Fristlose Kündigung wegen Kaution? BGH begrenzt § 569 Abs. 2a BGB

BGH: Keine fristlose Kündigung bei fehlender Bankbürgschaft

Mit Urteil vom 14. Mai 2025 hat der Bundesgerichtshof eine zentrale Streitfrage des Wohnraummietrechts entschieden. Vermieter dürfen ein Mietverhältnis nicht allein deshalb fristlos kündigen, weil der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft als Mietsicherheit nicht stellt.

Die Entscheidung schafft erhebliche Rechtssicherheit und korrigiert eine in der Instanzrechtsprechung verbreitete, vermieterfreundliche Auffassung.

Der rechtliche Hintergrund: § 569 Abs. 2a BGB

Nach § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist. Die Vorschrift wurde geschaffen, um Vermietern bei ausbleibender Kaution eine schnelle Reaktionsmöglichkeit zu geben.

Umstritten war bislang, ob diese Kündigungsmöglichkeit auch dann greift, wenn statt einer Barkaution eine Bankbürgschaft vereinbart wurde.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof verneint dies eindeutig. § 569 Abs. 2a BGB erfasst nach Auffassung des Senats ausschließlich solche Mietsicherheiten, die in Form einer Geldsumme zu leisten sind. Eine Bankbürgschaft fällt nicht hierunter.

Maßgeblich ist, dass der Kündigungstatbestand auf einen bezifferbaren Zahlungsrückstand abstellt, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Dies setzt eine teilbare Geldleistung voraus. Eine Bürgschaft ist demgegenüber nicht teilbar und wird nicht „gezahlt“, sondern gestellt.

Systematik und Gesetzeszweck sprechen gegen die Kündigung

Der BGH stützt seine Entscheidung nicht nur auf den Wortlaut, sondern auch auf die Systematik und Entstehungsgeschichte der Norm. § 569 Abs. 2a BGB ist bewusst an die Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs angelehnt. Beide Tatbestände setzen einen konkreten Zahlungsrückstand voraus.

Zudem weist der Senat darauf hin, dass Vermieter bei einer Bankbürgschaft regelmäßig durch ein Zurückbehaltungsrecht ausreichend geschützt sind. Sie müssen die Wohnung erst überlassen, wenn die Bürgschaft vollständig gestellt ist.

Was Vermietern weiterhin möglich bleibt

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Vermieter schutzlos gestellt sind. Bei Nichterbringung einer vereinbarten Bankbürgschaft kommen weiterhin eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB oder eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht.

Diese Kündigungen setzen jedoch – anders als § 569 Abs. 2a BGB – stets eine umfassende Interessenabwägung und eine erhebliche Pflichtverletzung voraus.

Bedeutung für die Praxis

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin oder Köln ist das Urteil von großer praktischer Relevanz. Viele Mietverträge sehen alternativ zur Barkaution eine Bankbürgschaft vor. Mieter können nun sicher sein, dass ihnen bei Verzögerungen nicht unmittelbar der Verlust der Wohnung droht.

Vermieter müssen ihre Kündigungsstrategie anpassen und können sich nicht mehr pauschal auf § 569 Abs. 2a BGB berufen.

Als auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei prüfen wir Kündigungen wegen angeblich fehlender Mietsicherheiten sorgfältig und vertreten Mieter wie Vermieter rechtssicher.

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