Außerordentliche Kündigung wegen Zutrittsverweigerung

Wohnungsvermessung und -begehung vor Verkauf: keine Terminvorschläge

Im Fall vor dem Landgericht Berlin hatte der Vermieter einer Mietwohnung seinen Mieter aufgefordert, Termine für eine Wohnungsbegehung zu nennen. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung sollte den Zustand der Wohnung beurteilen und die Wohnung sollte bei dieser Gelegenheit im Vorfeld eines möglichen Verkaufs vermessen werden. Allerdings machten die Mieter dem Vermieter keine Terminvorschläge.

Darauf reagierter der Vermieter prompt: mit einer außerordentlichen, hilfsweise einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags.

Regelung des Zutrittsrechts im Mietvertrag

Der Mietvertrag enthielt zum Thema „Begehung der Wohnung/ Zutrittsrecht“ zwei Regelungen: einerseits sei der Vermieter nach vorheriger Ankündigung berechtigt, die Wohnung zu betreten, wenn er sich über den Zustand der Wohnung informieren wolle. Außerdem war geregelt, dass der Vermieter – oder ein Vertreter des Vermieters wie z.B. ein Mitarbeiter der Hausverwaltung oder Makler – mit Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen dürfe.

Kündigung wegen Zutrittsverweigerung nicht wirksam

Der Streit zwischen Mieter und Vermieter über Wirksamkeit der Kündigung(en) endete schließlich vor Gericht: Da der Mieter die Kündigungen nicht für unwirksam hielt, zog er nicht aus der Wohnung aus. Aus diesem Grund klagte der Vermieter auf Räumung der Wohnung, erhob also Räumungsklage- am Ende ohne Erfolg.

Denn vor dem Landgericht Berlin bekam der Mieter letztlich Recht. Das LG Berlin stufte die Kündigung(en) als unwirksam ein. Dass der Mieter dem Vermieter keine Termine für eine Begehung nannte, sei keine Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten, die eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen würde. Der Mieter war mietvertraglich verpflichtet, dem Eigentümer / Vermieter eine Besichtigung mit potenziellen Käufern möglich zu machen. Auch der Zutritt, um sich einen Eindruck vom Zustand der Wohnung zu verschaffen müsse grundsätzlich gewährt werden, wenn dabei Rücksicht auf die Interessen des Mieters genommen wird (Uhrzeit etc.)

Das hatte der Vermieter allerdings nicht verlangt, sondern Terminvorschläge für eine Bestandsaufnahme und eine Vermessung. Für einen solchen Fall räumte der Mietvertrag allerdings kein Zutrittsrecht zur Wohnung ein. Auch eine mietvertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter als Eigentümer (Art. 14 GG!) Zugang zur Wohnung zu diesem Zweck vor einem Verkauf zu verschaffen, sahen die Richter nicht, wenn er dies nicht entsprechend ankündige.  

Außerdem – so das Gericht – hätte der Vermieter auf das Schweigen des Mieters reagieren und eine Abmahnung aussprechen müssen. Nur dann wäre eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages überhaupt möglich gewesen. Und nicht zuletzt erkannten die Richter auch keinen wichtigen Grund gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB als Grundlage für eine fristlose Kündigung.

Folgen für die Praxis

Als Mieter hat man weitgehende Rechte, dem Vermieter den Zutritt zur eigenen Wohnung zu verweigern. Allerdings heißt das nicht, dass Vermieter gar keine Möglichkeit haben, ihre Wohnung zu besichtigen (zu lassen). Als Mieter sollte man also nicht übermäßig mit dem (unberechtigten) Abblocken von Besichtigungsterminen – vor allem wenn die Wohnung verkauft werden soll! – für Sprengstoff im Mietverhältnis sorgen. Denn das kann tatsächlich eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages zur Folge haben.

Damit der Vermieter den Zugang aber tatsächlich verlangen und durchsetzen kann bzw. auf eine Verweigerung eine Kündigung stützen kann, kommt es sehr exakt auf die Formulierung der Aufforderung an. Solche Formulierungen gilt es deshalb dann im Zweifel im Detail zu prüfen. Auch sollte einer fristlosen Kündigung stets eine Abmahnung vorgeschaltet sein. 

Sie haben Fragen zum Thema Zutrittsrecht des Vermieters zu Ihrer Mietwohnung? Kontaktieren Sie uns im Rahmen unserer Erstberatung. Als Anwalt für Mietrecht in Köln berate ich Sie zu allen Themen rund um das Mietrecht.