Mieter verweigert Wohnungsbesichtigung: Ordentliche Kündigung kann wirksam sein

Verweigert ein Mieter seinem Vermieter wiederholt und ohne ausreichenden Grund den Zutritt zur Wohnung, kann dies im Einzelfall die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Das hat das Landgericht München I mit rechtskräftigem Urteil vom 18.03.2026 (Az. 14 S 8609/25) bestätigt. Entscheidend sind das berechtigte Interesse des Vermieters an der Wohnungsbesichtigung, die Intensität und Dauer der Zutrittsverweigerung sowie eine umfassende Abwägung der Interessen beider Mietvertragsparteien.

Wann darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen?

Ein Vermieter darf eine vermietete Wohnung nicht ohne konkreten Anlass betreten. Besteht jedoch ein berechtigter sachlicher Grund für eine Besichtigung, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, den Zutritt nach entsprechender vorheriger Ankündigung zu ermöglichen.

Ein solcher Grund kann beispielsweise bestehen, wenn der Zustand der Wohnung überprüft, ein vom Mieter angezeigter Mangel untersucht oder ein möglicher Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarf festgestellt werden soll. Auch nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie kann der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, die Wohnung erstmals vollständig zu besichtigen und sich ein eigenes Bild von deren Zustand zu machen.

Der Fall: Vermieter hatten die Wohnung noch nie vollständig gesehen

In dem vom LG München I entschiedenen Fall bestand das Mietverhältnis bereits seit 1981 oder 1982. Die späteren Vermieter waren im Jahr 2012 in das Mietverhältnis eingetreten. Die mittlerweile 88-jährige Mieterin bewohnte die Einzimmerwohnung damit bereits seit mehr als vier Jahrzehnten.

Die Vermieter hatten die Wohnung seit ihrem Eintritt in das Mietverhältnis noch nie vollständig besichtigt. Anfang 2024 verlangten sie daher unter Benennung verschiedener Termine Zutritt zur Wohnung.

Die Mieterin wies zunächst selbst darauf hin, dass ein Vermieter eine Wohnung bei Vorliegen eines triftigen Grundes besichtigen dürfe. Gleichzeitig schilderte sie verschiedene aus ihrer Sicht bestehende Mängel und einen erheblichen Renovierungsbedarf. Unter anderem verwies sie auf das Badezimmer, den Bodenbelag und Installationen in der Küche.

Mängelanzeige begründete zusätzlich ein Besichtigungsinteresse

Gerade diese Angaben waren für das Landgericht von besonderer Bedeutung. Die Vermieter hatten nach Auffassung der Kammer bereits deshalb ein Besichtigungsinteresse, weil sie die Wohnung nach dem Erwerb noch nicht vollständig gesehen hatten.

Spätestens durch die von der Mieterin selbst erhobenen Mängelbehauptungen bestand aber ein konkreter Anlass für eine Besichtigung. Denn ein Vermieter muss die Möglichkeit erhalten, behauptete Mängel zu überprüfen und gegebenenfalls seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachzukommen.

Das Besichtigungsrecht bezog sich dabei nach Auffassung des Gerichts auf die gesamte Wohnung. Die Mieterin durfte den Zutritt daher nicht eigenmächtig auf einzelne Räume beschränken.

Mieterin ließ nur Küche und Bad zur Besichtigung zu

Für April 2024 vereinbarten die Parteien zunächst einen Besichtigungstermin. Als die Vermieter erschienen, wollte die Mieterin jedoch lediglich die Besichtigung von Küche und Badezimmer ermöglichen. Den Zutritt zur übrigen Wohnung verweigerte sie.

Die Vermieter mahnten die Mieterin daraufhin ab, kündigten für den Fall einer weiteren Zutrittsverweigerung Konsequenzen an und unterbreiteten erneut mehrere Terminvorschläge. Für einen weiteren vereinbarten Termin im Mai 2024 öffnete die Mieterin den Vermietern schließlich überhaupt nicht mehr die Wohnungstür.

Vermieter erhielten sogar einen gerichtlichen Duldungstitel

Die Vermieter beschritten daraufhin zunächst nicht den Weg der Kündigung, sondern erhoben Klage auf Duldung der Wohnungsbesichtigung. Das Amtsgericht München verurteilte die Mieterin im November 2024 zur Duldung des Zutritts.

Selbst nach Zustellung dieser gerichtlichen Entscheidung kam es jedoch nicht zu einer Besichtigung. Die Vermieter forderten die Mieterin erneut zur Terminvereinbarung auf und schlugen mehrere konkrete Besichtigungstermine vor. Eine Reaktion erfolgte nicht.

Daraufhin erklärten die Vermieter am 03.12.2024 die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

LG München I: Beharrliche Zutrittsverweigerung ist erhebliche Pflichtverletzung

Das LG München I bestätigte im Berufungsverfahren jedenfalls die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

Eine solche Pflichtverletzung sah das Gericht hier in der vorsätzlichen und nachhaltigen Verweigerung des Wohnungszutritts. Die Vermieter hatten die Mieterin über Monate mehrfach zur Besichtigung aufgefordert, zumutbare Termine angeboten und schließlich ausdrücklich abgemahnt.

Dennoch verweigerte die Mieterin weiterhin den vollständigen Zutritt. Das Gericht bewertete dieses Verhalten nicht lediglich als mangelnde Kooperation oder altersbedingte Unbeholfenheit, sondern als bewusste Missachtung eines berechtigten Vermieterinteresses.

Nicht jede verweigerte Wohnungsbesichtigung rechtfertigt eine Kündigung

Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass bereits eine einmalig verweigerte Wohnungsbesichtigung automatisch zur Kündigung berechtigt. Das LG München I betont vielmehr ausdrücklich, dass stets die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind.

Dabei kommt insbesondere dem Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung ein hoher Stellenwert zu. Ebenso ist zu berücksichtigen, wie gewichtig und dringend der Anlass für die gewünschte Besichtigung ist.

Je geringer das sachliche Interesse des Vermieters an einer Besichtigung ist, desto höhere Anforderungen sind an eine hierauf gestützte Kündigung zu stellen. Besteht dagegen beispielsweise der Verdacht auf erhebliche Schäden oder eine Gefährdung der Bausubstanz, kann die Zutrittsverweigerung entsprechend schwerer wiegen.

Hier bestanden gewichtige Gründe für die Wohnungsbesichtigung

Im konkreten Fall lagen nach Auffassung des Gerichts mehrere Umstände vor, die das Besichtigungsinteresse der Vermieter verstärkten. Neben den zahlreichen von der Mieterin selbst geschilderten Mängeln bestanden unter anderem Hinweise auf Probleme mit Wasserinstallationen. Zudem war eine bereits zuvor thematisierte Legionellenproblematik zu überprüfen.

Die Mieterin hatte darüber hinaus selbst eine mögliche Mietminderung wegen der behaupteten Mängel angedeutet. Die Vermieter mussten deshalb die Möglichkeit erhalten, den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu überprüfen.

Muss der Vermieter vor einer Kündigung zunächst auf Duldung klagen?

Einen für die mietrechtliche Praxis wichtigen Punkt behandelt das LG München I auch hinsichtlich der Frage, ob ein Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung zunächst gerichtlich auf Zutritt zur Wohnung klagen muss.

Einen allgemeinen Grundsatz, wonach eine Kündigung erst nach einer erfolglosen Duldungsklage zulässig wäre, lehnt das Gericht ausdrücklich ab. Ob zunächst das mildere Mittel einer Duldungsklage ergriffen werden muss, hängt vielmehr ebenfalls von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

Im entschiedenen Fall hatten die Vermieter diesen Weg ohnehin bereits beschritten. Zum Zeitpunkt der Kündigung lag bereits ein vorläufig vollstreckbarer gerichtlicher Titel vor, der die Mieterin zur Duldung der Besichtigung verpflichtete. Dass sie ihr Verhalten dennoch nicht änderte, erhöhte nach Auffassung des Gerichts das Gewicht der Pflichtverletzung erheblich.

Hohes Alter und über 40 Jahre Mietdauer verhinderten die Kündigung nicht

Besonders bemerkenswert ist die Entscheidung vor dem Hintergrund der persönlichen Situation der Mieterin. Sie war zum Zeitpunkt der Entscheidung 88 Jahre alt und lebte seit mehr als 40 Jahren in der Wohnung.

Das Landgericht hat sowohl das hohe Alter als auch die außergewöhnlich lange Dauer des Mietverhältnisses ausdrücklich in seine Interessenabwägung einbezogen. Dennoch überwogen im konkreten Fall die Interessen der Vermieter.

Auch ein hohes Alter und ein langjähriges Mietverhältnis führen nach der Entscheidung nicht dazu, dass nachhaltige und vorsätzliche Verletzungen mietvertraglicher Pflichten unbegrenzt hingenommen werden müssen.

Kein Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB

Zu beachten ist allerdings eine weitere Besonderheit des Verfahrens: Die Mieterin hatte gegen die ordentliche Kündigung keinen Widerspruch nach §§ 574 ff. BGB erhoben.

Die sogenannte Sozialklausel ermöglicht es einem Mieter grundsätzlich, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Da ein entsprechender Widerspruch im konkreten Verfahren nicht erhoben worden war, musste das Gericht hierüber nicht entscheiden.

Gericht gewährt der 88-jährigen Mieterin lange Räumungsfrist

Den persönlichen Umständen der Mieterin trug das LG München I jedoch bei der Räumungsfrist Rechnung. Obwohl die Kündigung wirksam und der Räumungsanspruch begründet war, gewährte das Gericht eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2027.

Berücksichtigt wurden dabei insbesondere das hohe Alter der Mieterin, die lange Mietdauer sowie der angespannte Wohnungsmarkt. Die Entscheidung zeigt damit zugleich, dass zwischen der Frage nach der Wirksamkeit einer Kündigung und den sozialen Folgen ihrer Durchsetzung rechtlich zu unterscheiden ist.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter in Köln?

Die rechtskräftige Entscheidung des LG München I ist auch für Vermieter und Hausverwaltungen in Köln von praktischer Bedeutung. Ein Vermieter muss eine nachhaltige Verweigerung eines berechtigten Wohnungszutritts nicht unbegrenzt hinnehmen.

Voraussetzung ist allerdings zunächst ein konkreter und nachvollziehbarer Anlass für die Wohnungsbesichtigung. Zudem sollten Besichtigungswünsche rechtzeitig angekündigt, zumutbare Termine angeboten und die Kommunikation mit dem Mieter sorgfältig dokumentiert werden.

Verweigert ein Mieter trotz eines berechtigten Besichtigungsinteresses wiederholt den Zutritt, kann eine Abmahnung angezeigt sein. Setzt der Mieter seine Verweigerung anschließend beharrlich fort, kann dies schließlich eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.

Fazit: Beharrliche Verweigerung einer berechtigten Besichtigung kann zur Kündigung führen

Das Urteil des LG München I vom 18.03.2026 (Az. 14 S 8609/25) zeigt deutlich: Das Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung ist umfassend geschützt. Besteht jedoch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Wohnungsbesichtigung, darf der Mieter den Zutritt nicht dauerhaft und ohne sachlichen Grund verweigern.

Eine einmalige Terminabsage oder eine geringfügige Pflichtverletzung genügt für eine Kündigung regelmäßig nicht. Eine über Monate fortgesetzte, vorsätzliche Zutrittsverweigerung trotz mehrfacher Aufforderungen, Abmahnung und sogar eines gerichtlichen Duldungstitels kann dagegen das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht erreichen.

Vermieter sollten dennoch nicht vorschnell kündigen. Ob ein Besichtigungsrecht besteht und ob dessen Verletzung eine Kündigung trägt, hängt stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Gerade vor Ausspruch einer Kündigung empfiehlt sich daher eine sorgfältige mietrechtliche Prüfung.