Mietpreisbremse und Mieterwechsel: AG Berlin-Wedding stärkt Vertragsübernahmen – auch mit Bedeutung für Köln

Mit Urteil vom 05.03.2026 (Az. 13 C 319/25) hat das Amtsgericht Berlin-Wedding eine wichtige Entscheidung zur Anwendung der Mietpreisbremse getroffen. Das Gericht stellt klar, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB grundsätzlich nicht eingreifen, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich durch eine Vertragsübernahme mit neuen Mietern fortgeführt wird. Obwohl das Verfahren in Berlin entschieden wurde, hat das Urteil auch erhebliche praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter in Köln.

Der Sachverhalt

Im entschiedenen Fall schieden die bisherigen Mieter durch eine Nachtragsvereinbarung aus dem Mietvertrag aus. Gleichzeitig traten neue Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Anstelle eines vollständig neuen Mietvertrages vereinbarten die Parteien ausdrücklich die Fortsetzung des bisherigen Mietvertrages. Lediglich einzelne Vertragsbedingungen – unter anderem die Nettokaltmiete – wurden angepasst.

Die neuen Mieter machten später geltend, die vereinbarte Miete verstoße gegen die Mietpreisbremse und verlangten die Rückzahlung überzahlter Miete.

Kein neuer Mietvertrag – keine Anwendung der Mietpreisbremse

Das Amtsgericht Berlin-Wedding wies die Klage ab. Nach Auffassung des Gerichts setzt die Mietpreisbremse voraus, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Eine bloße Vertragsübernahme oder ein Parteiwechsel innerhalb eines bereits bestehenden Mietverhältnisses genügt hierfür grundsätzlich nicht.

Maßgeblich sei, ob nach dem Willen der Vertragsparteien das bisherige Mietverhältnis fortgesetzt oder vollständig beendet und durch einen neuen Mietvertrag ersetzt werden sollte. Wird lediglich der Mieter ausgetauscht und bleibt das Vertragsverhältnis im Übrigen bestehen, handelt es sich regelmäßig nicht um einen Mietbeginn im Sinne des § 556d BGB.

Auch eine Mieterhöhung führt nicht automatisch zur Mietpreisbremse

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des Gerichts, dass selbst eine im Zuge der Vertragsübernahme vereinbarte Erhöhung der Nettokaltmiete die Mietpreisbremse nicht automatisch anwendbar macht.

Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB knüpfen ausschließlich an den Beginn eines neuen Mietverhältnisses an. Änderungen innerhalb eines bestehenden Vertrages lösen die Mietpreisbremse grundsätzlich nicht aus.

Wann liegt dennoch ein Umgehungsgeschäft vor?

Das Gericht betonte zugleich, dass Vertragsübernahmen nicht dazu missbraucht werden dürfen, die gesetzlichen Vorschriften der Mietpreisbremse zu umgehen. Allerdings reicht die bloße Wahl einer Nachtragsvereinbarung hierfür nicht aus.

Ein unzulässiges Umgehungsgeschäft setzt vielmehr konkrete Anhaltspunkte voraus, dass die gewählte Vertragsgestaltung ausschließlich dazu dient, die Mietpreisbremse zu umgehen. Solche Umstände lagen im entschiedenen Fall gerade nicht vor.

Welche Bedeutung hat das Urteil für Vermieter und Mieter in Köln?

Auch in Köln kommt es regelmäßig vor, dass Mietverhältnisse über Nachmieterregelungen oder Vertragsübernahmen fortgeführt werden. Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Wedding verdeutlicht, dass hierbei sorgfältig zwischen einer echten Vertragsfortsetzung und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages unterschieden werden muss.

Für Vermieter eröffnet das Urteil rechtssichere Gestaltungsmöglichkeiten bei der Fortführung bestehender Mietverhältnisse. Gleichzeitig sollten Mieter genau prüfen lassen, ob tatsächlich lediglich eine Vertragsübernahme vorliegt oder rechtlich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde. Denn hiervon kann die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse entscheidend abhängen.

Fazit

Das Urteil des AG Berlin-Wedding schafft wichtige Klarheit für die Praxis. Eine Vertragsübernahme mit Mieterwechsel stellt grundsätzlich keinen neuen Mietvertrag dar. Damit findet die Mietpreisbremse regelmäßig keine Anwendung.

Ob tatsächlich lediglich eine Vertragsübernahme oder bereits ein Neuabschluss des Mietvertrages vorliegt, ist jedoch stets anhand der konkreten Vertragsgestaltung des Einzelfalls zu prüfen.

Sie möchten prüfen lassen, ob die Mietpreisbremse auf Ihr Mietverhältnis in Köln Anwendung findet?
Unsere auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei in Köln berät und vertritt sowohl Vermieter als auch Mieter bei allen Fragen rund um die Mietpreisbremse, Mieterhöhungen, Nachtragsvereinbarungen und Mieterwechsel.

Quelle: AG Berlin-Wedding, Urteil vom 05.03.2026 – 13 C 319/25.

Zurück