Die Räumung von Gewerberäumen kann sich erheblich verzögern, wenn nach einem bereits erstrittenen Räumungsurteil plötzlich ein bislang unbekannter Untermieter oder sonstiger Mitbesitzer auftritt. Das OLG Dresden hat mit Urteil vom 15. April 2026 entschieden, dass in einer solchen Situation auch bei einer Gewerberaummiete eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung möglich sein kann.

Die Entscheidung stärkt insbesondere Vermieter, deren Vollstreckung aus einem Räumungstitel kurzfristig daran scheitert, dass erstmals vor dem Räumungstermin ein angebliches Untermietverhältnis offengelegt wird.

Räumung von Gewerberäumen trotz unbekanntem Untermieter

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin Gewerberäume für einen Gastronomiebetrieb vermietet. Nach einem erheblichen Zahlungsrückstand wurde das Mietverhältnis gekündigt. Gegen die Hauptmieterin erging anschließend ein Räumungs- und Zahlungsurteil.

Die Vermieterin stellte die für die vorläufige Vollstreckung erforderliche Sicherheit und beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Erst zwei Tage vor dem angesetzten Räumungstermin wurde mitgeteilt, dass bereits vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses ein Untermiet- und Nutzungsüberlassungsvertrag abgeschlossen worden sei.

Da gegen die angebliche Untermieterin kein Räumungstitel vorlag, sah der Gerichtsvollzieher von der Vollstreckung ab. Die Vermieterin beantragte daraufhin den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Untermieterin.

Gilt § 940a Abs. 2 ZPO auch für Gewerberaum?

§ 940a Abs. 2 ZPO ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine Räumungsverfügung gegen einen Dritten, von dessen Besitz der Vermieter erst nach Abschluss des Räumungsprozesses erfahren hat. Nach dem eindeutigen Wortlaut betrifft diese Vorschrift jedoch ausschließlich die Räumung von Wohnraum.

Das OLG Dresden stellt deshalb klar, dass § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Eine analoge Anwendung scheidet insbesondere deshalb aus, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt.

Räumungsverfügung nach §§ 935 und 940 ZPO

Die fehlende Anwendbarkeit des § 940a Abs. 2 ZPO bedeutet nach Auffassung des OLG Dresden jedoch nicht, dass eine einstweilige Räumungsverfügung bei Gewerberäumen generell ausgeschlossen ist.

Eine solche Verfügung kann vielmehr auf die allgemeinen Vorschriften der §§ 935 und 940 ZPO gestützt werden. Liegt eine Situation vor, die den Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO entspricht, besteht bei Gewerberäumen regelmäßig ein Verfügungsgrund aus anderen Gründen im Sinne des § 940 ZPO.

Das gilt insbesondere, wenn gegen den Hauptmieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel besteht, der Vermieter von dem Besitz des Dritten erst nach Abschluss des Räumungsprozesses erfährt und der Dritte gegenüber dem Vermieter kein eigenes Recht zum Besitz hat.

Warum das OLG Dresden die Räumungsverfügung erlassen hat

Nach den Feststellungen des Gerichts hatte die Vermieterin bis wenige Tage vor dem Räumungstermin keine Kenntnis von der behaupteten Untervermietung. Auch im vorausgegangenen Räumungsprozess gegen die Hauptmieterin war ein Untermietverhältnis nicht vorgetragen worden.

Die angebliche Untermieterin konnte zudem kein eigenes Besitzrecht gegenüber der Eigentümerin und Vermieterin darlegen. Der Räumungsanspruch ergab sich daher aus § 546 Abs. 2 BGB.

Das Gericht hielt es nicht für zumutbar, die Vermieterin auf ein weiteres langwieriges Hauptsacheverfahren gegen die Untermieterin zu verweisen. Ein solcher zusätzlicher Prozess würde die bereits titulierte Räumung erheblich verzögern.

Interessenabwägung zugunsten der Vermieterin

Das OLG Dresden ließ offen, ob in einer solchen Fallgestaltung stets eine zusätzliche Interessenabwägung erforderlich ist. Im konkreten Fall fiel diese jedenfalls zugunsten der Vermieterin aus.

Die vertraglich vereinbarte monatliche Miete betrug mehr als 9.000 Euro brutto und wurde nicht gezahlt. Die Untermieterin nutzte die Gewerberäume dagegen auf Grundlage einer wesentlich niedrigeren Untermiete von knapp 1.000 Euro brutto. Daneben liefen für die Vermieterin weiterhin Nebenkosten auf.

Angesichts des erheblichen monatlichen Ausfalls und des offensichtlich begründeten Räumungsanspruchs hielt das Gericht den Erlass einer Leistungsverfügung für gerechtfertigt.

Voraussetzungen einer einstweiligen Räumungsverfügung bei Gewerberaum

Aus der Entscheidung lassen sich wichtige Voraussetzungen für die Räumung von Gewerberäumen im einstweiligen Rechtsschutz ableiten. Erforderlich ist zunächst ein bestehender Räumungsanspruch gegen den Dritten. Dieser kann sich nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses aus § 546 Abs. 2 BGB ergeben.

Weiter muss der Vermieter glaubhaft machen, dass er von dem Besitz des Untermieters oder sonstigen Dritten erst nach Abschluss des ursprünglichen Räumungsprozesses erfahren hat. Darüber hinaus muss eine besondere Dringlichkeit vorliegen, die es unzumutbar erscheinen lässt, zunächst ein weiteres Hauptsacheverfahren durchzuführen.

Ein bereits vorhandener vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Hauptmieter ist dabei von erheblicher Bedeutung. Ebenso muss geprüft werden, ob der Dritte gegenüber dem Vermieter ein eigenes Recht zum Besitz geltend machen kann.

Bedeutung für Vermieter von Gewerberäumen

Für Vermieter von Ladenlokalen, Gastronomieflächen, Büroeinheiten und sonstigen Gewerberäumen hat das Urteil erhebliche praktische Bedeutung. Ein bislang unbekannter Untermieter kann die Vollstreckung aus einem Räumungsurteil zwar zunächst verhindern. Der Vermieter ist jedoch nicht zwingend darauf angewiesen, einen vollständig neuen Räumungsprozess zu führen.

Unter den vom OLG Dresden genannten Voraussetzungen kann vielmehr eine kurzfristige Räumungsverfügung beantragt werden. Dadurch lassen sich weitere Mietausfälle, Betriebskosten und Verzögerungen bei der Neuvermietung begrenzen.

Bedeutung für Gewerbemieter und Untermieter

Auch Gewerbemieter und Untermieter sollten die Entscheidung beachten. Wird ein Untermietverhältnis erst unmittelbar vor einer angekündigten Zwangsräumung offengelegt, verhindert dies die Räumung nicht dauerhaft.

Mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses entfällt regelmäßig auch das daraus abgeleitete Besitzrecht des Untermieters gegenüber dem Hauptvermieter. Nach § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Gewerberäume unmittelbar von dem Dritten zurückverlangen.

Fazit zur Räumung von Gewerberäumen

Das OLG Dresden stärkt die Rechte von Vermietern im Gewerberaummietrecht. Zwar ist § 940a Abs. 2 ZPO ausschließlich auf Wohnraum anwendbar. Eine Räumung von Gewerberäumen kann jedoch nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 935 und 940 ZPO im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden.

Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn gegen den Hauptmieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel besteht und die Vollstreckung erstmals durch einen zuvor unbekannten Untermieter verhindert wird. Die Entscheidung bietet Vermietern damit eine effektive Möglichkeit, missbräuchlichen Verzögerungen der Räumung entgegenzutreten.

Häufige Fragen zur Räumung von Gewerberäumen

Kann die Räumung von Gewerberäumen durch einstweilige Verfügung angeordnet werden?

Ja. Nach der Entscheidung des OLG Dresden kann eine Räumungsverfügung auf §§ 935 und 940 ZPO gestützt werden, wenn ein Räumungsanspruch und ein besonderer Verfügungsgrund glaubhaft gemacht werden.

Ist § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar?

Nein. Die Vorschrift gilt ausschließlich für Wohnraum und ist auf Gewerberaummietverhältnisse weder unmittelbar noch analog anwendbar.

Was geschieht, wenn erst vor dem Räumungstermin ein Untermieter genannt wird?

Der Gerichtsvollzieher kann die Vollstreckung zunächst ablehnen, wenn gegen den Untermieter kein Titel besteht. Der Vermieter kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen im einstweiligen Rechtsschutz einen Räumungstitel gegen den Dritten erwirken.

Hat ein Untermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags ein Besitzrecht?

Ein allein aus dem Hauptmietverhältnis abgeleitetes Besitzrecht besteht gegenüber dem Vermieter regelmäßig nicht mehr. Der Herausgabeanspruch kann sich aus § 546 Abs. 2 BGB ergeben.

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