LG Düsseldorf: Fristlose Kündigung bei Stellplatz-Weitervermietung | Bagusche + Partner

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 24.11.2025 (Az. 23 O 83/24) einer von unserer Kanzlei Bagusche + Partner Rechtsanwälte geführten Klage weit überwiegend stattgegeben. Im Kern bestätigt das Gericht: Vermietet ein Mieter Stellplätze an Dritte weiter, obwohl diese Stellplätze nicht vom schriftlichen Mietvertrag erfasst sind, kann dies einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB begründen.

Ausgangslage: Stellplatzmietvertrag mit Festlaufzeit und Schriftform

Gegenstand des Rechtsstreits war ein Gewerberaummietvertrag über eine Vielzahl von Stellplätzen in einer Tiefgarage. Der Vertrag enthielt eine konkrete, schriftliche Stellplatzaufstellung sowie ein vereinbartes Schriftformerfordernis für Vertragsänderungen. Nach einem Eigentümerwechsel kam es zum Streit darüber, ob die Mieterin Stellplätze nutzte und weitervermietete, die nicht Vertragsgegenstand waren.

Kern der Entscheidung: Keine nachgewiesene Vertragsänderung – Beweislast beim Mieter

Die Mieterin berief sich zur Rechtfertigung auf behauptete Stellplatztauschabreden mit der früheren Eigentümerin. Das Gericht hat jedoch herausgearbeitet, dass eine solche Vertragsänderung nicht bewiesen werden konnte. Insbesondere fehlte es an einer schriftlichen Änderungsvereinbarung, obwohl der Vertrag hierfür Schriftform vorsah. Das Landgericht stellt zudem klar, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine ihn begünstigende Vertragsänderung trägt. Bleibt offen, ob es eine wirksame Abänderung gab, geht dieses „non liquet“ zulasten des Mieters.

Pflichtverletzung: Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte über den Vertragsgegenstand hinaus

Nach Auffassung des Gerichts ist die unbefugte Weitervermietung von Stellplätzen, die nicht zum Mietgegenstand gehören, eine erhebliche Pflichtverletzung. Der Mieter überschreitet damit seine mietvertraglichen Befugnisse und maßt sich eine vermieterähnliche Position an, ohne dass hierfür eine tragfähige vertragliche Grundlage besteht. Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran, zu bestimmen, wer ihr Eigentum nutzt und in welchem Umfang.

Abmahnung und Fortsetzung des Verstoßes: Negative Zukunftsprognose

Besonders entscheidend war, dass die Mieterin die Weitervermietung trotz Abmahnung fortsetzte und sich weiterhin für berechtigt hielt. Das Gericht leitet daraus eine negative Prognose für die zukünftige Vertragstreue ab: Bei fortgesetztem vertragswidrigem Verhalten ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der (langen) Vertragslaufzeit nicht zumutbar. Die Kündigung war deshalb nach § 543 Abs. 1 BGB wirksam.

Abmahnung trotz Eigentümerwechsels: Handeln im erkennbaren Auftrag

Das Landgericht hat zudem klargestellt, dass eine Abmahnung durch den Erwerber bereits vor Grundbucheintragung nicht zwingend unwirksam ist, wenn der Erwerber für den Mieter erkennbar mit Wissen und Wollen des bisherigen Eigentümers tätig wird. Ein formeller Einwand gegen die Abmahnung griff im konkreten Fall daher nicht durch.

Rechtsfolgen: Räumung, Herausgabe und laufende Nutzungsentschädigung

Infolge der wirksamen fristlosen Kündigung sprach das Gericht der Vermieterin einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der überwiegenden Zahl der streitgegenständlichen Stellplätze gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Zudem verurteilte es die Mieterin zur Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe.

Auch die Klage auf zukünftige Nutzungsentschädigung hielt das Gericht für zulässig, weil es aufgrund wiederholt verspäteter Zahlungen und der ernsthaften Bestreitung des maßgeblichen Fälligkeitszeitpunkts als gerechtfertigt ansah, dass sich die Mieterin der rechtzeitigen Leistung auch künftig entziehen werde.

Einordnung für Vermieter und Hausverwaltungen

Die Entscheidung zeigt, dass Vermieter unklare Nutzungspraktiken und nicht belegte „Tausch“-Behauptungen nicht hinnehmen müssen. Wer Stellplatz- und Garagenmietverträge mit klarer Stellplatzliste und Schriftform ausgestaltet, schafft eine belastbare Grundlage, um vertragswidrige Ausweitungen des Gebrauchs konsequent zu unterbinden. Im Streitfall kann eine dokumentierte Abmahnung und eine konsequente Durchsetzung der vertraglichen Grenzen die fristlose Kündigung rechtssicher tragen.

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