich die Hälfte berücksichtigt.

Die Begrenzung soll für jedes einzelne Jahr seit Beginn des Mietverhältnisses beziehungsweise seit der letzten Indexmieterhöhung gesondert berechnet werden. Wartet der Vermieter mehrere Jahre mit einer Erhöhung, darf deshalb nicht lediglich eine einheitliche Grenze auf den gesamten Zeitraum angewendet werden.

Gilt die Begrenzung automatisch für Köln?

Nein. Selbst wenn das Gesetz verabschiedet wird, gilt die Begrenzung nicht automatisch für alle Indexmietverträge in Köln.

Der Regierungsentwurf ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Nordrhein-Westfalen müsste daher eine entsprechende Verordnung erlassen oder die bestehende Mieterschutzverordnung um die neue Indexmietbegrenzung ergänzen.

Köln ist zwar bereits als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die derzeitige Mieterschutzverordnung NRW beruht jedoch noch nicht auf der geplanten Ermächtigung des § 557b Absatz 4 BGB. Sie führt deshalb nicht automatisch zu einer Begrenzung von Indexmieterhöhungen.

Erst wenn eine entsprechende nordrhein-westfälische Rechtsverordnung in Kraft getreten ist und Köln in deren Anwendungsbereich fällt, könnte die geplante Indexmietbegrenzung auf Kölner Wohnungen angewendet werden.

Maßgeblich soll der Zeitpunkt sein, in dem die Erklärung über die Änderung der Indexmiete dem Mieter zugeht. Die Neuregelung könnte daher auch bestehende Indexmietverträge erfassen, nicht aber bereits zuvor zugegangene Erhöhungserklärungen.

Schonfristzahlung soll auch eine ordentliche Kündigung beseitigen

Nach der bisherigen Rechtslage kann eine vollständige Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam machen. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich bestehen.

Dies soll durch das Mietrecht II geändert werden. Künftig soll eine rechtzeitige und vollständige Zahlung der Rückstände grundsätzlich auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Gleiches soll gelten, wenn sich eine öffentliche Stelle rechtzeitig zur Befriedigung des Vermieters verpflichtet.

Die Zahlung muss spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgen. Erfasst werden sollen die fällige Miete und gegebenenfalls die fällige Nutzungsentschädigung.

Die Möglichkeit soll bei einer ordentlichen Kündigung innerhalb desselben Mietverhältnisses insgesamt nur einmal bestehen. Dabei soll es unerheblich sein, ob die Kündigung auf Mietrückständen oder einem Rückstand bei der geschuldeten Mietsicherheit beruht.

Beruht die Kündigung zusätzlich auf anderen erheblichen Pflichtverletzungen, etwa auf einer fortgesetzten unpünktlichen Mietzahlung, kann sie trotz Begleichung der Rückstände wirksam bleiben.

Modernisierungsmieterhöhung: Wertgrenze soll steigen

Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen besteht bereits heute ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung. Die hierfür maßgebliche Kostengrenze soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro je Wohnung angehoben werden.

Bei der Wertgrenze kommt es auf die für die Wohnung geltend gemachten Kosten vor Abzug der gesetzlichen Erhaltungskostenpauschale an. Für Modernisierungsmaßnahmen, die bereits vor Inkrafttreten der Neuregelung angekündigt wurden, soll weiterhin die bisherige Grenze von 10.000 Euro gelten.

Auch im vereinfachten Verfahren ist zu prüfen, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt, welche Kosten der betreffenden Wohnung zuzuordnen sind und ob Instandsetzungsanteile ordnungsgemäß berücksichtigt wurden.

Weitere Änderungen im Mietrecht-II-Entwurf

Der Regierungsentwurf enthält darüber hinaus weitere Regelungen. Vorgesehen sind insbesondere eine Klarstellung des Belegeinsichtsrechts bei Betriebskostenabrechnungen und die Übertragung der digitalen Belegeinsicht auf Grundstücks- und Geschäftsraummietverhältnisse.

Weitere Änderungen betreffen energetische Modernisierungen und Staffelmietverträge. Zudem soll der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch beim Erwerb eines Eigentumsanteils durch einen Miteigentümer eindeutig anwendbar sein. Bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel sollen außerdem bestimmte Grundsteuerdaten genutzt werden können.

Wann tritt das Mietrecht II in Kraft?

Ein genauer Zeitpunkt steht noch nicht fest. Das Gesetz muss zunächst vom Deutschen Bundestag beschlossen und anschließend verkündet werden.

Nach dem bisherigen Entwurf sollen die meisten Änderungen am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Für die Neuregelungen zur Kurzzeitvermietung und zum Möblierungszuschlag ist eine längere Übergangsfrist vorgesehen. Sie sollen am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats in Kraft treten.

Bis dahin gilt weiterhin die bisherige Rechtslage.

Häufige Fragen zum Mietrecht II in Köln

Ist das Mietrecht-II-Gesetz bereits in Kraft?

Nein. Es handelt sich weiterhin um einen Gesetzentwurf. Die erste Beratung im Deutschen Bundestag fand am 9. Juli 2026 statt. Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren sind möglich.

Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen in Köln?

Grundsätzlich ja. Köln ist in der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Zusätzlich zur Miete für die unmöblierte Wohnung darf allerdings ein angemessener Möblierungszuschlag berücksichtigt werden.

Ist der Möblierungszuschlag auf zehn Prozent begrenzt?

Nein. Bei vollständig ausgestatteten Wohnungen soll bei einem Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete lediglich vermutet werden, dass der Zuschlag angemessen ist. Ein höherer Zuschlag kann zulässig sein, muss dann aber anhand des Zeitwertes der Möbel gerechtfertigt werden.

Werden bestehende möblierte Mietverträge erfasst?

Nein. Die geplanten Vorschriften zur Höhe und Offenlegung des Möblierungszuschlags sollen nur für Mietverträge gelten, die nach Inkrafttreten der Neuregelung abgeschlossen werden.

Gilt die geplante Begrenzung auch für bestehende Indexmietverträge?

Grundsätzlich ja. Voraussetzung ist jedoch, dass Nordrhein-Westfalen eine entsprechende Rechtsverordnung erlässt und diese bereits gilt, wenn die Erklärung über die Änderung der Indexmiete dem Mieter zugeht.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse in Köln?

Nach der derzeitigen Mieterschutzverordnung NRW gilt die Mietpreisbremse in Köln bis zum 31. Dezember 2029. Die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist gelten nach der gegenwärtigen Verordnung bis zum 28. Februar 2030.

Fazit: Mietrecht II dürfte Köln besonders stark betreffen

Das Mietrecht II könnte erhebliche Auswirkungen auf den Kölner Wohnungsmarkt haben. Besonders bedeutsam sind die geplanten Vorgaben für möblierte Wohnungen und Kurzzeitmietverträge. Vermieter müssten Möblierungszuschläge künftig transparent ausweisen und nachvollziehbar berechnen. Mieter könnten leichter überprüfen, ob die verlangte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Auch die geplante Begrenzung von Indexmieten und die Erweiterung der Schonfristzahlung würden den Mieterschutz stärken. Bei der Indexmiete bleibt allerdings abzuwarten, ob und wann Nordrhein-Westfalen die erforderliche Rechtsverordnung erlässt und ob Köln in deren Anwendungsbereich aufgenommen wird.

Da das parlamentarische Verfahren noch nicht abgeschlossen ist, können sich einzelne Regelungen weiterhin ändern. Mieter sollten ihre Zahlungen daher nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung kürzen. Vermieter sollten neue Vertragsmuster erst anpassen, wenn der endgültige Gesetzestext feststeht.

Fachanwalt für Mietrecht in Köln

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Bagusche & Partner Rechtsanwälte mbB – Fachanwälte für Mietrecht in Köln

Stand: 17. September 2026. Dieser Beitrag stellt den gegenwärtigen Stand des Gesetzgebungsverfahrens dar und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Quellen: Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6807 und Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen.