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Gewerbemiete: welche Regeln für Mieter in der Corona-Krise gelten

von Fabian Bagusche

Corona-Krise: Auswirkung auf den Gewerbemietvertrag?   

Die behördlichen Verfügungen, die zu Schließungen von Geschäften etc. führen, haben mietrechtlich betrachtet keinerlei Auswirkungen: ein Gewerbemietvertrag besteht unverändert weiter, auch wenn der eigentliche vertragliche Zweck vom Mieter nicht mehr verfolgt werden kann. Denn der Gewerbemietvertrag bleibt als privatrechtliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter von behördlichen Verfügungen unberührt. Die Vertragsparteien könnten diese Situation jedoch zum Anlass nehmen, den Mietvertrag z.B. befristet anzupassen, also z. B. die Miete für einen bestimmten Zeitraum zu reduzieren oder komplett entfallen zu lassen.  

Tipp! Im Gewerbemietvertrag finden sich eventuell Klauseln, die Erleichterung für den Mieter in der Corona-Krise verschaffen. Das sollte man als Gewerbemieter derzeit unbedingt prüfen (lassen). Im Falle einer Umsatzmiete reduziert sich die Miete aber beispielsweise ohnehin auf die vereinbarte Mindestmiete. 

Mietminderung für Gewerbeflächen wegen behördlicher Einschränkungen? 

Die aktuellen Einschränkungen berechtigen Mieter von Gewerbeflächen nicht, die Miete einseitig zu mindern. Grundsätzlich berechtigt nur ein Mietmangel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, weniger oder gar keine Miete zu bezahlen – das gilt auch bei Gewerbemiete. Die aktuellen behördlichen Beschränkungen sind jedoch kein Mietmangel, den der Vermieter zu verantworten hat. Finanzielle Risiken, die mit behördlichen Verfügungen wie den derzeitigen Verfügungen einhergehen, treffen demnach grundsätzlich den Mieter.

Das betrifft auch Unternehmen, die von den behördlichen Verfügungen nicht direkt betroffen sind, also beispielsweise Apotheken und Lebensmittelgeschäfte. Dürfen diese Geschäfte öffnen, liegen aber in einer Shopping-Mall oder in einem Einkaufszentrum, können Beschränkungen durch die spezielle „Lage“ die Mieter zu Mietminderungen berechtigen: können Kunden das Einkaufszentrum / die Shopping-Mall weiter normal besuchen und kommen lediglich weniger Menschen, scheidet eine Mietminderung aus. Existieren Zugangsbeschränkungen bzw. kommt es zu einer kompletten Schließung des Einkaufszentrums / der Shopping-Mall, ist einer teilweise Mietminderung denkbar – bei einer vollständigen Schließung um 100%.

Anspruch auf Anpassung Gewerbemietvertrag, § 313 BGB?

Im Zusammenhang mit der Corona-Krise und den behördlichen Schließungsverfügungen wird immer wieder § 313 BGB genannt. Diese Norm könnte eine Lösung für Gewerbemieter sein, die Miete für Gewerbeflächen für die Dauer der angeordneten Schließungen zu reduzieren, ggf. sogar um 100%. § 313 BGB legt fest:

„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

§ 313 BGB ist damit keine Grundlage für Gewerbemieter, wegen der behördlichen Verfügungen die Miete (vollständig) einzubehalten. Diese Norm verleiht dem Mieter nur das Recht, vom Vermieter die Anpassung des Mietvertrages zu verlangen, also z. B. die Reduzierung der Miete für die Dauer der Beschränkungen. Wenn die Gerichte § 313 BGB im Falle der behördlichen Beschränkungen wegen der Corona-Krise für anwendbar erklären, wird es dennoch stark auf den Einzelfall ankommen, wie der Anspruch auf Anpassung konkret aussieht. Denn der Anspruch dürfte anders ausfallen, wenn man als Mieter z. B. über Bestellungen noch Einnahmen erzielt oder ob das Geschäft vollkommen brach liegt (Frisör, Tattoo-Studio etc.).

Weniger oder keine Miete zahlen – geht das?

Für viele Gewerbetreibenden ist es jedoch keine Lösung, auf erste Urteile zu § 313 BGB zu warten, wenn das Geld akut knapp wird. Die vertraglich vereinbarte Miete nicht oder nur reduziert zu bezahlen, ist dann für viele die einzige Lösung, um finanzielle Mittel einzusparen.

Den Mietzins nicht oder nicht vollständig zu bezahlen ist jedoch grundsätzlich keine gute Lösung. Denn Verzug bei den Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag kann den Vermieter auch im Gewerbemietrecht den Mietvertrag kündigen.

Allerdings hat der Gesetzgeber die akute Not vieler Gewerbemieter rechtzeitig erkannt. Im „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ wurde kurzfristig festgelegt, dass Verzug bei Mietzahlungen vom 01.04.2020-30.06.2020 Vermieter auch im Gewerbemietrecht nicht zur Kündigung berechtigt (Kündigungsausschluss).

Wichtig ist allerdings für alle Gewerbemieter zu wissen: Die Miete wird auch in diesem Zeitraum nicht erlassen. Der Vermieter hat nach wie vor Anspruch auf diese Mietzahlungen – die Zahlungen werden lediglich gestundet. Wer seine Miete zwischen dem 01.04. und 30.06.2020 reduziert muss die zu wenig bezahlte Miete bis spätestens zum 30.06.2022 nachzahlen. Wer auf die Reduzierung der Mietzahlungen nicht dringend angewiesen ist, sollte sich gut überlegen, ob es finanziell sinnvoll ist, diese Stundung in Anspruch zu nehmen.

Tipp! Reduziert man die Miete für die Dauer behördlicher Maßnahmen rechtmäßig (z. B. über § 313 BGB), ist nur der reduzierte Mietbetrag bis 30.06.2022 zu bezahlen. So ist es ggf. sinnvoll, Mietzahlungen zu reduzieren, die Rechtsprechung zu § 313 BGB im Auge zu behalten, mit anwaltlicher Unterstützung eine angemessene Reduzierung zu berechnen und den reduzierten Betrag bis Ende Juni 2022 zu bezahlen. Eine vorherige Prüfung des Gewerbemietvertrages im Einzelfall ist aber unabdingbar!

§ 314 BGB: Haben Gewerbemieter ein Sonderkündigungsrecht in der Corona-Krise?

Wie verhält es sich aber rechtlich, wenn ein Geschäft die Corona-Krise finanziell nicht überlebt, weil die Kapitaldecke für einen mehrwöchigen Totalausfall von Einnahmen zu dünn ist? In dieser Situation kann § 314 BGB helfen, einen Gewerbemietvertrag so schnell wie nötig „loszuwerden“, um sich auftürmende Mietschulden zu verhindern. Denn § 314 BGB berechtigt auch Gewerbemieter, ihren Gewerbemietvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen:

„Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.“

Eine Anwendung dieser Norm auf Gewerbemietverträge erscheint in der derzeitigen Lage absolut vorstellbar. Insbesondere wenn Schließungsanordnungen sich über eine längere Zeit erstecken und ggf. immer wieder erneuert werden, ist es nur folgerichtig, Gewerbemietern damit den Weg aus einem Mietvertrag zu eröffnen – vor allem im Falle eines befristeten Mietvertrages.

Zusammenfassung

Das „Gesetz zur Bekämpfung der Folgen der Pandemie“ ist für Mieter von Ladengeschäften etc. hinsichtlich des festgelegten Kündigungsausschlusses in der schlimmsten Phase der Corona-Krise eine sinnvolle Maßnahme, um finanziell Luft und rechtlich Sicherheit zu verschaffen.

Allerdings sollten Mieter von Gewerbeflächen – ob laden, Praxis oder Büro – wirklich nur auf diese Möglichkeit der „risikolosen“ Reduzierung der Miete zurückgreifen, wenn keine andere Möglichkeit besteht. Denn aktuell ist nicht absehbar, ob die Gericht Mietern, die von behördlichen Schließungsverfügungen betroffen sind, einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages im Hinblick auf die Miete – sprich einen Anspruch auf Mietkürzung – zugestehen. Solange diese Kürzungsansprüche von Gerichten nicht grundsätzlich bestätigt wurde gilt: die vollständige Miete bleibt dem Vermieter grundsätzlich geschuldet und die Zahlungspflicht ist lediglich verschoben.

Sie haben Fragen zum Gewerbemietrecht oder zur Pacht in der Corona-Krise? Ich bin nach wie vor für Sie in Köln erreichbar - auch ohne Vor-Ort-Termin in der Kanzlei! Sie erreichen mich telefonisch unter 0221 / 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de.

 

 

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Fabian Bagusche
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und 
Wohnungseigentumsrecht 
 
 

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