Mietpreisbremse in Köln: BGH stärkt Auskunftsanspruch von Mietern
Ist die Miete in Köln zu hoch? Für die Prüfung der Mietpreisbremse sind Mieter häufig auf Informationen des Vermieters angewiesen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 211/23 den Auskunftsanspruch von Mietern zu Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen gestärkt.
Mietpreisbremse in Köln: Warum die Auskunft des Vermieters wichtig ist
Wer eine Wohnung in Köln neu anmietet, kann sich mit der Frage konfrontiert sehen, ob die vereinbarte Miete nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse zulässig ist. Für die rechtliche Prüfung ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete von Bedeutung. Diese allein beantwortet die Frage nach der zulässigen Miethöhe jedoch nicht immer.
Das Gesetz sieht verschiedene Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor. Eine höhere Miete kann beispielsweise aufgrund einer bereits vom Vormieter geschuldeten höheren Miete oder aufgrund bestimmter Modernisierungsmaßnahmen zulässig sein.
Das Problem für den Mieter: Die hierfür notwendigen Informationen befinden sich regelmäßig beim Vermieter. Deshalb gewährt § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind.
Aktuelles BGH-Urteil zur Mietpreisbremse
Der Bundesgerichtshof hatte nun erneut über den Umfang dieses Auskunftsanspruchs zu entscheiden. Dem Urteil lag ein Mietverhältnis über eine 60,57 m² große Wohnung in Berlin zugrunde. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 734,50 Euro.
Vor Abschluss des Mietvertrages hatte die Vermieterin den Mieter nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe möglicherweise auf eine höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berufen wollte.
Der Mieter ließ einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rügen und verlangte unter anderem Auskunft über die Vormiete, vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.
Welche Auskünfte können Mieter verlangen?
Der BGH bestätigt, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB diejenigen Tatsachen umfasst, die für die Beurteilung der zulässigen Miethöhe von Bedeutung sein können.
Hierzu können insbesondere Angaben gehören über:
- die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete,
- Mieterhöhungen während des vorherigen Mietverhältnisses,
- durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und
- die hierfür aufgewendeten und gegebenenfalls umlagefähigen Kosten.
Diese Informationen können insbesondere für die Frage entscheidend sein, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand nach § 556e oder § 556f BGB berufen kann.
Auskunft auch bei fehlender Information vor Vertragsschluss
Besonders praxisrelevant ist die Antwort des BGH auf die Frage, ob der Auskunftsanspruch auch dann besteht, wenn der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht über einen möglichen Ausnahmetatbestand informiert hat.
Der BGH bejaht dies.
Das Berufungsgericht hatte den Auskunftsanspruch noch mit der Begründung abgelehnt, dass der Vermieter sich wegen der fehlenden vorvertraglichen Information zunächst ohnehin nicht auf die betreffenden Ausnahmetatbestände berufen könne. Deshalb fehle dem Mieter das notwendige Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, die für die zulässige Miethöhe maßgeblichen Tatsachen zu erfahren, auch wenn sich der Vermieter gegenwärtig noch nicht auf den betreffenden Ausnahmetatbestand berufen kann.
Warum kann die Auskunft für die zukünftige Miete wichtig sein?
Der Hintergrund liegt darin, dass die betreffenden Informationen nicht nur für die aktuell geschuldete Miete relevant sein können. Sie können auch Einfluss darauf haben, welche Miete zukünftig zulässig ist.
Eine zunächst unterbliebene Information über einen Ausnahmetatbestand kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen nachgeholt werden. Der BGH stellt deshalb klar, dass es Sache des Mieters ist, abzuwägen, ob er vollständige Klarheit über mögliche Ausnahmetatbestände erhalten möchte.
Vorsicht beim Auskunftsverlangen zur Mietpreisbremse
Gerade dieser Punkt macht die Entscheidung auch für Mieter in Köln besonders relevant. Ein Auskunftsverlangen sollte nicht schematisch gestellt werden.
Denn eine nachträglich erteilte Information kann nach § 556g Abs. 1a BGB Auswirkungen darauf haben, ab welchem Zeitpunkt sich der Vermieter zukünftig auf einen Ausnahmetatbestand berufen darf.
Vor einer umfassenden Aufforderung zur Auskunft über Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen kann es deshalb sinnvoll sein, zunächst zu prüfen, welche Informationen tatsächlich benötigt werden und welches Vorgehen zur Durchsetzung der Mietpreisbremse in Köln im konkreten Fall zweckmäßig ist.
Miete in Köln zu hoch? So wird die Mietpreisbremse geprüft
Ob die vereinbarte Miete einer Wohnung in Köln zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Prüfung sollte sich daher nicht allein auf die Höhe der Vertragsmiete beschränken.
Von Bedeutung können insbesondere sein:
- die vereinbarte Nettokaltmiete,
- die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete in Köln,
- der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses,
- die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete,
- Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses,
- weitere gesetzliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse sowie
- die vom Vermieter vor Vertragsschluss erteilten Informationen.
Erst aus einer Gesamtprüfung dieser Umstände lässt sich beurteilen, ob die vereinbarte Miete die gesetzlich zulässige Miethöhe überschreitet und welche Ansprüche gegebenenfalls geltend gemacht werden können.
Was bedeutet das BGH-Urteil für Mieter in Köln?
Das Urteil stärkt die Möglichkeiten von Mietern, die zulässige Miethöhe umfassend überprüfen zu lassen. Ein Vermieter kann den Auskunftsanspruch nicht allein mit dem Argument abwehren, dass er sich wegen einer unterbliebenen vorvertraglichen Information derzeit ohnehin nicht auf eine höhere Vormiete oder einen anderen Ausnahmetatbestand berufen könne.
Der gesetzliche Auskunftsanspruch kann vielmehr auch Informationen erfassen, die für die zukünftige Zulässigkeit der vereinbarten Miete relevant werden können.
BGH äußert sich auch zum Gegenstandswert
Die Entscheidung enthält außerdem eine wichtige kostenrechtliche Aussage. Für Altfälle, auf die die seit dem 1. Juni 2025 geltende Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG noch nicht anzuwenden ist, bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung zum Gegenstandswert.
Das auf die zukünftige Herabsetzung der Miete gerichtete Begehren war danach nicht lediglich mit dem zwölffachen monatlichen Überschreitungsbetrag zu bewerten. Nach § 9 ZPO war vielmehr grundsätzlich der 42-fache monatliche Überschreitungsbetrag maßgeblich.
Für aktuelle Verfahren ist hiervon die seit dem 1. Juni 2025 geltende Rechtslage zu unterscheiden. § 41 Abs. 5 GKG erfasst inzwischen ausdrücklich die Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Köln
Kann ich von meinem Vermieter Auskunft über die Vormiete verlangen?
Ein Auskunftsanspruch kann nach § 556g Abs. 3 BGB bestehen, wenn die Vormiete für die Beurteilung der zulässigen Miethöhe maßgeblich ist. Der BGH bestätigt ausdrücklich, dass die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete zu den relevanten Tatsachen gehören kann.
Muss der Vermieter Auskunft über Modernisierungen geben?
Auch Informationen über Modernisierungsmaßnahmen können vom Auskunftsanspruch erfasst sein. Dazu können insbesondere Angaben zu den durchgeführten Maßnahmen und den hierfür aufgewendeten Kosten gehören.
Was kann ich tun, wenn meine Miete in Köln zu hoch ist?
Zunächst sollte die zulässige Miethöhe anhand der konkreten Wohnung und des Mietvertrages geprüft werden. Anschließend ist zu klären, ob Ausnahmen von der Mietpreisbremse eingreifen und welche Informationen hierzu noch vom Vermieter benötigt werden. Auf dieser Grundlage kann entschieden werden, ob eine Rüge und gegebenenfalls die gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen in Betracht kommen.
Kann die Mietpreisbremse gerichtlich durchgesetzt werden?
Ja. Kommt eine außergerichtliche Klärung nicht zustande, können Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse gerichtlich geltend gemacht werden. Welche Anträge im Einzelfall erforderlich und zweckmäßig sind, hängt vom konkreten Mietverhältnis und dem verfolgten Rechtsschutzziel ab.
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Gerade bei der Mietpreisbremse kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung sinnvoll sein, bevor gegenüber dem Vermieter eine Rüge ausgesprochen oder eine umfassende Auskunft über Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen verlangt wird.
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Besprochene Entscheidung:
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 211/23
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind stets die konkreten Umstände des jeweiligen Mietverhältnisses.
