BGH: Anpassung der Gewerbemiete im Lockdown

Nun hat erstmals der Bundesgerichtshof (BGH) in einem solchen Fall geurteilt (BGH, Urteil v. 12.01.2021; Az.: XII ZR 8/21) und sorgt damit für etwas mehr Klarheit für Gewerbemieter und Vermieter.

Mieter zahlt Miete für Filiale nicht  

Vor Gericht stritten sich der Mieter und der Vermieter einer Gewerbefläche für den Einzelhandel, denn der Mieter der Fläche hatte im Frühjahr 2020 teilweise die vertraglich geschuldete Miete während des Lockdown nicht bezahlt. Die Begründung: Im Zeitraum zwischen dem 19. März und dem 19. April musste die Filiale eines Textilgroßhandelsunternehmens wegen einer behördlichen Anordnung zur Bekämpfung der Corona-Pandemie geschlossen bleiben. Aus diesem Grund zahlte der Mieter u.a. die Miete für April 2020 nicht.

Im Mietvertrag fand sich zu diesem Thema eine Klausel, die Mietminderungen oder Schadensersatz für den Fall einer „Katastrophe“ ausschloss.

Deswegen klagte der Vermieter der Gewerbefläche auf Bezahlung der nicht bezahlten Miete und bekam in der ersten Instanz Recht. Im Berufungsverfahren hingegen wurde das Urteil aufgehoben und der Mieter nur zur Zahlung etwa der Hälfte der ursprünglichen Summe verurteilt.

Gang zum BGH: Mietminderung oder Vertragsanpassung?

Mit diesem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden war der Vermieter nicht einverstanden und wandte sich an den BGH. 

Der Mieter habe die Miete für das Frühjahr 2020 in vollem Umfang zu zahlen. Denn die behördliche Schließungsanordnung im März und April 2020 sei kein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der den Mieter zur Reduzierung der Miete berechtigen würde. Schließlich sei die Gewerbefläche durchgehend zugänglich gewesen. Selbst wenn eine „Störung“ des Mietvertrages außerhalb der Verantwortlichkeit des Vermieters ein Mietmangel sein könne – in einem solchen Fall sei es schlichtweg nicht gerechtfertigt, dem Vermieter das finanzielle Risiko für die Nutzbarkeit der Fläche allein aufzuerlegen.

Eine Anpassung des Vertrags auf der Basis von § 313 BGB sei vielmehr denkbar. Bei der Allgemeinverfügung und ihren Auswirkungen handle es sich um eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags, weshalb die Mietzahlungsverpflichtung anzupassen sei – pauschal auf die Hälfte der vereinbarten Kaltmiete.

Urteil des BGH: kein Mangel, keine Unmöglichkeit

Einen Mangel der Mietsache, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, sahen die Richter des BGH nicht: Die Schließungsanordnung führe nicht zu einem Mangel der Mietsache, damit auch nicht zu einem Recht, die Miete zu mindern. Denn ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis, wie die Schließungsanordnung, gefährdet den vom Vermieter geschuldeten Leistungserfolg nur, wenn es auf der konkreten Beschaffenheit des Mietobjektes beruht – nicht, wenn es auf persönlichen oder betrieblichen Umständen in der Person des Mieters beruht.

Auch eine Unmöglichkeit aufseiten des Vermieters erkannten die Richter nicht: denn die Überlassung und Erhaltung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einem geeigneten Zustand sei durch die behördliche Anordnung nicht unmöglich geworden.

BGH bejaht Anspruch auf Vertragsanpassung – einzelfallbezogen!

Allerdings sind die Richter des BGH der Auffassung, dass in einem Fall wie diesem – also dieser unvorhersehbaren Schließungsanordnung im Frühjahr 2020 – ein Anspruch auf Anpassung des Gewerbemietvertrages besteht. Hier müsse die Mietzahlungsverpflichtung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB angepasst werden. Auf eine Gefahr für die wirtschaftliche Existenz des Mieters käme es dabei nicht an.

Eine pauschale Aufteilung des Risikos auf beide Vertragsparteien zu gleichen Teilen (= Minderung der Miete um 50 %) hielt der BGH allerdings nicht für angebracht. Eine Aufteilung des Risikos pauschal 50:50 vorzunehmen, wäre nicht sachgerecht. Für den Umfang der Vertragsanpassung käme es in diesen Fällen immer auf die Umstände im konkreten Fall an. Nur so sei es möglich, eine Überkompensierung auf Mieter-Seite zu vermeiden.

Zu berücksichtigen seien beim Umfang der Vertragsanpassung

1. finanzielle Vorteile des Mieters beispielsweise aus staatlichen Corona-Hilfen
2. Leistungen einer Betriebsversicherung des Mieters
3. Maßnahmen des Mieters selbst, um finanzielle Einbußen zu minimieren und
4. konkrete Nachteile im jeweiligen Mietobjekt (hier der Filiale)

Nicht zu berücksichtigen wären bei der Vertragsanpassung allerdings staatliche Darlehen: durch Darlehen käme es nicht zu einer endgültigen Kompensation von Umsatzrückgängen.  

Und letztlich würde daran auch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie aus März 2020 nichts ändern, da Mieter durch dieses Gesetz nur einen zeitlich befristeten Zahlungsaufschub im Hinblick auf die Miete erhalten hätten.

Erfreuliche höchstrichterliche Entscheidung: Klarheit für alle  

Dieses Urteil des BGH war lange ersehnt und beendet die oftmals sehr widersprüchliche Rechtsprechung zu diesem Thema bisher. Klar ist nun, dass eine behördliche Schließungsanordnung keinen Sachmangel begründet, der zur Mietminderung berechtigt. Das Gericht stellt aber klar, dass Mieter in einer solchen Situation gem. § 313 BGB die Anpassung des Gewerbemietvertrages im Hinblick auf die Miethöhe verlangen können. Wie hoch der Anspruch auf Anpassung ist, ist allerdings einzelfallabhängig. 

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