Fristlose Kündigung bei verweigerter Wohnungsbesichtigung – AG Hamburg stärkt Vermieter
AG Hamburg, Urteil vom 04.07.2025 – 49 C 237/24
Sachverhalt: Streit um die Durchsetzung einer gerichtlich titulierten Duldungspflicht
Das Amtsgericht Hamburg hatte über einen Fall zu entscheiden, der auch für Vermieter in Köln von erheblicher praktischer Bedeutung ist. Zwischen den Parteien bestand bereits ein rechtskräftiger Titel, der die Mieterin verpflichtete, dem Vermieter zur Überprüfung gemeldeter Mängel Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Der Titel sah ausdrücklich vor, dass der Zutritt auch in Begleitung einer fachkundigen Person und für eine Dauer von bis zu 30 Minuten zu erfolgen hatte.
Nachdem der Vermieter konkrete Besichtigungstermine anbot, erklärte sich die Mieterin zwar grundsätzlich bereit, den Zutritt zu ermöglichen, schränkte diesen jedoch eigenmächtig ein. Sie begrenzte die Dauer der Besichtigung auf lediglich zehn Minuten und untersagte dem Vermieter zudem, bestimmte Einrichtungen wie Herd oder Steckdosen zu berühren. Der Vermieter sah hierin einen erneuten Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten und erklärte daraufhin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Entscheidung des Gerichts: Schwere Pflichtverletzung trotz angekündigter Duldung
Das Amtsgericht Hamburg stellte klar, dass eine rechtskräftig titulierte Duldungspflicht vom Mieter nicht nach Belieben eingeschränkt werden darf. Maßgeblich sei allein der Inhalt des gerichtlichen Titels. Eigenmächtige Zusatzbedingungen oder zeitliche Verkürzungen seien unzulässig und stellten eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar.
Nach Auffassung des Gerichts liegt in einem solchen Verhalten eine schwerwiegende Pflichtverletzung, die grundsätzlich geeignet ist, eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, er habe den Zutritt „dem Grunde nach“ gewährt, wenn die tatsächliche Durchführung der Besichtigung faktisch vereitelt oder erheblich eingeschränkt werde.
Keine Abhilfefrist erforderlich bei bestehendem Duldungstitel
Besonders praxisrelevant ist die Feststellung des Gerichts, dass es in Fällen einer bereits titulierten Duldungspflicht keiner erneuten Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf. Durch das vorangegangene Gerichtsverfahren sei dem Mieter die Reichweite seiner Verpflichtung eindeutig vor Augen geführt worden. Eine weitere Fristsetzung wäre daher lediglich eine bloße Förmlichkeit ohne zusätzlichen Erkenntnisgewinn.
Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zugunsten des Vermieters
Konsequenterweise sprach das Amtsgericht Hamburg dem Vermieter auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die Kündigungserklärung zu. Diese stellten einen ersatzfähigen Schaden nach § 280 Abs. 1 BGB dar, da die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch die schuldhafte Pflichtverletzung der Mieterin veranlasst worden sei.
Damit macht das Gericht deutlich, dass Mieter nicht nur das Risiko einer Kündigung tragen, sondern bei Pflichtverstößen auch mit zusätzlichen Kostenfolgen rechnen müssen.
Bedeutung für Vermieter in Köln
Die Entscheidung ist auch für Vermieter im Raum Köln von hoher Relevanz. In der Praxis kommt es regelmäßig vor, dass notwendige Wohnungsbesichtigungen – etwa zur Überprüfung von Mängeln, zur Gefahrenabwehr oder zur Vorbereitung von Instandsetzungsmaßnahmen – durch taktische Einschränkungen des Mieters erschwert werden.
Das Urteil zeigt klar auf, dass Vermieter ihre Rechte konsequent durchsetzen dürfen, wenn ein gerichtlicher Duldungstitel besteht. Versuche des Mieters, den Inhalt des Titels einseitig zu relativieren oder auszuhöhlen, sind rechtlich angreifbar und können gravierende Folgen haben.
Fazit
Das AG Hamburg stellt unmissverständlich klar: Eine titulierte Duldungspflicht ist verbindlich und nicht verhandelbar. Verstößt der Mieter hiergegen, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen und zugleich einen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten auslösen.
Vermieter in Köln sollten bei verweigerten oder eingeschränkt gewährten Wohnungsbesichtigungen frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche effektiv und rechtssicher durchzusetzen.
