Miet- und Pachtvertrag in der Corona- Pandemie

Sich auf einen Mietmangel für eine Mietminderung nach § 536 BGB zu berufen, war und ist nicht möglich. Und die Gerichte lehnten überwiegend einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages im Hinblick auf Reduzierung der Miete- und Pachtzahlungen wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ab. Das verschob das Verwendungsrisiko der Mietsache in einer Pandemie mit entsprechenden behördlichen Maßnahmen auf den Mieter. Und das, obwohl der BGH 2019 – vor Beginn der Pandemie – angemerkt hatte, dass ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliegen kann, wenn es andernfalls zu einer Existenzgefährdung komme. So unwahrscheinlich erscheint das in der Situation im Frühjahr 2020 – und auch Anfang 2021 – in vielen Fällen nicht.

Nun hat der Gesetzgeber reagiert und eine neue Vorschrift erlassen, die eine Lösung für diesen Fall bringen soll: Art. 240 §7 EGBGB

Was regelt Art. 240 § 7 EGBGB?

Diese Vorschrift lautet wie folgt:

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Die Vorschrift stellt eine gesetzliche Vermutung auf: § 313 Abs. 1 BGB sei grundsätzlich auf die Situation wie Anfang 2020 anwendbar. Aber die Norm definiert lediglich, dass die Situation in 2020 ein Wegfall der Geschäftsgrundlage sein kann. Ob Ansprüche aus § 313 BGB bestehen ist dann Sache des Einzelfalls, z.B. ist Sache des Einzelfalls, ob es dem Gewerberaummieter unzumutbar ist / war, auch unter den vollständig veränderten Umständen wie bisher am Vertrag festzuhalten.

Die Folge: Nur wenn alle Anforderungen des § 313 Abs. 1 BGB erfüllt sind, kann man als Gewerberaummieter die Anpassung des Vertrages z.B. im Hinblick auf die Höhe der Mietzahlungen wegen der Folgen von der Pandemie verlangen. Das muss außerdem aktiv geschehen: als Mieter muss man dabei darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Vertragsanpassung vorliegen.

Wem nützt die neue Vorschrift? 

Von dieser Regelung profitieren Mieter von Gewerbeflächen (Geschäftsräume, Pächter von Gastronomieflächen etc.), die wegen behördlicher Beschränkungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar sind bzw. waren. Aber nicht nur Unternehmen, die schließen mussten, können sich auf Art. 247 § 7 EGBGB und § 313 BGB berufen: auch Betriebe, die mit stark nachlassendem Kundenverkehr und dadurch sinkenden Umsätzen zu tun hatten bzw. haben, können sich – natürlich auch hier abhängig vom Einzelfall! – auf diese Vorschriften berufen.

Nicht erfasst sind hingegen Mieter von Büroflächen. Denn selbst wenn alle Mitarbeiter nicht im Büro arbeiten, sondern im Homeoffice: weil das Büro überwiegend leer steht, kommt es zu keiner Existenzgefährdung – es kann ja normal weitergearbeitet werden

Gilt die neue Regelung für aktuellen Lockdown bzw. den Lockdown im Frühjahr 2020? 

Es kommt darauf an. Grundsätzlich gilt in Deutschland ein sog. Rückwirkungsverbot. Das bedeutet, dass Gesetze grundsätzlich nur für Fälle gelten, die

• sich zeitlich ab dem Inkrafttreten des Gesetzes ergeben oder
• zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes noch nicht vollständig beendet waren.

Art. 240 § 7 EGBGB trat am 01.01.2021 in Kraft. Damit greift er für alle Beeinträchtigung durch Maßnahmen ab Herbst 2020, die auch am 01.01.2021 noch Bestand hatten. Damit können sich alle Betriebe (z.B. Gaststätten, Restaurants, körpernahe Dienstleistungen) grundsätzlich auf diese Regelung berufen, die

• seit November 2020 von Schließungsanordnungen betroffen waren und zusätzlich alle Betriebe, die
• seit Mitte Dezember 2020 (Einzelhandel etc.) geschlossen bleiben mussten.

Das echte Rückwirkungsverbot bedeutet damit auch, dass die Neuregelung keine Anwendung findet auf Konstellationen aus dem ersten Lockdown im Frühjahr 2020, vor dem 01.01.2021 vollständig abgeschlossen waren. Das ist allerdings nur der Fall, wenn Mieter bzw. Pächter ihre Miete oder Pacht vorbehaltlos und vollständig bezahlt haben.

Ist das nicht der Fall – hat man also z.B. einen Teil der Miete einbehalten, wurde gestundet etc. – und war das bis zum 01.01.21 noch nicht endgültig zwischen Mieter und Vermieter „geregelt“, greift Art 247 § 7 EGBGB: der „Sachverhalt“ war bei Inkrafttreten von Art 247 § 7 EGBGB schlichtweg noch nicht vollständig abgeschlossen.

Folgen für Gewerberaummieter & Pächter?

Kann man sich auf Art. 247 § 7 EGBGB berufen hat man für die Zeit der Beeinträchtigung ggf. Anspruch auf Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages im Hinblick auf die Miet- bzw. Pachtzahlungen.

Ob man diesen Anspruch hat, ist eine Frage des Einzelfalls: es kommt entscheidend darauf an, ob die Mietreduzierung für den Mieter notwendig ist, weil andernfalls seine Existenz bedroht ist. Es kommt aber auch darauf an, ob dem Vermieter die Mietreduzierung zugemutet werden kann. Denn stehen dem Minderungsinteresse des Mieters erhebliche Interessen des Vermieters entgegen, kann der Anspruch auf Minderung deswegen deutlich geringer ausfallen oder ganz entfallen.

Beispiel: Vermieter der Ladenfläche mit sehr kleiner Rente bestreitet im Alter seinen Lebensunterhalt quasi vollständig aus der Vermietung der Gewerbefläche. Anders, wenn der Verpächter einer Gaststätte eine große Immobilien-Firma ist.

Darüber wie hoch eine Anpassung der Miete ausfallen könnte, sollten die Vertragsparteien schlichtweg verhandeln und ein Ergebnis aus Beweisgründen bestenfalls immer schriftlich und für einen bestimmten Zeitraum festhalten. Nur wenn das nicht zu einem Ergebnis führt sollte man vor Gericht gehen.

Achtung! Bis keine Klarheit darüber erzielt ist (außergerichtlich, vor Gericht), darf man nicht selbstständig reduzieren, das kann Vermieter ggfs. zur Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen berechtigen!

Grundsätzlich ist nach § 313 BGB zwar auch eine (einseitige) Vertragsauflösung durch den Mieter / Pächter möglich. Das gilt aber nur, wenn das die einzige Möglichkeit ist die Gefahr für die Existenz des Mieters / Pächters zu beenden. Das erscheint vielfach unwahrscheinlich, ist aber angesichts des aktuellen Ausmaßes der Pandemie nicht vollkommen undenkbar.