Eigenbedarfskündigung und Härtefall: BGH konkretisiert Anforderungen bei Gesundheitsgefahren

Eine Eigenbedarfskündigung in Köln kann für Mieter besonders schwerwiegende Folgen haben, wenn ein Wohnungswechsel aufgrund von Alter, Krankheit oder psychischen Beeinträchtigungen mit erheblichen gesundheitlichen Risiken verbunden ist. In solchen Fällen kann ein Widerspruch gegen die Kündigung wegen eines Härtefalls nach § 574 BGB in Betracht kommen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 1. September 2026 (VIII ZR 16/26) die Anforderungen an die gerichtliche Prüfung solcher Härtegründe erneut konkretisiert. Die Entscheidung ist für die mietrechtliche Praxis von erheblicher Bedeutung: Macht ein Mieter substantiiert geltend, dass ihm infolge eines erzwungenen Wohnungswechsels schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigungen drohen, muss das Gericht diesen Vortrag sorgfältig aufklären. Fehlt ihm die erforderliche medizinische Sachkunde, ist regelmäßig sachverständige Hilfe erforderlich.

Eigenbedarfskündigung: Mieter beruft sich auf gesundheitliche Härtegründe

Dem Verfahren lag eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zugrunde. Der beklagte Mieter bewohnte die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 1996. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2024, weil ihre Enkelin die Wohnung benötigte.

Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Zur Begründung berief er sich auf erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen. Unter Vorlage ärztlicher Unterlagen machte er geltend, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Verschlechterung seines körperlichen und psychischen Gesundheitszustands führen könne.

Daneben trug der Mieter vor, trotz umfangreicher Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gefunden zu haben.

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage zunächst abgewiesen. Das Berufungsgericht bejahte dagegen den Eigenbedarf und gab der Räumungsklage statt. Hiergegen wandte sich der Mieter mit der Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof.

BGH beanstandet die Prüfung des Härtefalls nach § 574 BGB

Die Nichtzulassungsbeschwerde hatte teilweise Erfolg. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf, soweit hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Mieters entschieden worden war, und verwies die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.

Der BGH stellte damit nicht selbst fest, dass tatsächlich ein gesundheitlicher Härtefall oder eine sogenannte Räumungsunfähigkeit vorlag. Beanstandet wurde vielmehr die Art und Weise, in der das Berufungsgericht die vom Mieter geltend gemachten Härtegründe geprüft hatte.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs war der Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör mehrfach verletzt worden. Das Berufungsgericht hatte zum einen den erforderlichen Sachverständigenbeweis zu den behaupteten gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs nicht erhoben. Zum anderen hatte es sich mit dem Vortrag des Mieters zur erfolglosen Suche nach Ersatzwohnraum nicht hinreichend auseinandergesetzt.

Gesundheitlicher Härtefall bei einer Eigenbedarfskündigung

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann ein Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine solche Härte kann nicht nur dann vorliegen, wenn der Gesundheitszustand des Mieters einen Umzug vollständig ausschließt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann auch die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands im Fall eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen.

Dabei genügt es nicht, lediglich festzustellen, dass bestimmte Erkrankungen vorhanden sind. Entscheidend ist vielmehr, welche konkreten gesundheitlichen Auswirkungen gerade ein erzwungener Wohnungswechsel voraussichtlich haben wird.

Zu klären sind insbesondere Art und Ausmaß der Erkrankung, die konkreten gesundheitlichen Einschränkungen sowie Schwere und Wahrscheinlichkeit der bei einem Umzug zu befürchtenden gesundheitlichen Folgen.

BGH: Bei Gesundheitsgefahren ist regelmäßig sachverständige Hilfe erforderlich

Der Bundesgerichtshof stellt hohe Anforderungen an die gerichtliche Sachaufklärung, wenn sich ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung auf einen gesundheitlichen Härtefall beruft.

Macht der Mieter durch hinreichend substantiierten Vortrag schwerwiegende Gesundheitsgefahren für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssen sich die Tatsachengerichte bei fehlender eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild von den möglichen Folgen verschaffen.

Im Fall des Bestreitens ist regelmäßig ein medizinisches Sachverständigengutachten erforderlich. Nach den Ausführungen des BGH kann die Einholung eines solchen Gutachtens beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen gemäß § 144 ZPO geboten sein.

Für einen Räumungsprozess wegen Eigenbedarfs kann dies erhebliche praktische Auswirkungen haben. Die Frage, welche gesundheitlichen Auswirkungen ein zukünftiger Umzug auf den Mieter haben wird, darf nicht lediglich aufgrund allgemeiner Annahmen beantwortet werden.

Behandelnder Arzt und gerichtlicher Sachverständiger haben unterschiedliche Aufgaben

Besonders praxisrelevant ist die vom BGH vorgenommene Abgrenzung zwischen einem sachverständigen Zeugen und einem gerichtlichen Sachverständigen.

Das Berufungsgericht hatte die behandelnden Ärzte sowie einen Psychologen des Mieters als Zeugen beziehungsweise sachverständige Zeugen vernommen. Auf dieser Grundlage sah es von der Einholung des vom Mieter beantragten Sachverständigengutachtens ab.

Dies beanstandete der Bundesgerichtshof.

Ein behandelnder Arzt kann als sachverständiger Zeuge über Tatsachen und Zustände berichten, die er aufgrund seiner besonderen Fachkunde selbst wahrgenommen hat. Hierzu können beispielsweise Diagnosen, Behandlungen und der von ihm beobachtete Krankheitsverlauf gehören.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die medizinische Prognose, welche gesundheitlichen Folgen ein erst zukünftig stattfindender erzwungener Wohnungswechsel haben wird. Eine solche Prognose ist grundsätzlich nicht Aufgabe des sachverständigen Zeugen, sondern eines Sachverständigen.

Keine vorweggenommene Beweiswürdigung

Der BGH beanstandete zudem eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung. Das Berufungsgericht durfte das beantragte Sachverständigengutachten nicht deshalb für entbehrlich halten, weil es aufgrund der bereits erfolgten Vernehmung der behandelnden Ärzte und des Psychologen zu der Überzeugung gelangt war, dass ein Umzug nicht zu einer wesentlichen Verschlechterung des Gesundheitszustands führen werde.

Gerade diese medizinische Prognose sollte durch den angebotenen Sachverständigenbeweis geklärt werden. Ein Gericht darf einem erheblichen Beweisangebot nicht allein deshalb die Bedeutung nehmen, weil es sich aufgrund anderer Beweismittel bereits eine Überzeugung gebildet hat.

Ärztliches Attest: Was muss der Mieter vortragen?

Die Entscheidung enthält zugleich wichtige Hinweise zu den Anforderungen an den Vortrag eines Mieters. Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wegen gesundheitlicher Härte verteidigen möchte, muss seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen hinreichend substantiiert darlegen.

Der BGH berücksichtigt dabei ausdrücklich, dass ein Mieter medizinischer Laie ist. Der erforderliche Vortrag kann insbesondere durch die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests untermauert werden.

Vom Mieter kann grundsätzlich nicht verlangt werden, darüber hinaus selbst medizinische Angaben zu machen, die regelmäßig erst durch einen Gutachter beantwortet werden können. Dies betrifft insbesondere die genaue Schwere der zu erwartenden gesundheitlichen Folgen und die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts.

Fehlender Ersatzwohnraum als weiterer Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB

Der BGH befasste sich daneben mit einem zweiten, rechtlich eigenständigen Härtegrund. Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Der Mieter hatte im Verfahren vorgetragen, für sich und seinen Sohn bereits rund 400 erfolglose Anfragen bei der Suche nach einer Ersatzwohnung gestellt zu haben.

Das Berufungsgericht hatte diesen Vortrag lediglich pauschal gewürdigt. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den konkret geschilderten Suchbemühungen fehlte. Auch hierin sah der Bundesgerichtshof eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

Ersatzwohnungssuche in Köln sorgfältig dokumentieren

Dieser Teil der Entscheidung kann gerade für Eigenbedarfskündigungen in Köln erhebliche praktische Bedeutung haben. Beruft sich ein Mieter darauf, keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden zu können, genügt eine bloße Behauptung regelmäßig nicht. Die tatsächlichen Suchbemühungen sollten nachvollziehbar dargelegt und möglichst umfassend dokumentiert werden.

Hierzu können insbesondere Wohnungsanfragen, Bewerbungen, Absagen, Besichtigungstermine und die jeweiligen Konditionen angebotener Wohnungen gehören. Entscheidend bleibt allerdings stets der konkrete Einzelfall.

BGH: § 574 BGB ist keine restriktiv anzuwendende Ausnahmevorschrift

Von grundsätzlicher Bedeutung ist eine weitere Klarstellung des Bundesgerichtshofs. Das Berufungsgericht hatte angenommen, § 574 BGB komme ein „Ausnahmecharakter“ zu und die Vorschrift sei deshalb restriktiv anzuwenden.

Dieser Auffassung tritt der BGH ausdrücklich entgegen.

Die Härtefallregelung ist nicht als besonders eng auszulegende Ausnahmevorschrift zu behandeln. Vielmehr verlangt § 574 BGB eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls und eine Abwägung der berechtigten Interessen beider Mietvertragsparteien.

Bei gesundheitlichen Härtegründen können neben Art und Schwere der Erkrankung auch weitere Faktoren von Bedeutung sein. Der BGH nennt für die erneute Prüfung unter anderem das Alter und die Verwurzelung des Mieters. Ebenso ist zu berücksichtigen, ob sich die Folgen eines Umzugs durch Unterstützung aus dem persönlichen Umfeld oder durch ärztliche beziehungsweise therapeutische Begleitung mindern lassen.

Härtefall bedeutet nicht automatisch dauerhafte Fortsetzung des Mietverhältnisses

Selbst wenn das Gericht einen Härtefall bejaht, folgt daraus nicht zwingend eine zeitlich unbegrenzte Fortsetzung des Mietverhältnisses.

§ 574a BGB eröffnet dem Gericht vielmehr Gestaltungsmöglichkeiten, um die Interessen von Vermieter und Mieter miteinander in Einklang zu bringen. Das Mietverhältnis kann beispielsweise für einen bestimmten Zeitraum oder unter geänderten Bedingungen fortgesetzt werden.

Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht in Verbindung mit § 308a ZPO weite Möglichkeiten eröffnet, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu Bedingungen anzuordnen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahekommen.

Was bedeutet die BGH-Entscheidung für Eigenbedarfskündigungen in Köln?

Die Entscheidung ist auch für das Mietrecht in Köln von erheblicher praktischer Bedeutung. In Räumungsverfahren nach einer Eigenbedarfskündigung ist streng zwischen zwei Fragen zu unterscheiden: Zunächst ist zu prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung selbst wirksam ist. Davon getrennt ist anschließend zu untersuchen, ob der Mieter aufgrund eines Härtefalls nach §§ 574 ff. BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung nicht, dass bereits eine Erkrankung zur Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung führt. Ebenso hat der BGH im entschiedenen Fall gerade nicht festgestellt, dass der Mieter tatsächlich „räumungsunfähig“ war. Das Berufungsgericht muss vielmehr nach der Zurückverweisung die erforderliche Beweisaufnahme nachholen und anschließend erneut über die Härtegründe entscheiden.

Für Vermieter zeigt die Entscheidung zugleich, dass selbst ein nachgewiesener Eigenbedarf nicht in jedem Fall unmittelbar zu einem durchsetzbaren Räumungsanspruch führt. Werden erhebliche gesundheitliche Härtegründe oder Schwierigkeiten bei der Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums substantiiert geltend gemacht, können umfangreiche weitere Feststellungen erforderlich sein.

Was sollten Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung beachten?

Mieter sollten nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung in Köln frühzeitig prüfen lassen, ob die Kündigung wirksam ist und ob Härtegründe nach §§ 574 ff. BGB bestehen.

Bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen sollten möglichst frühzeitig aussagekräftige ärztliche Unterlagen eingeholt werden. Gleichzeitig empfiehlt es sich, die Suche nach einer Ersatzwohnung systematisch zu dokumentieren, wenn auch die fehlende Möglichkeit zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums als Härtegrund geltend gemacht werden soll.

Zu beachten sind außerdem die gesetzlichen Anforderungen und Fristen für den Widerspruch gegen die Kündigung. Eine rechtliche Prüfung sollte daher nicht erst erfolgen, wenn bereits Räumungsklage erhoben wurde.

Was sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten?

Auch Vermieter sollten eine Eigenbedarfskündigung in Köln sorgfältig vorbereiten. Der Nutzungswunsch muss nachvollziehbar dargelegt werden und die gesetzlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung müssen erfüllt sein.

Werden anschließend Härtegründe geltend gemacht, sollten diese eigenständig geprüft werden. Bei substantiiert behaupteten Gesundheitsgefahren kann im Räumungsprozess eine medizinische Begutachtung erforderlich werden. Dies kann sowohl für die Dauer des Verfahrens als auch für die Einschätzung des Prozessrisikos und möglicher Vergleichslösungen von Bedeutung sein.

Fazit: Hohe Anforderungen an die Prüfung von Härtefällen bei Eigenbedarf

Der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 1. September 2026 (VIII ZR 16/26) konkretisiert die Anforderungen an den Härtefall-Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung.

Drei Punkte sind besonders wichtig: Bei substantiiert vorgetragenen schwerwiegenden Gesundheitsgefahren ist bei fehlender eigener Sachkunde regelmäßig sachverständige Hilfe erforderlich. Die Vernehmung behandelnder Ärzte als sachverständige Zeugen kann ein erforderliches Sachverständigengutachten zur Prognose der Folgen eines zukünftigen Umzugs nicht ersetzen. Außerdem muss ein substantiierter Vortrag zur erfolglosen Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum eigenständig und inhaltlich gewürdigt werden.

Für Eigenbedarfskündigungen in Köln unterstreicht die Entscheidung damit die Bedeutung einer sorgfältigen rechtlichen und tatsächlichen Vorbereitung – sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite.

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Quelle: BGH, Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26.

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