Vermieterkündigung wegen gewerblicher Nutzung der Wohnung

Grundsätzlich ist eine gewerbliche Nutzung der eigenen Mietwohnung nicht erlaubt, solange keine Zustimmung des Vermieters besteht.

Doch was ist, wenn ein Mieter nur die Anschrift der Mietwohnung als Geschäftsadresse nutzt?

Genau darüber hatte das Amtsgericht (AG) Köln zu entscheiden und erklärte: Die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse ist eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung, die der Vermieter im Einzelfall sogar erlauben muss (AG Köln, Urteil v. 15.04.2021, Az.: 209 C 421/20).

Anschrift der Mietwohnung als Geschäftsadresse

Im Fall vor dem AG Köln ging es um die Wirksamkeit einer Vermieterkündigung.

Der Mieter einer Wohnung arbeitete nebenberuflich als Hochzeitsfotograf und überreichte dem Vermieter bereits bei Vertragsabschluss einen Einkommensnachweis aus dieser Nebentätigkeit. Impressum seiner Fotografen-Website nannte seine Wohnanschrift als Geschäftsadresse. Auf Veranlassung des Mieters, brachte der Vermieter an der Klingel- und Briefkastenbeschriftung der Mietwohnung neben dem Namen des Mieters dessen Geschäftsnamen an.

Der Vermieter war mit der gewerblichen Tätigkeit seines Mieters nicht einverstanden und mahnte ihn ab: Er erklärte, dass die Ausübung einer hauptberuflichen Tätigkeit vom Wohnzweck in einer Mietwohnung nicht gedeckt sei – einer Erlaubnis für den Betrieb einer hauptberuflichen Tätigkeit unter der Wohnadresse habe er nicht erteilt. Aus diesem Grund solle er den Verweis auf die Wohnadresse im Impressum seiner Internetseite löschen.

Der Mieter lehnte die Löschung der Wohnanschrift als Geschäftsdresse auf seiner Website allerdings ab: seine Nebentätigkeit als Fotograf und die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsanschrift sei nicht genehmigungsbedürftig. Beides habe weder besondere Auswirkungen auf die Mietsache noch auf andere Mieter. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Als der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus der Wohnung ausziehen wollte, erhob der Vermieter Räumungsklage beim AG Köln.  

Gewerbliche Nutzung der Wohnanschrift erlaubt 

Das AG gab dem Mieter letztlich Recht: Nach Ansicht des Gerichts stellte die Verwendung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse und die Nennung im Impressum der lnternetseite keinen Grund für eine Kündigung der Mietwohnung dar. Die (unerlaubte) gewerbliche Nutzung einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung sei nur dann rechtlich Grundlage für die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum, wenn die gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters gestattet ist.

Diese Voraussetzungen lagen aber nach Auffassung des Gerichts nicht vor.

Einerseits sei in diesem konkreten Fall bereits davon auszugehen, dass der Vermieter die (teil)gewerbliche Nutzung durch „schlüssiges Verhalten“ gestattet hatte, als er z.B. keine Einwände gegen das Anbringen des Namenszusatzes an Briefkasten- und Klingelschild – und damit gegen einen gewerblichen Außenauftritt - hatte. Denn gerade der Geschäftsname am Briefkasten suggeriere ja, dass der Mieter seine Anschrift im beruflichen Zusammenhang nutzt, um an dieser Anschrift Geschäftspost zu empfangen.

Aber selbst, wenn eine Erlaubnis nicht vorliegen würde, lag nach Ansicht des Gerichts keine Pflichtverletzung, die zu einer Kündigung des Wohnraummietvertrages hätte führen können. Denn der Vermieter hätte in diesem Fall eine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung des Wohnraums als Geschäftsadresse für einen Hochzeitsfotografen geben müssen – er wäre nach Treu und Glauben dazu verpflichtet gewesen.

Denn eine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum ist dann zu erteilen, wenn

- die Nutzung den Wohnzweck nicht verändert,

- Mitmieter nicht beeinträchtigt sind,

- sich nach außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und

- sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergeben.

All diese Punkte würden im Falle der Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse bei einem Hochzeitsfotografen nicht erfüllt sein. Denn außer der Nennung der Wohnanschrift im Impressum der Website und dem Empfangen geschäftlicher Post, sei kein weiterer Zusammenhang zwischen Mietwohnung und der gewerblichen Nebentätigkeit des Mieters erkennbar.

Gewerbliche Nutzung der Wohnanschrift kann zulässig sein

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist das (unerlaubte) Nutzen der Wohnanschrift als Geschäftsadresse regelmäßig eine gewerbliche Nutzung, die ein Vermieter nicht dulden muss.

Es kommt jedoch auch hier – wie man am Fall des AG Köln sieht – durchaus auf den Einzelfall an. Denn einerseits gibt es Fälle, in denen der Vermieter seine Erlaubnis zur Nutzung der Wohnanschrift nicht verweigern darf (z.B. nur Nutzung als Anschrift ohne „Parteiverkehr“). Andererseits kann eine Erlaubnis auch durch schlüssiges Verhalten erteilt werden (Montieren des Geschäftsnamens am Briefkasten etc.). Liegt ein solcher Fall vor, ist eine Vermieterkündigung, die wegen „unerlaubter gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung“ ausgesprochen wird unwirksam

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