Eigenbedarfskündigung in Köln: BGH stärkt Mieter bei gesundheitlichen Härtefällen

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter die Wohnung auch tatsächlich räumen muss. Insbesondere bei schweren Erkrankungen, hohem Alter oder erheblichen gesundheitlichen Gefahren durch einen Wohnungswechsel kann ein Härtefall nach § 574 BGB vorliegen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 07.07.2026 – VIII ZR 277/25 – die Anforderungen an die gerichtliche Prüfung solcher gesundheitlichen Härtegründe nochmals deutlich konkretisiert. Die Entscheidung ist auch für Eigenbedarfskündigungen in Köln von erheblicher praktischer Bedeutung.

Eigenbedarfskündigung und Härtefall nach § 574 BGB

Auch wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich wirksam ist, kann der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB widersprechen.

Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine solche Härte kann insbesondere vorliegen, wenn ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands führen würde. Gerade bei älteren oder schwer erkrankten Mietern kann dieser Einwand in einem Räumungsverfahren wegen Eigenbedarfs entscheidende Bedeutung erlangen.

Der Fall des BGH: Schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen nach Eigenbedarfskündigung

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Vermieter im Mai 2022 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf Härtegründe.

Besonders betroffen war die im Jahr 1936 geborene Mutter einer der Mieterinnen, die seit 2021 ebenfalls in der Wohnung lebte. Nach dem Vortrag der Mieterseite litt sie unter erheblichen körperlichen Beeinträchtigungen, einer Demenzerkrankung sowie Depressionen.

Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen wurde geltend gemacht, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer massiven Verschlechterung ihres Gesundheitszustands führen könne. Auch eine Suizidgefahr wurde vorgetragen.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage dennoch statt. Das Landgericht bestätigte die Entscheidung und hielt die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens nicht für erforderlich.

BGH: Sachverständigengutachten hätte eingeholt werden müssen

Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Vorgehensweise. Trägt ein Mieter hinreichend konkret vor, dass ihm durch einen erzwungenen Wohnungswechsel schwerwiegende gesundheitliche Gefahren drohen, darf das Gericht diese Behauptungen grundsätzlich nicht ohne ausreichende medizinische Sachaufklärung zurückweisen.

Fehlt dem Gericht die erforderliche eigene medizinische Sachkunde, muss es sich regelmäßig mit Hilfe eines Sachverständigen ein genaues Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen mit dem Wohnungswechsel verbunden wären.

Dabei ist insbesondere zu klären, welche gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind, welchen Schweregrad diese erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten werden.

Fachärztliches Attest kann den Härtefalleinwand ausreichend begründen

Besonders wichtig für die Praxis ist die Aussage des BGH zu den Anforderungen an den Vortrag des Mieters.

Ein Mieter ist medizinischer Laie. Von ihm kann deshalb nicht verlangt werden, selbst detaillierte medizinische Ausführungen über die genaue Wahrscheinlichkeit oder den konkreten Schweregrad einer zu erwartenden Gesundheitsverschlechterung zu machen.

Ein hinreichend substantiierter Vortrag kann insbesondere durch die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests erfolgen. Sind die darin beschriebenen gesundheitlichen Gefahren erheblich und werden sie bestritten, kann eine weitere Aufklärung durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten erforderlich sein.

Gerichte dürfen medizinische Risiken nicht ohne Sachkunde selbst beurteilen

Die Entscheidung verdeutlicht eine wichtige Grenze der richterlichen Beweiswürdigung. Das Gericht darf medizinische Risiken eines Wohnungswechsels nicht ohne Weiteres selbst beurteilen, wenn ihm hierfür die notwendige Sachkunde fehlt.

Dies gilt insbesondere bei psychischen Erkrankungen, Demenz, schweren körperlichen Erkrankungen oder einer geltend gemachten Suizidgefahr. Der BGH verlangt in diesen Fällen eine sorgfältige und konkrete Sachverhaltsaufklärung.

Auch widersprüchlicher Vortrag schließt eine Beweisaufnahme nicht aus

Bemerkenswert ist eine weitere Klarstellung des Bundesgerichtshofs: Selbst wenn der Vortrag des Mieters teilweise widersprüchlich erscheint, darf das Gericht einen angebotenen Beweis nicht allein deshalb übergehen.

Eine Partei darf ihren Vortrag während des Rechtsstreits präzisieren, ergänzen oder berichtigen. Mögliche Widersprüche können im Rahmen der späteren Beweiswürdigung berücksichtigt werden. Sie rechtfertigen es jedoch grundsätzlich nicht, eine erforderliche Beweisaufnahme von vornherein abzulehnen.

Der BGH sah in der unterlassenen Beweiserhebung im konkreten Fall eine entscheidungserhebliche Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.

Gesundheitlicher Härtefall macht die Eigenbedarfskündigung nicht automatisch unwirksam

Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass eine Eigenbedarfskündigung bei einer Erkrankung des Mieters automatisch unwirksam wäre.

Vielmehr sind zwei Ebenen voneinander zu unterscheiden: Zunächst ist zu prüfen, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ausgesprochen wurde. Davon getrennt ist die Frage zu beantworten, ob dem Mieter aufgrund besonderer Härtegründe ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB zusteht.

Dabei müssen die Interessen des Mieters und die berechtigten Interessen des Vermieters gegeneinander abgewogen werden.

Was bedeutet die BGH-Entscheidung für Mieter in Köln?

Für Mieter in Köln, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben und an erheblichen gesundheitlichen Problemen leiden, ist die Entscheidung von großer Bedeutung.

Gesundheitliche Härtegründe sollten möglichst frühzeitig und konkret vorgetragen werden. Vorhandene ärztliche oder fachärztliche Unterlagen sollten daraufhin geprüft werden, ob sie die möglichen gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels nachvollziehbar beschreiben.

Der Mieter muss dabei nicht selbst medizinisch beurteilen können, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine bestimmte Erkrankung durch einen Umzug verschlimmert wird. Gerade diese medizinischen Fragen können durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten geklärt werden.

Was sollten Vermieter in Köln beachten?

Auch Vermieter sollten gesundheitliche Härteeinwände nach einer Eigenbedarfskündigung ernst nehmen. Wird in einem Räumungsprozess substantiiert vorgetragen, dass ein Wohnungswechsel erhebliche gesundheitliche Folgen haben könnte, kann eine umfangreiche Beweisaufnahme erforderlich werden.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Hinweis auf eine Erkrankung automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Entscheidend bleiben der konkrete Gesundheitszustand, die tatsächlichen Auswirkungen eines Wohnungswechsels und die anschließende Abwägung mit den Interessen des Vermieters.

Vermieter sollten deshalb bereits bei der Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung mögliche Härteeinwände berücksichtigen und insbesondere den eigenen Nutzungswunsch sorgfältig dokumentieren.

Fazit: BGH verschärft Anforderungen an die Prüfung gesundheitlicher Härtefälle

Mit seinem Beschluss vom 07.07.2026 – VIII ZR 277/25 – setzt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum Härtefallwiderspruch bei Eigenbedarfskündigungen konsequent fort.

Werden erhebliche Gesundheitsgefahren infolge eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert vorgetragen, dürfen die Gerichte die Anforderungen an den Mietervortrag nicht überspannen. Bei fehlender eigener medizinischer Sachkunde kann die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sein.

Ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt und das Mietverhältnis fortgesetzt werden muss, bleibt jedoch stets eine Frage des konkreten Einzelfalls und der Abwägung der beiderseitigen Interessen.

Fachanwalt für Mietrecht in Köln – Beratung bei Eigenbedarfskündigung und Härtefall

Unsere Kanzlei berät und vertritt Vermieter und Mieter in Köln bei Eigenbedarfskündigungen, Härtefallwidersprüchen nach § 574 BGB und Räumungsklagen.

Wir prüfen sowohl die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung als auch mögliche Härtegründe und vertreten unsere Mandanten außergerichtlich sowie vor den Kölner Gerichten.

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, einen Härtefall geltend machen möchten oder als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorbereiten oder durchsetzen möchten, stehen wir Ihnen gerne für eine rechtliche Beratung zur Verfügung.

Zurück