Kündigung wegen angeblich gewerblicher Nutzung: Ein klassischer Streitfall
Vermieter sehen sich immer häufiger mit der Frage konfrontiert, ob Mieter ihre Wohnung vertragswidrig gewerblich nutzen. Anlass sind oft Internetauftritte, Impressumsangaben, Rechnungsstellung aus der Wohnung oder vereinzelte Videokonferenzen. Nicht selten folgt darauf eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses. Ein aktuelles Urteil zeigt jedoch deutlich, wie hoch die rechtlichen Hürden hierfür sind.
Aktuelles Urteil: Keine gewerbliche Nutzung trotz Onlinepräsenz
Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 19.12.2025 (Az. 49 C 213/25) eine Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen, der seinem Mieter eine unzulässige gewerbliche Nutzung der Wohnung vorwarf. Allein die Angabe der Wohnanschrift im Impressum einer Internetseite sowie organisatorische Tätigkeiten wie E-Mail-Verkehr, Rechnungsstellung oder gelegentliche Videocalls genügen nach Auffassung des Gerichts nicht, um von einer nach außen in Erscheinung tretenden Gewerbetätigkeit auszugehen. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Maßgeblich ist die sogenannte Außenwirkung
Für Vermieter entscheidend ist ein zentrales Abgrenzungskriterium: Ohne besondere Vereinbarung darf der Mieter einer Erwerbstätigkeit in der Wohnung nachgehen, solange diese nicht nach außen in Erscheinung tritt. Erst wenn es etwa zu Kundenverkehr, Publikumsverkehr, Mitarbeiterpräsenz oder sonstigen wahrnehmbaren Beeinträchtigungen kommt, kann eine genehmigungspflichtige gewerbliche Nutzung vorliegen.
Impressum, Homeoffice und Telefonate reichen nicht aus
Das Gericht hat ausdrücklich klargestellt, dass die bloße Nutzung der Wohnung als Postadresse oder Rechnungsanschrift – etwa aus gesetzlichen Impressumspflichten – keine vertragswidrige Nutzung darstellt. Auch Tätigkeiten, die typischerweise dem Homeoffice zuzuordnen sind, bewegen sich regelmäßig noch im Rahmen des vertragsgemäßen Wohnens. Für Vermieter bedeutet dies: Der Kündigungsgrund „gewerbliche Nutzung“ greift nur in Ausnahmefällen.
Relevanz für Vermieter in Köln
Auch im Kölner Mietrecht ist diese Rechtsprechung von erheblicher Bedeutung. Kündigungen wegen angeblicher Gewerbenutzung sind rechtlich riskant und scheitern häufig vor Gericht, wenn keine klare Außenwirkung nachweisbar ist. Vermieter sollten daher vor Ausspruch einer Kündigung sorgfältig prüfen, ob tatsächlich eine relevante Überschreitung des Wohnzwecks vorliegt.
Fazit: Kündigungen sorgfältig prüfen
Für Vermieter gilt: Nicht jede berufliche Tätigkeit in der Mietwohnung rechtfertigt eine Abmahnung oder Kündigung. Wer vorschnell handelt, riskiert kostspielige Räumungsklagen ohne Erfolg. Eine fundierte rechtliche Prüfung im Vorfeld schafft Klarheit und schützt vor unnötigen Prozessen.
