Gewerbemietrecht Köln: OLG Hamburg stellt hohe Anforderungen an den Zugang einer Kündigung

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist im Gewerbemietrecht häufig das letzte Mittel, um auf erhebliche Mietrückstände zu reagieren. Doch selbst wenn ein Kündigungsgrund zweifelsfrei vorliegt, kann die Kündigung an formellen Fehlern scheitern. Besonders häufig entstehen Streitigkeiten über den Zugang der Kündigungserklärung. Mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hierzu eine richtungsweisende Entscheidung getroffen. Das Urteil besitzt auch für Vermieter und Gewerbemieter in Köln erhebliche praktische Bedeutung.

Kündigung eines Gewerbemietvertrags – der Sachverhalt

Dem Verfahren lag ein Gewerberaummietvertrag über Büroräume zugrunde. Die Mieterin befand sich über einen längeren Zeitraum mit erheblichen Mietzahlungen im Rückstand. Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrages.

Das Kündigungsschreiben wurde in den Mieträumen einer dort tätigen Mitarbeiterin übergeben. Im Laufe des Verfahrens stellte sich jedoch heraus, dass diese Mitarbeiterin nicht bei der eigentlichen Mieterin beschäftigt war, sondern bei einer Untermieterin, welche die Gewerbeflächen tatsächlich nutzte.

Zudem hatte die Mieterin ihren Geschäftssitz bereits Monate zuvor verlegt und die neue Anschrift ordnungsgemäß im Handelsregister eintragen lassen. Dem Vermieter war die neue Geschäftsanschrift allerdings nicht ausdrücklich mitgeteilt worden.

OLG Hamburg: Keine wirksame Zustellung an Mitarbeiter der Untermieterin

Das Oberlandesgericht Hamburg stellte zunächst klar, dass die erste Kündigung der Mieterin nicht wirksam zugegangen war.

Nach Auffassung des Gerichts genügt die Übergabe eines Kündigungsschreibens an eine Mitarbeiterin der Untermieterin grundsätzlich nicht. Diese sei weder Empfangsbotin der eigentlichen Mieterin noch könne allein aus der gemeinsamen Nutzung der Gewerberäume oder einer identischen Geschäftsführung auf eine Empfangsberechtigung geschlossen werden.

Ebenso wenig besteht nach Auffassung des Gerichts eine allgemeine Vermutung, dass ein Gewerbemieter die angemieteten Räume selbst nutzt oder dort eigenes Personal beschäftigt.

Keine Zugangsfiktion trotz unterlassener Mitteilung der neuen Geschäftsanschrift

Der Vermieter argumentierte, die Mieterin habe ihre vertragliche Pflicht verletzt, den Wechsel ihres Geschäftssitzes mitzuteilen. Deshalb müsse sie sich so behandeln lassen, als sei ihr die Kündigung wirksam zugegangen.

Dieser Auffassung erteilte das OLG Hamburg jedoch eine klare Absage. Zwar stelle die unterlassene Mitteilung der neuen Geschäftsanschrift eine Pflichtverletzung dar. Diese reiche jedoch für sich genommen nicht aus, um eine Zugangsfiktion oder eine Zugangsvereitelung anzunehmen.

Maßgeblich war insbesondere, dass die neue Anschrift bereits im Handelsregister eingetragen und öffentlich zugänglich war. Der Vermieter hätte die aktuelle Geschäftsanschrift ohne größeren Aufwand recherchieren können.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs blieb dennoch erfolgreich

Trotz der unwirksamen ersten Kündigung gewann die Vermieterin den Rechtsstreit letztlich dennoch.

Während des laufenden Gerichtsverfahrens geriet die Mieterin erneut mit drei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug. Daraufhin sprach die Vermieterin eine weitere fristlose Kündigung aus.

Diese Kündigung hielt das OLG Hamburg für wirksam. Im Gewerbemietrecht berechtigt ein Rückstand von drei aufeinanderfolgenden Monatsmieten regelmäßig zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

Anders als im Wohnraummietrecht existiert für Gewerberaummietverhältnisse keine gesetzliche Schonfristzahlung. Eine spätere Begleichung der Mietrückstände beseitigt die Wirksamkeit einer bereits ausgesprochenen Kündigung daher grundsätzlich nicht.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung für das Gewerbemietrecht in Köln?

Auch in Köln werden Gewerbeflächen häufig von Unternehmensgruppen, Tochtergesellschaften oder Untermietern genutzt. Dadurch entstehen regelmäßig Unsicherheiten darüber, wem Kündigungen wirksam zugestellt werden können.

Die Entscheidung des OLG Hamburg verdeutlicht, dass Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung sorgfältig prüfen sollten, wer tatsächlich Vertragspartner des Mietvertrages ist, unter welcher Anschrift dieser erreichbar ist und welche Personen zur Entgegennahme rechtsverbindlicher Erklärungen berechtigt sind.

Ebenso empfiehlt sich vor jeder Kündigung eines Gewerbemietvertrages eine aktuelle Handelsregisterrecherche. Diese ist innerhalb weniger Minuten möglich und kann erhebliche Prozessrisiken vermeiden.

Handlungsempfehlung für Vermieter und Gewerbemieter in Köln

Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll, dass im Gewerbemietrecht nicht nur der Kündigungsgrund entscheidend ist. Ebenso wichtig ist eine rechtssichere Zustellung der Kündigung.

Bereits kleinere Fehler beim Zugang können dazu führen, dass eine berechtigte Kündigung unwirksam ist und sich ein Räumungsverfahren erheblich verzögert. Gerade bei Gewerberaummietverhältnissen mit mehreren Gesellschaften oder bestehenden Untermietverhältnissen empfiehlt sich deshalb eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung.

Fazit

Das OLG Hamburg stellt hohe Anforderungen an den Zugang einer Kündigung im Gewerbemietrecht. Die Übergabe an Mitarbeiter eines Untermieters genügt grundsätzlich nicht. Ebenso führt die bloße Verletzung einer vertraglichen Mitteilungspflicht hinsichtlich der Geschäftsanschrift regelmäßig noch nicht zu einer Zugangsfiktion.

Für Vermieter und Gewerbemieter in Köln verdeutlicht die Entscheidung, wie wichtig eine rechtssichere Vorbereitung von Kündigungen ist. Bereits kleine Zustellungsfehler können über den Erfolg oder Misserfolg eines Räumungsverfahrens entscheiden.

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Quelle: OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 – 4 U 48/25.

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