BGH: Laufzeit von Maklerverträgen

Der Fall vor dem BGH

Die Eigentümerin einer Eigentumswohnung beauftragt eine Maklerin, für ihre Wohnung eine(n) geeignete(n) Käufer*in zu finden. Der vorformulierte Vertrag für diesen Auftrag mit einer Laufzeit von sechs Monaten war als „Alleinverkaufsauftrag“ betitelt und mit vorformulierten Anlagen versehen. Im Hauptvertrag wurde um Beachtung der Vertragsanlagen gebeten, in der sich u. a. der nachstehende Satz fand:  

„Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird …“

Der Vertrag sollte sich laut dieser Klausel um drei zusätzliche Monate Vertragslaufzeit verlängern, wenn er nicht rechtzeitig (4 Wochen vor Ende der eigentlichen Vertragslaufzeit) gekündigt wird. 

Die Kundin kündigte den Makleralleinauftrag – im Vertrauen darauf, dass der Vertrag nach sechs Monaten automatisch endet – nicht. Da die Immobilie kurz vor Ende des Vertrages nach wie vor nicht verkauft war, beauftragte sie kurz vor Vertragsende des Alleinverkaufsvertrag einen anderen Makler, der mehr Erfolg hatte, einen Käufer fand und dementsprechend Provision erhielt.

Die erste Maklerin war allerdings der Meinung, dass sich der Maklervertrag automatisch verlängert hatte – einen weiteren Makler zu beauftragen sei eine Verletzung des Alleinverkaufsvertrages. Deshalb verlangte sie Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision von ihrer ehemaligen Auftraggeberin – erfolglos. Der Makleralleinauftrag habe sich nicht automatisch verlängert, da die Verlängerungsklausel nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden wäre. Davon war die Eigentümerin überzeugt.

Automatische Vertragsverlängerung, Vertragsverletzung: Schadensersatz Makler?

Der Streit endete vor Gericht. Die Maklerin bekam vor dem Landgericht recht, vor dem Oberlandesgericht hingegen nicht. Die Klausel über die automatische Verlängerung des Maklervertrages sei als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB-Klausel) unwirksam gem. §307 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Denn sie würde die Eigentümerin der Wohnung – Verbraucherin! – unangemessen benachteiligen, so die OLG-Richter.

Der BGH gab der Eigentümerin ebenfalls recht, allerdings aus anderen rechtlichen Gründen. Grundsätzlich sei eine solche Verlängerungsklausel auch bei Verbrauchern wirksam, wenn sie denn wirksam in den Vertrag einbezogen werde. Eben daran würde es in diesem Fall aber fehlen.

Die Richter waren der Auffassung die Formulierung, dass die Information für Verbraucher zu beachten ist, sei nicht ausreichend gewesen, die Anlagen wirksam in den Vertrag einzubeziehen. Die Anforderungen von § 305 Abs. 2 BGB wären mit dieser Formulierung nicht erfüllt gewesen. Im Hinweis wäre nicht klar genug zu erkennen gewesen, dass diese Anlagen wesentliche Regelungen zum Vertragsgegenstand enthalten.

So kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass die Verlängerungsklausel nicht wirksam Vertragsbestandteil wurde und sich damit der Vertrag nicht automatisch verlängerte. Damit wiederum hatte die Eigentümerin den Alleinverkaufsvertrag nicht verletzt, als sie einen neuen Makler beauftragte. Letztlich hatte die Maklerin deshalb keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Auswirkungen der Entscheidung

Sollen AGB als rechtlich wirksamer Bestandteil in einen Vertrag (z. B. als Anlage zum Vertrag) einbezogen werden, muss das eindeutig und klar sein – ein reiner Hinweis im Sinne von „ist zu beachten“ oder „beachten Sie auch“ ist ggf. nicht ausreichend. In diesem Fall können Vertrags-Anlagen auch nicht Vertragsbestandteil werden. Entsteht Streit über Regelungen aus AGB, sollte man deshalb zuerst immer genau prüfen, ob die Regelung gem. § 305 Abs. 2 BGB überhaupt Teil des Vertrages wurde – oder nicht.

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